【正文】 ， ，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分 100 120 120 140 160 130 100地段 15 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評分 100 150 160 90 60 90 180規(guī)劃特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有兩項規(guī)劃特色的為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分 110 110 100 100 100 80 120景觀特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數(shù)評分 110 110 100 110 90 80 110車位數(shù)量 3 平均水平 以 100分基準(zhǔn)， 2個車位為滿分系數(shù)評分 100 100 100 100 100 90 100立面表現(xiàn) 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評定系數(shù)評分 130 110 110 110 130 90 100智能科技 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有智能科技運用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評分 120 110 120 100 100 100 110裝修材質(zhì) 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評分 70 70 120 70 70 70 70會所 10 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從會所規(guī)模、運營、品牌等方面評判系數(shù)評分 100 90 100 110 80 100 100物業(yè)管理 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評分 100 100 110 100 110 100 12021本地塊公寓基準(zhǔn)價格確定本地塊公寓基準(zhǔn)價格確定價格測算比較項目 權(quán)重 翡冷翠 萬源城 萬特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑　 　 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)竣工時間 3 100 3 100 3 90 85 90 90 90 出售速率 3 135 130 100 3 120 120 130 100 3房屋與地下室面積比 6 100 6 120 100 6 60 100 6 70 120 花園占地面積 12 90 80 90 130 120 90 120 容積率 12 100 12 120 120 140 160 130 100 12地段 15 100 15 150 160 24 90 60 9 90 180 27規(guī)劃特色 8 110 110 100 8 100 8 100 8 80 120 景觀特色 8 110 110 100 8 110 90 80 110 車位數(shù)量 3 100 3 100 3 100 3 100 3 100 3 90 100 3立面表現(xiàn) 8 130 110 110 110 130 90 100 8智能科技 2 120 110 120 100 2 100 2 100 2 110 裝修材質(zhì) 2 100 2 100 2 140 100 2 100 2 100 2 140 會所 10 100 10 90 9 100 10 110 11 80 8 100 10 120 12物業(yè)管理 8 100 8 100 8 110 100 8 110 100 8 120 10合計 100 　 　 　 　 　 　 　 22別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價格：72434元 /m2項目價格修正本地塊公寓基準(zhǔn)價格確定本地塊公寓基準(zhǔn)價格確定價格測算　 翡冷翠 萬源城 萬特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑均價 70000 95000 100000 65000 60000 55000 110000權(quán)重系數(shù) 實際參考價格 67146 85432 88731 60606 57526 57652 89943本項目參考價格 7243423項目增值 15%項目增值 10%/年? 板塊規(guī)劃起點高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價值；? 板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍 ? 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場增長較快。公寓定價篇價格系數(shù)法42世紀(jì)公園板塊 —— 靠近世紀(jì)公園項目價格研究選取原則：正對世紀(jì)公園項目時間節(jié)點： 雍景臺 成交均價 19165元 /平米香梅花園 鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀(jì)長江苑上投佳園宏潤韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案太和公寓公園價格系數(shù)法50本項目價格定位 — 價格基數(shù)建立顧村板塊價格基數(shù)為： 8000元 /平米價格系數(shù)法51本項目價格定位 — 系數(shù)相成法本項目價格定位為：本項目價格系數(shù) *顧村板塊價格基數(shù)，即 *8000元 /平米 =11040元 /平米本項目公寓價格定位為 11040元 /平米價格系數(shù)法示例：萊茵美墅價格定位思路價格定位? 獨棟別墅定價法：總價卡位獨棟別墅定價法：總價卡位? 雙拼別墅定價法：市場比較法雙拼別墅定價法：市場比較法? 聯(lián)體別墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算? 疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價定價方法獨棟別墅定價法：總價卡位獨棟別墅定價法：總價卡位獨棟定價 東部獨棟別墅分布內(nèi)環(huán)內(nèi)：九間堂 傳說 99 御翠園內(nèi)中環(huán)：百富麗山莊 湯臣湖庭花園湯臣高爾夫 大華錦繡華城中外環(huán)：東源麗晶 梵高別墅外郊環(huán)：萬科深藍(lán) 棕櫚泉花園生茂養(yǎng)園 綠洲千島花園中科大學(xué)城 新浦江城院墅棕櫚泉花園9301350萬萬科深藍(lán)8001160萬東源麗晶8201050萬九間堂28805600萬大華錦繡華城15001700萬傳說 9915003310萬湯臣湖庭花園16501900萬百富麗山莊13002023萬御翠園20233500萬 湯臣高爾夫15002250萬本案本案中科大學(xué)城10001300萬綠洲千島花園8001150萬生茂養(yǎng)園8001000萬新浦江城院墅10001200萬九九別墅400540萬愛法奧朗800900萬東方夏威夷650800萬梵高別墅10001500萬東部獨棟別墅價格梯度分析棕櫚泉花園9301350萬萬科深藍(lán)8001160萬東源麗晶8201050萬九間堂28805600萬大華錦繡華城15001700萬傳說 9915003310萬湯臣湖庭花園16501900萬百富麗山莊13002023萬御翠園20233500萬 湯臣高爾夫15002250萬本案本案中科大學(xué)城10001300萬綠洲千島花園8001150萬生茂養(yǎng)園8001000萬新浦江城院墅10001200萬九九別墅400540萬愛法奧朗800900萬東方夏威夷650800萬梵高別墅10001500萬由內(nèi)向外呈梯度遞減由內(nèi)向外呈梯度遞減單套單套 2023萬萬單套單套 15002023萬萬單套單套 10001500萬萬單套單套 8001000萬萬獨棟定價獨棟別墅總價落點根據(jù)東部區(qū)域獨棟別墅總價梯度卡位項目獨棟別墅總價落點 600800萬600800萬獨棟定價獨棟別墅單價區(qū)間獨棟戶型 地上建筑面積 地下建筑面積A1~3 B1~3,Ba1~2 C1~6,Ca1~7 D1~2,Da1~7 項目獨棟別墅單價區(qū)間 2300025000元 /m2產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2) 產(chǎn)品附加空間獨棟 31 270320 地下室雙拼 18 235240 無地下室聯(lián)體 46 205210 地下室疊加 60 190195 無地下室獨棟定價雙拼別墅定價法：市場比較法雙拼別墅定價法：市場比較法步驟一參考別墅項目確認(rèn)步驟二參考別墅項目價格修正項目雙拼別墅價格項目雙拼別墅價格步驟三可比項目之間權(quán)重影響系數(shù)對比雙拼別墅項目定價策略雙拼別墅項目定價策略雙拼定價區(qū)域雙拼別墅項目分布滬南公路本案南六公路南瑞別墅花源灣別墅? 花源灣別墅? 南瑞別墅雙拼定價項目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 主力成交面積段 項目報價(元 /m2)修正后參考價格(元 /m2)花源灣別墅 雙拼 195261m2 14000 12500南瑞別墅 雙拼 250300m2 20230 16000修正原則： 花源灣別墅目前報價 14000元 /m2， 08年以來市場成交均價為 1202313000元 /m2 南瑞別墅目前報價 20230元 /m2，包括地下室面積，調(diào)整至地上建筑面積價格為 16000元 /m2區(qū)域雙拼別墅價格修正區(qū)域雙拼別墅價格修正雙拼定價項目權(quán)重對比類別 細(xì)項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 花源灣別墅 南瑞別墅擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)位屬性 環(huán)線價值 6 95 95 板塊形象定位 7 100 100 交通條件 95 95 生活配套 5 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 環(huán)境資源 85 105 項目屬性 地塊條件 95 105 品牌效應(yīng) 5 105 105 建筑體量 4 115 115 項目配套 6 90 95 景觀 6 80 120 服務(wù) 6 80 80 產(chǎn)品屬性 建筑品質(zhì) 80 90 立面 6 80 90 戶型功能 9 80 90 附加值 7 105 115 科技運用 80 95 合計 100 　 　 雙拼定價雙拼產(chǎn)品單價區(qū)間　 花源灣別墅 南瑞別墅均價 12500 16000權(quán)重系數(shù) 實際參考價格 13710 17591本項目參考價格 15650項目雙拼別墅參考單價均值： 15600元 /m2 雙拼定價雙拼產(chǎn)品總價區(qū)間項目雙拼別墅參考總價區(qū)間： 360 380萬 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195雙拼定價聯(lián)體別墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價法：產(chǎn)品價格經(jīng)驗值系數(shù)折算根據(jù)實踐操作經(jīng)驗，一般項目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價比值為 ，在此取中間值 ，則：雙拼別墅參考單價： 15650元 /m2 單價比值：雙拼 /聯(lián)體 = 項目聯(lián)體別墅單價區(qū)間： 13042元 /m2項目聯(lián)體別墅參考單價均值： 13000元 /m2 聯(lián)體別墅單價區(qū)間聯(lián)排定價項目聯(lián)排別墅參考總價區(qū)間： 265 275萬 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195聯(lián)體別墅總價區(qū)間聯(lián)排定價疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價疊加別墅定價法：跑量產(chǎn)品，控制總價產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195? 項目疊加產(chǎn)品處于隔河的 B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的 33%，基于所處地塊位置的劣勢及產(chǎn)品的體量，建議在實際銷售中采用總價控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。近期主要采用較溫和的調(diào)控手段 今年四季度到明年上半年，國民經(jīng)濟正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要選擇。三期預(yù)計于 10年 6月后開盤。m2 4萬 m2 m2別墅 m2 m2總計 20萬平米左右 m2 m2 m2 m2110朱涇二手房市場朱涇二手房市場111項目分布紅菱苑珠溪苑弘澤陽光苑森海豪庭金玉良苑匯佳新苑紫金名苑項目名稱 總體量（萬平方米）容積率總戶數(shù) 產(chǎn)品形態(tài) 開盤時間紅菱苑 10 712 小高層 0501朋鑫苑 1 100 多層 0505弘澤陽光園 638 小高層、多層 0406金玉良苑 12 429 小高層、多層 0306紫金名苑 9 472 獨棟、聯(lián)排、小高層0510匯佳新苑 15 1 604 小高層、多層 0311森海豪庭 10 612 多層 0412華光紫荊苑 500 小高層、多層 0406珠溪苑 74 多層 0901選取區(qū)域 5年以內(nèi)次新二手房項目 9個，市場代表性較好。雙拼價格： 客戶認(rèn)為 1202314000價格水平比較合理，