【正文】 428總戶數(shù)： 920 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：上海興虹物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海建佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： — 1元 /㎡ 2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7513元 /㎡ 總 價(jià) 74萬 6樓 /共 6樓 普裝3/2/2 129㎡ 單 價(jià) 7907元 /㎡ 總 價(jià) 102萬 6樓 /共 6樓 精裝3/2/2 137㎡ 單 價(jià) 7102元 /㎡ 總 價(jià) 97萬 6樓 /共 10樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7000—7100 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在67006800左右118珠溪苑項(xiàng)目名稱：珠溪苑二期 綠化率： 35%項(xiàng)目地址：臨源街 468號 占地面積： 容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層 首次開盤： 20230115總戶數(shù)： 74戶 車位比：入住時(shí)間： 20230930 物業(yè)公司：上海新涇物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商：上海金禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7032元 /㎡ 總 價(jià) 65萬 3樓 /共 6樓 毛坯 2/2/1 91㎡ 單 價(jià) 6813元 /㎡ 總 價(jià) 62萬 1樓 /共 6樓 毛坯2/2/1 91㎡ 單 價(jià) 6593元 /㎡ 總 價(jià) 60萬 1樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6600—7000 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在64006800左右119朋鑫苑項(xiàng)目名稱：朋鑫苑 綠化率： 28%項(xiàng)目地址：健康路 299號 占地面積： 容積率： 建筑面積： 1萬方建筑類別：多層 首次開盤： 20230624總戶數(shù)： 100戶 車位比：入住時(shí)間： 20230523 物業(yè)公司：上海新涇物業(yè)公司開發(fā)商：上海朋鑫房地產(chǎn)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7879元 /㎡ 總 價(jià) 70萬 4樓 /共 6樓 精裝3/2/2 128㎡ 單 價(jià) 6641元 /㎡ 總 價(jià) 85萬 4樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7046元 /㎡ 總 價(jià) 96萬 4樓 /共 6樓 精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6200—6400 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在60006200左右120森海豪庭項(xiàng)目名稱：森海豪庭 綠化率： 38%項(xiàng)目地址：塘園路 238弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 12萬方建筑類別：多層 首次開盤： 20231225總戶數(shù)： 612戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231228 物業(yè)公司：上海殷潤物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海金禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 6400元 /㎡ 總 價(jià) 80萬 1樓 /共 6樓 毛坯3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7096元 /㎡ 總 價(jià) 92萬 2樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 8022元 /㎡ 總 價(jià) 104萬 2樓 /共 6樓 新精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6400—6800 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在62006600左右121項(xiàng)目價(jià)格紅菱苑珠溪苑弘澤陽光苑森海豪庭金玉良苑匯佳新苑紫金名苑區(qū)域二手房高端項(xiàng)目 成交均價(jià)約在 72007500左右，中端項(xiàng)目成交 65007000，低端成交 60006500。聯(lián)排價(jià)格： 客戶認(rèn)為 1000012023價(jià)格水平比較合理，能夠接受。該案 08年 9月開盤，大約在 11個月內(nèi)去化完畢，價(jià)格在后期呈現(xiàn)走高趨勢。1號樓 18層2號樓 20層3號樓 22層6號樓 20層5號樓 25層市區(qū)案例研究遠(yuǎn)中風(fēng)華園 遠(yuǎn)中風(fēng)華園酒店式公寓成交均價(jià)較周邊普通住宅溢價(jià)達(dá) 5％5號樓一房成交均價(jià)（裝修標(biāo)準(zhǔn)： 5000元 /。0. 9795247。客戶價(jià)格預(yù)期126項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場研究目標(biāo)下的市場研究價(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場研究宏觀市場研究外圍市場研究外圍市場研究市場研究框架區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理127預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格下限： 6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元 /平米）預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格上限： 7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品靜態(tài)毛坯均價(jià) =(7180+7375)/2=7278（元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品均價(jià)： 7300元 /平米區(qū)域可比一手房價(jià)格（尚成府?。?9007000元 /平米參考比重 45%周邊可比高端二手房成交價(jià)格72007500元 /平米參考比重 50%參考因素二參考因素一區(qū)域公寓價(jià)格參考區(qū)域可比公寓成交價(jià)格9500元 /平米參考比重 5%參考因素三128區(qū)域可比公寓靜態(tài)均價(jià)： 7300元 /平方米本案公寓當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8000元 /平方米本案公寓品質(zhì)較高，較區(qū)域均價(jià)溢價(jià) 10%公寓定價(jià)本案公寓價(jià)格推算價(jià)格： 8030元 /平方米129花園洋房定價(jià)項(xiàng)目公寓靜態(tài)價(jià)格： 8200元 /平方米本案花園洋房當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8300元 /平方米考慮朱涇客戶更偏愛電梯房，且本案花園洋房附加值無絕對優(yōu)勢本案花園洋房靜態(tài)價(jià)格： 8300元 /平方米130借鑒金山區(qū)域龍灣華庭別墅（ 11000元） /公寓（ 7500元） =系數(shù) 本案聯(lián)排靜態(tài)價(jià)格定位： 11500元 /平方米本案公寓靜態(tài)價(jià)格： 8000元 /平方米本案雙拼靜態(tài)價(jià)格定位： 12500元 /平方米聯(lián)排 /雙拼定價(jià)聯(lián)排價(jià)格推算： 11500元 /平方米131入市策略考量綜合以上因素，有利好也有弊端，對照前面我們定量分析得出的價(jià)格，我們建議采取 中價(jià)入市策略宏觀市場環(huán)境：R 受價(jià)格前期上漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，以及金融、宏觀政策收緊影響， 預(yù)計(jì) 2023年房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對市場競爭R 外圍市場 :金山新城市場作為金山市場價(jià)格標(biāo)桿板塊，價(jià)格走出了一波快速上漲行情，對朱涇市場形成較好的支撐R 項(xiàng)目所處區(qū)域競爭項(xiàng)目較少，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動權(quán)。區(qū)域市場小結(jié)一手房市場只有尚成府邸一個在售項(xiàng)目，均價(jià)一手房市場只有尚成府邸一個在售項(xiàng)目，均價(jià) 69007000元元 /平平 ，區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)主要集中在，區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)主要集中在 2023年年下半年下半年 2023年上半年，與本案推案周期基本無重合年上半年，與本案推案周期基本無重合1123客戶客戶 研究研究124小高層客戶追捧樓層：513層花園洋房客戶追捧樓層：14層客戶對聯(lián)排 /雙拼需求集中在資源優(yōu)勢強(qiáng)、位置佳的邊套客戶意向需求聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路客戶需求：小高層＞花園洋房＞別墅125客戶價(jià)格預(yù)期公寓價(jià)格： 客戶普遍認(rèn)可的公寓價(jià)格約 8000左右。項(xiàng)目分布華光紫荊苑朋鑫苑112紅菱苑項(xiàng)目名稱：紅菱苑 綠化率： 52％項(xiàng)目地址：秀州街 718弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 10萬方建筑類別：高層 首次開盤： 2023年 10月 14日總戶數(shù)： 710戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 2023年 12月 31日 物業(yè)公司：上海大慈物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上?？蛋l(fā)房產(chǎn)經(jīng)營有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 135㎡ 單 價(jià) 8000元 /㎡ 總 價(jià) 108萬 3樓 /共 11樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7612元 /㎡ 總 價(jià) 100萬 10樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 132㎡ 單 價(jià) 8258元 /㎡ 總 價(jià) 109萬 11樓 /共 11樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右113遠(yuǎn)策紫金名苑項(xiàng)目名稱：紫金名苑 綠化率： ％項(xiàng)目地址：眾安街 389弄 占地面積： 10萬方容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅首次開盤： 20231029總戶數(shù)： 471戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231201 物業(yè)公司：深圳和平物業(yè)公司開發(fā)商：上海遠(yuǎn)策置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)： /㎡ 2/2/1 92㎡ 單 價(jià) 7609元 /㎡ 總 價(jià) 70萬 1樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 7840元 /㎡ 總 價(jià) 98萬 1樓 /共 6樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右114弘澤陽光園項(xiàng)目名稱：弘澤陽光園 綠化率： 38%項(xiàng)目地址： 朱涇鎮(zhèn)公園路 2號 占地面積： 容積率： 建筑面積： 8萬方建筑類別：小高層、多層 首次開盤： m2 2萬 尚城府邸項(xiàng)目成交月走勢項(xiàng)目成交周走勢作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約 69007000元元 /平方米平方米109一手房推量 區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)主要集中在區(qū)域住宅市場潛在供應(yīng)主要集中在 2023年下半年年下半年 2023年上半年，與本年上半年，與本案推案周期基本無重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動權(quán)案推案周期基本無重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動權(quán)項(xiàng)目名稱 未推量 預(yù)計(jì) 2023上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量 預(yù)計(jì) 2023年上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量尚成府邸 公寓 2萬 m2 2萬 m2萬安世家華園公寓 御景龍庭下批約在明年御景龍庭下批約在明年 3月開盤，目前均價(jià)月開盤，目前均價(jià) 7200元元 /平方米平方米97類型 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 客戶特征 09年至今推案 /去化 目前報(bào)價(jià)高端投資項(xiàng)目 華府海景 m2 m2 市區(qū)投資客，部分本地高 端客戶 424/342 18000高端項(xiàng)目龍澤園 m2 19萬 m2 本地高端客戶，政府官員 106/98 9500寶華海灣城 17萬 m2 20萬 m2 本地高端客戶，周邊區(qū)域 客戶 1104/693 9500中端項(xiàng)目御景龍庭 13萬㎡ 22萬㎡ 本地中高端客戶 282/282 7200金悅?cè)A庭 m2 m2 本地中高端客戶 450/90 7500公寓市場小結(jié) 目前區(qū)域高端公寓項(xiàng)目報(bào)價(jià)已達(dá)目前區(qū)域高端公寓項(xiàng)目報(bào)價(jià)已達(dá) 9500元元 /平方米，中端主力均價(jià)約為平方米，中端主力均價(jià)約為 72007500元元 /平方米平方米98別墅市場別墅市場99金山新城金山新城寶華海灣城石化區(qū)域石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目名稱 形態(tài)金山新城龍灣華庭 聯(lián)排別墅金悅?cè)A庭 聯(lián)排別墅金山衛(wèi)鎮(zhèn) 御景龍庭 聯(lián)排別墅石化街道 寶華海灣城 疊加別墅金悅?cè)A庭本案項(xiàng)目地圖 目前區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道目前區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山衛(wèi)鎮(zhèn)金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭龍灣華庭100龍灣華庭目前價(jià)格為龍灣華庭目前價(jià)格為 11000元元 /平方米，明年平方米，明年 3月新上市房源報(bào)價(jià)月新上市房源報(bào)價(jià) 13000元元 /平平方米方米月成交走勢龍灣華庭聯(lián)排別墅目前價(jià)格為 11000元 /平方米，下批房源將于明年 3月上市預(yù)計(jì)均價(jià) 13000元 /平凡米；占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 240戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量 158套 82套 17套龍灣華庭09年 911月周成交走勢101寶華海灣城疊加別墅目前報(bào)價(jià)寶華海灣城疊加別墅目前報(bào)價(jià) 11000元元 /平方米平方米月成交走勢寶華海灣城疊加別墅與 9月開盤，開盤均價(jià)與9500元 /平方米，開盤至今均價(jià)約 10000元 /平方米，目前報(bào)價(jià)已至 11000元平方米占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)17萬平方米 20萬平方米 298戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 100套 198套 45套寶華海灣城09年 911月周成交走勢102占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)13萬平方米 22萬平方米 155戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 28套 0套 0套御景龍庭月成交走勢09年 911月周成交走勢御景龍庭別墅 ，均價(jià) 8500元 /平方米， 10000元 /平米，已全部售磬，下批開盤約在明年 3月。實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺年二季