【正文】 價格定位考慮到目前宏觀走勢不確定性較大，我們對項目開盤時價格預期如下：當前項目靜態(tài)銷售價格： 10722元 /平方米1000011000元 /平方米 1100012023元 /平方米悲觀預期悲觀預期 樂觀預期樂觀預期酒店式公寓產(chǎn)品價格系數(shù)？148酒店式公寓定價思路酒店式公寓定價思路,目前上海典型酒店式公寓與周邊普通住宅項目價格系數(shù),通過相似權重修正確定本案系數(shù), 市區(qū)案例研究, 非市區(qū)案例研究,確定本案酒店式公寓價格149該案住宅體量約 ㎡，分三期開發(fā)；其中 6號樓的公寓已售罄；目前在售的是 08年 7月推出的 5號樓酒店式公寓， 7376㎡ 一房和 128134㎡ 二房，共138套，目前成交 105套。潛在客戶反饋R 客戶需求主要集中在電梯公寓，且對價格比較敏感入市策略項目條件R 根據(jù)項目工期，項目首次無樣板房、樣板段公開132低價入市高價入市中價入市優(yōu)點 缺點 適用范圍 匹配度u 代表最高匹配 u 代表最低匹配 , 便于市場滲透、促進良性循環(huán), 便于日后的價格控制, 便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠, 先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑, 利潤相對較低、投資回收期長, 樓盤形象難以提升, 產(chǎn)品的綜合性能不強，沒有什么特色, 開發(fā)體量相對過大, 市場競爭激烈，類似產(chǎn)品多, 便于開發(fā)商獲取最大的利潤，樹立樓盤的品牌形象，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產(chǎn), 高價未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必須需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示　, 若價位偏離當?shù)刂髁鲀r位過多，則難集聚人氣，有時會導致有價無市、, 樓盤銷售速度會受到相當大的影響，導致資金周轉(zhuǎn)緩慢, 日后的價格調(diào)控余地很小, 具有競爭樓盤所沒有的明顯特點, 產(chǎn)品的綜合性能較佳, 開發(fā)量適合，開發(fā)商信譽好, 在一定時期內(nèi)，這一類型的樓盤供應相對缺乏, 風險較小, 利潤有一定保障, 不能獲取最大的利潤 , 房地產(chǎn)狀況較為成熟穩(wěn)定，競爭偏弱，成交量較大, 開發(fā)企業(yè)希望保持現(xiàn)有市場占有率，謀求中等的利潤, 新進入的房地產(chǎn)企業(yè)　三種入市策略項目體量小、價格成長的周期短、如果快速去化，將錯過高利潤雖然同類型的樓盤在一定時期內(nèi)稀缺，但是未來政策走勢不確定性較大，容易造成有價無市、風險性高 利潤有一定保障，而且可以保持一定市場占有率實現(xiàn)資金快速回籠、是目前形勢下結(jié)合項目發(fā)展最安全契合度最高的入市策略入市策略133本案公寓入市價格： 8000元 /平方米本案聯(lián)排入市價格： 11500元 /平方米本案雙拼入市價格： 12500元 /平方米本案花園洋房入市價格： 8300元 /平方米入市價格134項目整盤均價項目整盤均價135項目均價10年 1月10年 34月10年 56月第一次開盤 第二次開盤 第三次開盤項目價格走勢本項目將分 3次開盤，假設勻速推案，每次開盤均較上次上漲 5%；可將第二次開盤價格作為項目整盤均價參考市場金山新城房市在 0408年上漲較為平緩，然而 08年至今經(jīng)歷了一段快速上漲期， 0809均價上漲 20%，預計 10年增長率 15%左右；整盤均價136公寓整盤均價花園洋房整盤均價聯(lián)排別墅整盤均價雙拼別墅整盤均價整盤均價公寓整盤均價 =8000= 8400花園洋房整盤均價 =8300*=8715聯(lián)排別墅整盤均價 =11500*=12075雙拼別墅整盤均價 =12500*=13125進一步思考，價格系數(shù)問題 ，價格系數(shù)？? 從項目屬性、產(chǎn)品線相近程度，選取與本案同類型項目? 求取該項目挑高產(chǎn)品價格與平層產(chǎn)品價格 (剔除裝修價格 )的價差，作為參考溢價? 以區(qū)域內(nèi)平層產(chǎn)品價格作為基準，通過參考溢價求取本案 公寓價格定位原則上海風景上海風景平層產(chǎn)品平層產(chǎn)品挑高產(chǎn)品挑高產(chǎn)品溢價溢價價格定位項目位置： 閔行區(qū)漕寶路 1555號所在版塊： 金虹橋版塊項目建筑面積： 容積率： 產(chǎn)品線： 1幢 11層小高層面積區(qū)間 ： 得房率： 86%裝修情況：精裝修， 1400元 /平方米開發(fā)商： 上海銀田房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)公司： 上海漢文物業(yè)管理公司開盤時間： 202398總戶數(shù) ： 267戶11層挑空層 標準層（剔除 1層） 合計（剔除 1層）面積 4156 面積 9152 面積 13307均價 21283 均價 14328 均價 16500216。洋房價格： 客戶普遍認可的洋房價格約 80008500左右。20230831m2 m2 2萬 御景龍庭下批約在明年御景龍庭下批約在明年 3月開盤，目前均價約月開盤，目前均價約 10000元元 /平平103月成交走勢金悅?cè)A庭項目于 09年 7月上市，開盤價格為 8000元 /平方米，開盤至今項目均價為 8600元 /平方米，下批房源預計在明年開盤報價在 10000元 /平米占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)11萬平方米 17萬平方米 150戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量17萬平方米 98套 52套 42套09年 911月周成交走勢金悅?cè)A庭目前均價為金悅?cè)A庭目前均價為 9800元元 /平方米，預計下批房源上市均價在平方米，預計下批房源上市均價在 10000元元 /平平方米方米金悅?cè)A庭104項目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 客戶特征 09年至今推案 /去化 目前價格龍灣華庭 市區(qū)投資客，部分本地高端客戶 158/141 11000寶華海灣城 17萬 m2 20萬 m2 本地高端客戶，周邊區(qū)域客戶 100/55 10000金悅?cè)A庭 m2 m2 本地中高端客戶 150/108 9800御景龍庭 13萬㎡ 22萬㎡ 本地中高端客戶 28/28 10000別墅市場小結(jié) 目前區(qū)域別墅項目成交均價目前區(qū)域別墅項目成交均價 980011000元元 /平方米平方米105市場總結(jié)金山公寓均價經(jīng)歷近期高速上升后，區(qū)域中端主力均價在 72007500元 /平方米，以龍澤園、寶華海灣城為代表的品質(zhì)項目價格已達 9500元 /平方米金山新城市場作為金山市場價格標桿板塊，價格走出了一波快速上漲行金山新城市場作為金山市場價格標桿板塊，價格走出了一波快速上漲行情，對朱涇市場形成較好的支撐情，對朱涇市場形成較好的支撐目前區(qū)域別墅項目成交均價 980011000元 /平方米106區(qū)域區(qū)域 市場研究市場研究107朱涇一手房市場朱涇一手房市場108一期售罄二期8月開盤三期預計 10年 5月后開盤一期產(chǎn)品共推出 450套房源，其中花園洋房 30套，多層 420套；現(xiàn)已售罄?！皝喼迖H地產(chǎn)投資交易會 ”上，與會專家認為， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺。09年 110月，商品住宅累計成交 1485萬 ㎡ ，與 08年同期相比增加 98%，超過 08年全年的成交面積（ 08年全年成交 ㎡ ）；受制于供應量影響， 10月全市商品住宅成交 107萬方，成交均價高達 17102元 /平方米。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價落點： 10000元 /m2 疊加產(chǎn)品總價區(qū)間： 190200萬疊加定價資金回籠預期項目總銷 約約 雙拼雙拼均價： 24000元 /m2獨棟獨棟建面： m2約 均價： 15600元 /m2建面： 約 +疊加疊加均價： 10000元 /m2建面： + 約 雙拼雙拼均價： 13000元 /m2建面： 約 +73項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略 入市價格形成74萬安金邸價格建議報告謹呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。成交均價 15730元 /平米 成交均價 19000元 /平米 項目增值 12%? 板塊市場未來競品項目均已銷售完畢，低密度別墅項目稀缺。定價策略的分類及基本方法2項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略 入市價格形成3市場比較法4確定可比案例及權重系數(shù)確定可比參數(shù)及權重得到項目 靜態(tài)價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的 動態(tài)價格特點：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品均可使用市場比較法邏輯圖5案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價市場比較法6市場比較法7保利海上五月花9200元元 /㎡㎡清水頤園9300元元 /㎡㎡ 右岸嘉園9200元元 /㎡㎡保利家園8500元元 /㎡㎡市場比較法8注：以上項目成交價格為目前成交價格權重權重 比對因素比對因素 本項目本項目 評分評分 保利家園（保利家園（ 30%）） 評分評分 右岸嘉園右岸嘉園 （（ 25%）） 評分評分 清水頤園三期清水頤園三期 （（ 25%）） 評分評分 保利海上五保利海上五 月（月（ 20%）） 評分評分15% 交通因素 M11 100 M11 95 M1 近城區(qū) 110 M1 近城區(qū) 110 近 M11 9510% 社區(qū)規(guī)模 30萬㎡ 100 246565㎡ 97 50203㎡ 90 130000㎡ 95 300000㎡ 10015% 產(chǎn)品形態(tài) 高層、多層 100 高層、小高層、 聯(lián)排 100 小高層 95 小高、聯(lián)排 95 多層、小高 層、聯(lián)排 1005% 建筑品質(zhì) 現(xiàn)代、歐式 100 現(xiàn)代海派 \涂料 95 法式 \涂料 95 現(xiàn)在風格 \涂料 95 英倫風格 \石材 9520% 配套 尚不成熟　 100 社區(qū)自建 8萬方MALL 100 較成熟 115 較成熟 115 尚不成熟 10015% 園林規(guī)劃 分層綠化 ,組團綠化帶 ,庭院綠化100 集中綠化 100 兩條天然水系、綠色景 觀大道、沿河的景觀 100現(xiàn)在風格，沿河主題休閑綠化帶 95 大型組團， 英倫風格 10015% 產(chǎn)品特點 90㎡ 兩房、三房、 150㎡ 左右四房100 8090㎡ 兩房 95 8090㎡ 兩房、 150㎡ 左右三房 100 105㎡ 左右兩房 955060㎡ 一房； 90100㎡ 兩房955% 開發(fā)商品牌 新城 100 保利置業(yè)　 100 　中青旅集團 95 新城 100 保利房地產(chǎn)　 95100% 系數(shù)累加 100 　 　 　 　 　項目價格 9016 　 8500 　 9200 　 9300 　 9200 　市場比較法9全市及區(qū)域公寓價格走勢市場比較法10案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價方法11價格推導方法：選取競品項目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項目權重分析按照各項項目指標進行評分，按照權重分析得到本案的均價市場比較法12比較項目 　　 權重 文翔名苑 名仕豪庭 山語原墅擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)域位置 市區(qū)距離 4 100 4 100 4 110 交通系統(tǒng) 7 100 7 100 7 110 區(qū)域環(huán)境 板塊屬性 4 100 4 100 4 100 4自然環(huán)境 7 100 7 100 7 100 7社會環(huán)境 4 100 4 100 4 100 4發(fā)展?jié)摿?3 100 3 100 3 100 3生活配套 10 100 10 100 10 100 10規(guī)劃 規(guī)模 3 110 100 3 110 容積率 7 80 120 120 綠化 7 90 110 110 內(nèi)部景觀 6 105 110 115 產(chǎn)品 產(chǎn)品風格及核心概念 10 90 9 110 11 100 10面積設置 6 105 100 6 100 6產(chǎn)品附加值 7 100 7 110 110 其他條件 物業(yè)服務 4 100 4 100 4 100 4會所 4 110 100 4 120 是否現(xiàn)房 4 100 4 100 4 100 4開發(fā)商品牌 3 100 3 100 3 110 　 　 100 　 市場比較法13(9800*+9500*+11500*)/3/100=10585元 /㎡本案靜態(tài)價格應為： 10500元 / ㎡主要參考項目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價格分別為 9800、 9500和 11500元 /㎡ ，結(jié)合比較系數(shù)，計算本案的均價為：市場比較法14案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價方法15項目選?。涸谶@里我們選舉了 “ 嘉城 ” 以及 “ 匯豐沁苑 ” 作為參考對象。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢稀缺性下面我們在基準價格的基礎上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價 ——價格測算24本地塊 （毛坯）整體均價為：綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案 ：項目基準價格