【正文】 雙拼價(jià)格： 客戶認(rèn)為 1202314000價(jià)格水平比較合理，能夠接受。三期預(yù)計(jì)于 10年 6月后開(kāi)盤。鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀(jì)長(zhǎng)江苑上投佳園宏潤(rùn)韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案太和公寓公園價(jià)格系數(shù)法50本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 — 價(jià)格基數(shù)建立顧村板塊價(jià)格基數(shù)為： 8000元 /平米價(jià)格系數(shù)法51本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 — 系數(shù)相成法本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù) *顧村板塊價(jià)格基數(shù)，即 *8000元 /平米 =11040元 /平米本項(xiàng)目公寓價(jià)格定位為 11040元 /平米價(jià)格系數(shù)法示例：萊茵美墅價(jià)格定位思路價(jià)格定位? 獨(dú)棟別墅定價(jià)法：總價(jià)卡位獨(dú)棟別墅定價(jià)法：總價(jià)卡位? 雙拼別墅定價(jià)法：市場(chǎng)比較法雙拼別墅定價(jià)法：市場(chǎng)比較法? 聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算? 疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)定價(jià)方法獨(dú)棟別墅定價(jià)法：總價(jià)卡位獨(dú)棟別墅定價(jià)法：總價(jià)卡位獨(dú)棟定價(jià) 東部獨(dú)棟別墅分布內(nèi)環(huán)內(nèi)：九間堂 傳說(shuō) 99 御翠園內(nèi)中環(huán)：百富麗山莊 湯臣湖庭花園湯臣高爾夫 大華錦繡華城中外環(huán)：東源麗晶 梵高別墅外郊環(huán)：萬(wàn)科深藍(lán) 棕櫚泉花園生茂養(yǎng)園 綠洲千島花園中科大學(xué)城 新浦江城院墅棕櫚泉花園9301350萬(wàn)萬(wàn)科深藍(lán)8001160萬(wàn)東源麗晶8201050萬(wàn)九間堂28805600萬(wàn)大華錦繡華城15001700萬(wàn)傳說(shuō) 9915003310萬(wàn)湯臣湖庭花園16501900萬(wàn)百富麗山莊13002023萬(wàn)御翠園20233500萬(wàn) 湯臣高爾夫15002250萬(wàn)本案本案中科大學(xué)城10001300萬(wàn)綠洲千島花園8001150萬(wàn)生茂養(yǎng)園8001000萬(wàn)新浦江城院墅10001200萬(wàn)九九別墅400540萬(wàn)愛(ài)法奧朗800900萬(wàn)東方夏威夷650800萬(wàn)梵高別墅10001500萬(wàn)東部獨(dú)棟別墅價(jià)格梯度分析棕櫚泉花園9301350萬(wàn)萬(wàn)科深藍(lán)8001160萬(wàn)東源麗晶8201050萬(wàn)九間堂28805600萬(wàn)大華錦繡華城15001700萬(wàn)傳說(shuō) 9915003310萬(wàn)湯臣湖庭花園16501900萬(wàn)百富麗山莊13002023萬(wàn)御翠園20233500萬(wàn) 湯臣高爾夫15002250萬(wàn)本案本案中科大學(xué)城10001300萬(wàn)綠洲千島花園8001150萬(wàn)生茂養(yǎng)園8001000萬(wàn)新浦江城院墅10001200萬(wàn)九九別墅400540萬(wàn)愛(ài)法奧朗800900萬(wàn)東方夏威夷650800萬(wàn)梵高別墅10001500萬(wàn)由內(nèi)向外呈梯度遞減由內(nèi)向外呈梯度遞減單套單套 2023萬(wàn)萬(wàn)單套單套 15002023萬(wàn)萬(wàn)單套單套 10001500萬(wàn)萬(wàn)單套單套 8001000萬(wàn)萬(wàn)獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn)根據(jù)東部區(qū)域獨(dú)棟別墅總價(jià)梯度卡位項(xiàng)目獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn) 600800萬(wàn)600800萬(wàn)獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間獨(dú)棟戶型 地上建筑面積 地下建筑面積A1~3 B1~3,Ba1~2 C1~6,Ca1~7 D1~2,Da1~7 項(xiàng)目獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間 2300025000元 /m2產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2) 產(chǎn)品附加空間獨(dú)棟 31 270320 地下室雙拼 18 235240 無(wú)地下室聯(lián)體 46 205210 地下室疊加 60 190195 無(wú)地下室獨(dú)棟定價(jià)雙拼別墅定價(jià)法：市場(chǎng)比較法雙拼別墅定價(jià)法：市場(chǎng)比較法步驟一參考別墅項(xiàng)目確認(rèn)步驟二參考別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正項(xiàng)目雙拼別墅價(jià)格項(xiàng)目雙拼別墅價(jià)格步驟三可比項(xiàng)目之間權(quán)重影響系數(shù)對(duì)比雙拼別墅項(xiàng)目定價(jià)策略雙拼別墅項(xiàng)目定價(jià)策略雙拼定價(jià)區(qū)域雙拼別墅項(xiàng)目分布滬南公路本案南六公路南瑞別墅花源灣別墅? 花源灣別墅? 南瑞別墅雙拼定價(jià)項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 主力成交面積段 項(xiàng)目報(bào)價(jià)(元 /m2)修正后參考價(jià)格(元 /m2)花源灣別墅 雙拼 195261m2 14000 12500南瑞別墅 雙拼 250300m2 20230 16000修正原則： 花源灣別墅目前報(bào)價(jià) 14000元 /m2， 08年以來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)為 1202313000元 /m2 南瑞別墅目前報(bào)價(jià) 20230元 /m2，包括地下室面積，調(diào)整至地上建筑面積價(jià)格為 16000元 /m2區(qū)域雙拼別墅價(jià)格修正區(qū)域雙拼別墅價(jià)格修正雙拼定價(jià)項(xiàng)目權(quán)重對(duì)比類別 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 花源灣別墅 南瑞別墅擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)位屬性 環(huán)線價(jià)值 6 95 95 板塊形象定位 7 100 100 交通條件 95 95 生活配套 5 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 環(huán)境資源 85 105 項(xiàng)目屬性 地塊條件 95 105 品牌效應(yīng) 5 105 105 建筑體量 4 115 115 項(xiàng)目配套 6 90 95 景觀 6 80 120 服務(wù) 6 80 80 產(chǎn)品屬性 建筑品質(zhì) 80 90 立面 6 80 90 戶型功能 9 80 90 附加值 7 105 115 科技運(yùn)用 80 95 合計(jì) 100 　 　 雙拼定價(jià)雙拼產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間　 花源灣別墅 南瑞別墅均價(jià) 12500 16000權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價(jià)格 13710 17591本項(xiàng)目參考價(jià)格 15650項(xiàng)目雙拼別墅參考單價(jià)均值： 15600元 /m2 雙拼定價(jià)雙拼產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目雙拼別墅參考總價(jià)區(qū)間： 360 380萬(wàn) 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195雙拼定價(jià)聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算根據(jù)實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，一般項(xiàng)目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價(jià)比值為 ，在此取中間值 ，則：雙拼別墅參考單價(jià)： 15650元 /m2 單價(jià)比值：雙拼 /聯(lián)體 = 項(xiàng)目聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間： 13042元 /m2項(xiàng)目聯(lián)體別墅參考單價(jià)均值： 13000元 /m2 聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)項(xiàng)目聯(lián)排別墅參考總價(jià)區(qū)間： 265 275萬(wàn) 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195? 項(xiàng)目疊加產(chǎn)品處于隔河的 B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的 33%，基于所處地塊位置的劣勢(shì)及產(chǎn)品的體量，建議在實(shí)際銷售中采用總價(jià)控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。成交均價(jià) 19165元 /平米香梅花園 選取標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)比較法16影響因素 權(quán)重 嘉城 匯豐沁苑 本案得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù)區(qū)位系數(shù) 11 10 25周邊環(huán)境系數(shù) 2 12 24 11 22 10 20小區(qū)規(guī)劃系數(shù) 1 11 11 11 11 10 10戶型面積系數(shù) 1 10 10 10 10 10 10景觀系數(shù) 11 10 5 10 5配套系數(shù) 11 10 15 10 15交通系數(shù) 10 15 10 15 10 15合計(jì) 116 100近期 3月價(jià)格 8548 7750 本案推導(dǎo)價(jià)格 7360 7400 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)盤準(zhǔn)備 開(kāi)盤前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時(shí)間 資金回籠壓力小，去化時(shí)間為 10個(gè)月本案合理價(jià)格 7500價(jià)格定位：樂(lè)觀預(yù)期樂(lè)觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為 7500元 /平方米市場(chǎng)比較法17影響因素 權(quán)重 嘉城 匯豐沁苑 本案得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù) 得分 比較系數(shù)區(qū)位系數(shù) 11 10 25周邊環(huán)境系數(shù) 2 12 24 11 21 10 20小區(qū)規(guī)劃系數(shù) 1 11 11 11 11 10 10戶型面積系數(shù) 1 10 10 9 9 10 10景觀系數(shù) 11 10 5 10 5配套系數(shù) 11 9 14 10 15交通系數(shù) 10 15 9 14 10 15合計(jì) 10 116 100近期 3月價(jià)格 8548 7750 本案推導(dǎo)價(jià)格 7360 7400 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)回暖需要漫長(zhǎng)過(guò)程，客戶對(duì)價(jià)格仍較敏感；57月份為大牌開(kāi)發(fā)商資金回籠密集期，促銷動(dòng)作將會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格水平和未來(lái)價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對(duì)本案形成較大的壓力開(kāi)盤準(zhǔn)備 開(kāi)盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間 去化時(shí)間為 7個(gè)月本案合理價(jià)格 7300價(jià)格定位：悲觀預(yù)期悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為 7300元 /平方米市場(chǎng)比較法18案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目19確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在 ）確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項(xiàng)目 靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的 動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算方法20各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分內(nèi)容 權(quán)重 系數(shù)打分 萬(wàn)科翡翠 萬(wàn)源城 萬(wàn)特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑竣工時(shí)間 3 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評(píng)分 100 100 90 85 90 90 90出售速率 3 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，月均去化 1套為滿分，低于 1套系數(shù)遞減系數(shù)評(píng)分 135 130 100 120 120 130 100房屋與地下室面積比 6 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，以 ，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 100 120 100 60 100 70 120花園占地面積 12 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)， 2畝為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 90 80 90 130 120 90 120容積率 12 平均水平 以 100分基準(zhǔn)， ，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 100 120 120 140 160 130 100地段 15 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評(píng)分 100 150 160 90 60 90 180規(guī)劃特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分 110 110 100 100 100 80 120景觀特色 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒(méi)有特色的遞減系數(shù)評(píng)分 110 110 100 110 90 80 110車位數(shù)量 3 平均水平 以 100分基準(zhǔn)， 2個(gè)車位為滿分系數(shù)評(píng)分 100 100 100 100 100 90 100立面表現(xiàn) 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評(píng)定系數(shù)評(píng)分 130 110 110 110 130 90 100智能科技 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，有智能科技運(yùn)用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評(píng)分 120 110 120 100 100 100 110裝修材質(zhì) 2 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評(píng)分 70 70 120 70 70 70 70會(huì)所 10 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌等方面評(píng)判系數(shù)評(píng)分 100 90 100 110 80 100 100物業(yè)管理 8 平均水平 以 100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評(píng)分 100 100 110 100 110 100 12021本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定價(jià)格測(cè)算比較項(xiàng)目 權(quán)重 翡冷翠 萬(wàn)源城 萬(wàn)特園 西郊莊園 綠城玫瑰園 蘭喬圣菲 西郊明苑　 　 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)竣工時(shí)間 3 100 3 100 3 90 85 90 90 90 出售速率 3 135 130 100 3 120 120 130 100 3房屋與地下室面積比 6 100 6 120 100 6 60 100 6 70 120 花園占地面積 12 90 80 90 130 120 90 120 容積率 12 100 12 120 120 140 160