【正文】 1號(hào)樓 18層2號(hào)樓 20層3號(hào)樓 22層6號(hào)樓 20層5號(hào)樓 25層市區(qū)案例研究遠(yuǎn)中風(fēng)華園 遠(yuǎn)中風(fēng)華園酒店式公寓成交均價(jià)較周邊普通住宅溢價(jià)達(dá) 5％5號(hào)樓一房成交均價(jià)（裝修標(biāo)準(zhǔn)： 5000元 /。0. 9795247。該案 08年 9月開盤，大約在 11個(gè)月內(nèi)去化完畢，價(jià)格在后期呈現(xiàn)走高趨勢(shì)?？蛻魞r(jià)格預(yù)期126項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究?jī)r(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究框架區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理127預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格下限： 6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元 /平米）預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格上限： 7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品靜態(tài)毛坯均價(jià) =(7180+7375)/2=7278（元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品均價(jià)： 7300元 /平米區(qū)域可比一手房?jī)r(jià)格（尚成府?。?9007000元 /平米參考比重 45%周邊可比高端二手房成交價(jià)格72007500元 /平米參考比重 50%參考因素二參考因素一區(qū)域公寓價(jià)格參考區(qū)域可比公寓成交價(jià)格9500元 /平米參考比重 5%參考因素三128區(qū)域可比公寓靜態(tài)均價(jià)： 7300元 /平方米本案公寓當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8000元 /平方米本案公寓品質(zhì)較高，較區(qū)域均價(jià)溢價(jià) 10%公寓定價(jià)本案公寓價(jià)格推算價(jià)格： 8030元 /平方米129花園洋房定價(jià)項(xiàng)目公寓靜態(tài)價(jià)格： 8200元 /平方米本案花園洋房當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8300元 /平方米考慮朱涇客戶更偏愛電梯房，且本案花園洋房附加值無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)本案花園洋房靜態(tài)價(jià)格： 8300元 /平方米130借鑒金山區(qū)域龍灣華庭別墅（ 11000元） /公寓（ 7500元） =系數(shù) 本案聯(lián)排靜態(tài)價(jià)格定位： 11500元 /平方米本案公寓靜態(tài)價(jià)格： 8000元 /平方米本案雙拼靜態(tài)價(jià)格定位： 12500元 /平方米聯(lián)排 /雙拼定價(jià)聯(lián)排價(jià)格推算： 11500元 /平方米131入市策略考量綜合以上因素，有利好也有弊端，對(duì)照前面我們定量分析得出的價(jià)格，我們建議采取 中價(jià)入市策略宏觀市場(chǎng)環(huán)境：R 受價(jià)格前期上漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，以及金融、宏觀政策收緊影響， 預(yù)計(jì) 2023年房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)R 外圍市場(chǎng) :金山新城市場(chǎng)作為金山市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿板塊，價(jià)格走出了一波快速上漲行情，對(duì)朱涇市場(chǎng)形成較好的支撐R 項(xiàng)目所處區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)。聯(lián)排價(jià)格： 客戶認(rèn)為 1000012023價(jià)格水平比較合理，能夠接受。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)一手房市場(chǎng)只有尚成府邸一個(gè)在售項(xiàng)目，均價(jià)一手房市場(chǎng)只有尚成府邸一個(gè)在售項(xiàng)目，均價(jià) 69007000元元 /平平 ，區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在，區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在 2023年年下半年下半年 2023年上半年，與本案推案周期基本無重合年上半年，與本案推案周期基本無重合1123客戶客戶 研究研究124小高層客戶追捧樓層：513層花園洋房客戶追捧樓層：14層客戶對(duì)聯(lián)排 /雙拼需求集中在資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)、位置佳的邊套客戶意向需求聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路客戶需求：小高層＞花園洋房＞別墅125客戶價(jià)格預(yù)期公寓價(jià)格： 客戶普遍認(rèn)可的公寓價(jià)格約 8000左右?？倯魯?shù)： 600戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：上海殷潤(rùn)物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海標(biāo)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)：小高層： /平米多層： /平米該案目前二房掛牌價(jià)格2/2/1 87㎡ 單價(jià) 7816元 /㎡ 總價(jià) 68萬 1樓 /共 6樓 普裝3/2/2 126㎡ 單價(jià) 8333元 /㎡ 總價(jià) 105萬 3樓 /共 6樓 精裝4/2/2 151㎡ 單價(jià) 7483元 /㎡ 總價(jià) 113萬 6樓 /共 11樓 普裝※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7200—7500 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在69007200左右115華光紫荊苑項(xiàng)目名稱：華光紫荊苑 綠化率： 40%項(xiàng)目地址：塘園路 521號(hào) 占地面積： 11萬方容積率： 建筑面積： 建筑類別：小高層、多層 首次開盤： 2023年 6月總戶數(shù)： 500戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 2023年 12月 物業(yè)公司：上海華榭物業(yè)公司開發(fā)商：上海華邸房地產(chǎn)公司物業(yè)費(fèi)：高層： /平米多層： /平米2/2/1 ㎡ 單價(jià) 7475元 /㎡ 總價(jià) 65萬 3樓 /共 6樓 毛坯 3/2/2 121㎡ 單價(jià) 7603元 /㎡ 總價(jià) 92萬 1樓 /共 11樓 普裝3/2/2 126㎡ 單價(jià) 7143元 /㎡ 總價(jià) 90萬 6樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7100—7400 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在68007200左右116金玉良苑項(xiàng)目名稱：金玉良苑 綠化率： 46%項(xiàng)目地址：羅星南路 303弄 占地面積： 8萬方容積率： 建筑面積： 12萬方建筑類別：小高層、多層 首次開盤： 2023930總戶數(shù)： 1000戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：深圳職茂物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海金韻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)：高層： /平米多層： 元 /平米2/2/1 97㎡ 單價(jià) 7629元 /㎡ 總價(jià) 74萬 4樓 /共 6樓 精裝3/2/2 129㎡ 單價(jià) 6434元 /㎡ 總價(jià) 83萬 1樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 138㎡ 單價(jià) 7101元 /㎡ 總價(jià) 98萬 6樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6400—7100 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在62006800左右117匯佳新苑項(xiàng)目名稱：匯佳欣苑 綠化率： 40%項(xiàng)目地址： 羅星南路 258弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層、小高層 首次開盤： 20230428總戶數(shù)： 920 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：上海興虹物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海建佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： — 1元 /㎡ 2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7513元 /㎡ 總 價(jià) 74萬 6樓 /共 6樓 普裝3/2/2 129㎡ 單 價(jià) 7907元 /㎡ 總 價(jià) 102萬 6樓 /共 6樓 精裝3/2/2 137㎡ 單 價(jià) 7102元 /㎡ 總 價(jià) 97萬 6樓 /共 10樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7000—7100 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在67006800左右118珠溪苑項(xiàng)目名稱：珠溪苑二期 綠化率： 35%項(xiàng)目地址：臨源街 468號(hào) 占地面積： 容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層 首次開盤： 20230115總戶數(shù)： 74戶 車位比：入住時(shí)間： 20230930 物業(yè)公司：上海新涇物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商：上海金禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7032元 /㎡ 總 價(jià) 65萬 3樓 /共 6樓 毛坯 2/2/1 91㎡ 單 價(jià) 6813元 /㎡ 總 價(jià) 62萬 1樓 /共 6樓 毛坯2/2/1 91㎡ 單 價(jià) 6593元 /㎡ 總 價(jià) 60萬 1樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6600—7000 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在64006800左右119朋鑫苑項(xiàng)目名稱：朋鑫苑 綠化率： 28%項(xiàng)目地址：健康路 299號(hào) 占地面積： 容積率： 建筑面積： 1萬方建筑類別：多層 首次開盤： 20230624總戶數(shù)： 100戶 車位比：入住時(shí)間： 20230523 物業(yè)公司：上海新涇物業(yè)公司開發(fā)商：上海朋鑫房地產(chǎn)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7879元 /㎡ 總 價(jià) 70萬 4樓 /共 6樓 精裝3/2/2 128㎡ 單 價(jià) 6641元 /㎡ 總 價(jià) 85萬 4樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7046元 /㎡ 總 價(jià) 96萬 4樓 /共 6樓 精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6200—6400 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在60006200左右120森海豪庭項(xiàng)目名稱：森海豪庭 綠化率： 38%項(xiàng)目地址：塘園路 238弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 12萬方建筑類別：多層 首次開盤： 20231225總戶數(shù)： 612戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231228 物業(yè)公司：上海殷潤(rùn)物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海金禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 6400元 /㎡ 總 價(jià) 80萬 1樓 /共 6樓 毛坯3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7096元 /㎡ 總 價(jià) 92萬 2樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 8022元 /㎡ 總 價(jià) 104萬 2樓 /共 6樓 新精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6400—6800 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在62006600左右121項(xiàng)目?jī)r(jià)格紅菱苑珠溪苑弘澤陽光苑森海豪庭金玉良苑匯佳新苑紫金名苑區(qū)域二手房高端項(xiàng)目 成交均價(jià)約在 72007500左右，中端項(xiàng)目成交 65007000，低端成交 60006500。項(xiàng)目分布華光紫荊苑朋鑫苑112紅菱苑項(xiàng)目名稱：紅菱苑 綠化率： 52％項(xiàng)目地址：秀州街 718弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 10萬方建筑類別：高層 首次開盤： 2023年 10月 14日總戶數(shù)： 710戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 2023年 12月 31日 物業(yè)公司：上海大慈物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海康發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 135㎡ 單 價(jià) 8000元 /㎡ 總 價(jià) 108萬 3樓 /共 11樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7612元 /㎡ 總 價(jià) 100萬 10樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 132㎡ 單 價(jià) 8258元 /㎡ 總 價(jià) 109萬 11樓 /共 11樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右113遠(yuǎn)策紫金名苑項(xiàng)目名稱：紫金名苑 綠化率： ％項(xiàng)目地址：眾安街 389弄 占地面積： 10萬方容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅首次開盤： 20231029總戶數(shù)： 471戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231201 物業(yè)公司：深圳和平物業(yè)公司開發(fā)商：上海遠(yuǎn)策置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)： /㎡ 2/2/1 92㎡ 單 價(jià) 7609元 /㎡ 總 價(jià) 70萬 1樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 7840元 /㎡ 總 價(jià) 98萬 1樓 /共 6樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右114弘澤陽光園項(xiàng)目名稱：弘澤陽光園 綠化率： 38%項(xiàng)目地址： 朱涇鎮(zhèn)公園路 2號(hào) 占地面積： 容積率： 建筑面積： 8萬方建筑類別：小高層、多層 首次開盤： m2南分區(qū) E1東地塊公寓 m2 2萬 m2 尚城府邸項(xiàng)目成交月走勢(shì)項(xiàng)目成交周走勢(shì)作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約 69007000元元 /平方米平方米109一手房推量 區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在 2023年下半年年下半年 2023年上半年，與本年上半年，與本案推案周期基本無重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)案推案周期基本無重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)項(xiàng)目名稱 未推量 預(yù)計(jì) 2023上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量 預(yù)計(jì) 2023年上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量尚成府邸 公寓 2萬 m2 2萬 m2萬安世家華園公寓 二期開盤前絕大多數(shù)產(chǎn)品已售罄，目前僅剩余洋房產(chǎn)品中