【文章內(nèi)容簡介】 面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195雙拼定價(jià)聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算聯(lián)體別墅定價(jià)法：產(chǎn)品價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值系數(shù)折算根據(jù)實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，一般項(xiàng)目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價(jià)比值為 ，在此取中間值 ，則：雙拼別墅參考單價(jià)： 15650元 /m2 單價(jià)比值：雙拼 /聯(lián)體 = 項(xiàng)目聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間： 13042元 /m2項(xiàng)目聯(lián)體別墅參考單價(jià)均值： 13000元 /m2 聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)項(xiàng)目聯(lián)排別墅參考總價(jià)區(qū)間： 265 275萬 產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)疊加別墅定價(jià)法：跑量產(chǎn)品，控制總價(jià)產(chǎn)品線 總建筑面積(m2) 戶數(shù)面積段(m2)獨(dú)棟 31 270320雙拼 18 235240聯(lián)體 46 205210疊加 60 190195? 項(xiàng)目疊加產(chǎn)品處于隔河的 B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的 33%，基于所處地塊位置的劣勢及產(chǎn)品的體量，建議在實(shí)際銷售中采用總價(jià)控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。? 同時(shí)從區(qū)域市場客戶對價(jià)格的接受度研究發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的單價(jià)以 10000元 /m2為價(jià)格門檻。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價(jià)落點(diǎn)： 10000元 /m2 疊加產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間： 190200萬疊加定價(jià)資金回籠預(yù)期項(xiàng)目總銷 約約 雙拼雙拼均價(jià)： 24000元 /m2獨(dú)棟獨(dú)棟建面： m2約 均價(jià)： 15600元 /m2建面： 約 +疊加疊加均價(jià)： 10000元 /m2建面： + 約 雙拼雙拼均價(jià)： 13000元 /m2建面： 約 +73項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法市場比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法入市價(jià)格策略 入市價(jià)格形成74萬安金邸價(jià)格建議報(bào)告謹(jǐn)呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：價(jià)格建議報(bào)告2023/1275目標(biāo)下的市場研究目標(biāo)下的市場研究價(jià)格建議價(jià)格建議項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題76主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積 68540平方米總建筑面積 87456平方米商業(yè)建筑面積 3683平方米住宅建筑面積 68538平方米住宅類別 小高層、花園洋房、聯(lián)體容積率 建筑密度 %綠化率 %總戶數(shù) 578戶車位 地下 171/地上 270項(xiàng)目背景 朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)77聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路項(xiàng)目背景序號 形態(tài) 樓號 面積（ m2）1 小高層 3 2 多層 7 3 8 4 20 5 25 6 別墅 11 7 14 8 15 9 16 10 17 11 18 12 21 13 22 14 23 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 34 21 35 22 商 A 合計(jì)面積 首批可售房源首批可售房源共首批可售房源共 27000㎡㎡ ，其中小高層，其中小高層 5831㎡㎡ ，花園洋房，花園洋房 7774㎡㎡ ，別墅，別墅11830㎡㎡78價(jià)格目標(biāo) 2023年 1月 30日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成 90%銷售率 速度目標(biāo) 2023年年中前房源全部開完，首次開盤后 9個(gè)月內(nèi)基本上完成項(xiàng)目的銷售4 季度季度 1季度季度 2季度季度項(xiàng)目工程及營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估：工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)2023年年1月底首次開盤進(jìn)場及蓄水價(jià)格目標(biāo)速度目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)整盤目標(biāo)首次開盤項(xiàng)目背景項(xiàng)目目標(biāo)：2023年年第二次開盤第三次次開盤第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)79本項(xiàng)目入市價(jià)格策略？首批房源開盤均價(jià)？在首次開盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價(jià)？Q1:Q2:基于對目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個(gè)核心問題：核心問題80項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場研究目標(biāo)下的市場研究價(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場研究宏觀市場研究外圍市場研究外圍市場研究市場研究框架區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理81宏觀市場研究宏觀市場研究洞悉未來宏觀大勢，是本案的立足根本！洞悉未來宏觀大勢，是本案的立足根本！82宏觀市場 08年下半年，一場金融風(fēng)暴席卷全球，年下半年，一場金融風(fēng)暴席卷全球， 從從 10月起，中央密集發(fā)布了以救市為月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策目的一系列政策83上海市自 07年 “ 927 新政 ” 出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至 08年 “ 1028 新政 ”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從 09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出 “ 量價(jià)齊升 ” 。09年 110月，商品住宅累計(jì)成交 1485萬 ㎡ ，與 08年同期相比增加 98%，超過 08年全年的成交面積（ 08年全年成交 ㎡ ）；受制于供應(yīng)量影響， 10月全市商品住宅成交 107萬方，成交均價(jià)高達(dá) 17102元 /平方米。二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場主力，受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場主力， 09年年 110月，月，商品住宅累計(jì)成交商品住宅累計(jì)成交 1485萬㎡，成交量同比激增萬㎡，成交量同比激增 98%宏觀市場84 2023/5/16在 09年市場的成交量爆發(fā)性增長態(tài)勢下，2023年的市場走勢是否依然樂觀？宏觀市場中國房地產(chǎn)特征：政策導(dǎo)向的市場85樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊宏觀市場86緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺 在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后， GDP增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得以保證，政府或?qū)⒊鍪执驌舴康禺a(chǎn)市場，避免資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺 ， 近期主要采用較溫和的調(diào)控手段 今年四季度到明年上半年，國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費(fèi)仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要選擇。實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺年二季度出臺房地產(chǎn)政策日前，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)日前主辦的 “亞洲國際地產(chǎn)投資交易會 ”上，與會專家認(rèn)為， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺。 87p加強(qiáng)保障房建設(shè)p土地登記p強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù) 2023 2023 2023 2023 2023金融政策稅收政策土地政策市場政策p國八條p新國八條p購房實(shí)名制p國六條p70/90p嚴(yán)控外資購房p自住房銷售征稅p二手房交易征個(gè)人所得稅p貸款企業(yè)資質(zhì)限定p外匯結(jié)匯金額限定p上調(diào)住房貸款首付和利率p房產(chǎn)商企業(yè)所得稅重申p加大非商品房土地供應(yīng)p嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)p加大閑置土地處置力度p調(diào)高存貸款利率p加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理通知p明確自住房首付比例p強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅p調(diào)高存款準(zhǔn)備金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)試用房 標(biāo)準(zhǔn)p重申閑置土地清理p上調(diào)存款準(zhǔn)備金率p加強(qiáng)保障性安居住房p重申二套房信貸政策p清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項(xiàng)目減少不合理需求 加強(qiáng)民生保障p清算土地增值稅促進(jìn)合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)整體來看，整體來看， 09年以后，全國商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)年以后，全國商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)控將加大后期整體宏觀市場走勢的不確定性控將加大后期整體宏觀市場走勢的不確定性p 研究開征物業(yè)稅p國家出臺土地增值稅清算管理規(guī)程p上海出臺一系列稅費(fèi)減免政策p銀監(jiān)會強(qiáng)化貸款流向管理p 新增貸款比例下降減少流動(dòng)性 防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱增加交易及持有成本 抑制投機(jī)需求宏觀市場88 88 2023/5/162023年市場預(yù)期 導(dǎo)致因素世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，但但 中國整體經(jīng)濟(jì)仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預(yù)期依舊在市場過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在市場過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下，國家再次預(yù)期下，國家再次 重申嚴(yán)控二套房貸款政策市場有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在未來房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對未來房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊，價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊， 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年房產(chǎn)市年房產(chǎn)市場趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對場趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對宏觀總結(jié)89外圍外圍 市場研究市場研究選取金山新城板塊，該板塊交投活躍，市場競爭充分，作為本區(qū)域價(jià)格水平的參考90公寓市場公寓市場91金山新城金山新城龍澤園寶華海灣城石化區(qū)域石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目名稱 形態(tài)新城區(qū) 龍澤園 小高層金悅?cè)A庭 聯(lián)排、多層、小高層金山衛(wèi)鎮(zhèn) 御景龍庭 小高層、聯(lián)排石化街道 寶華海灣城 小高層、疊加華府海景 高層金悅?cè)A庭華府海景本案公寓市場 目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山衛(wèi)鎮(zhèn)金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭92華府海景目前報(bào)價(jià)為華府海景目前報(bào)價(jià)為 18000元元 /平方米平方米月成交走勢華府海景公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 13000元平方米，開盤至今均價(jià) 13500元 /平方米，目前隨著金山市場迅速價(jià)格上漲該樓盤目前已報(bào)價(jià) 18000元 /平方米09年 911月周成交走勢占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 9萬平方米 424戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量9萬平方米 424套 0套 82套華府海景93龍澤園二期報(bào)價(jià)龍澤園二期報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢龍澤園二期海望龍澤園公寓十月底開盤均價(jià) 9000元 /平方米，開盤至今均價(jià) 9100元 /平方米，未來還有一批房源目前報(bào)價(jià) 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 1102戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量 916套 預(yù)計(jì) 186套 263套龍澤園二期94寶華海灣城目前報(bào)價(jià)寶華海灣城目前報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢寶華海灣城公寓自開盤時(shí) 7300元 /平方米的均價(jià)一路上漲，整盤均價(jià) 7500，經(jīng)過 4個(gè)月漲幅目前報(bào)價(jià)近 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)17萬平方米 20萬平方米 1400戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 1100套 預(yù)計(jì) 300套 411套寶華海灣城95金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元元 /平方米平方米月成交走勢金悅?cè)A庭公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 5700元 /平方米，開盤至今均價(jià) 6500元 /平方米，該樓盤下月將推出一批新房源預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元 /平方米09年 911月周成交走勢占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)11萬平方米 17萬平方米 640戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量17萬平方米 450套 200套 90套金悅?cè)A庭96御景龍庭占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)13萬平方米 22萬平方米 1592戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬平方米 282套 0套 0套月成交走勢09年 911月周成交走勢御景龍庭公寓 6000元 /平方米， 7200元 /平米，已全部售磬，下批開盤約在明年 3月。御景龍庭下批約在明年御景龍庭下批約在明年 3月開盤，目前均價(jià)月開盤，目前均價(jià) 7200元元 /平方米平方米97類型 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 客戶特征 09年至今推案 /去化 目前報(bào)價(jià)高端投資項(xiàng)目 華府海景 m2 m2 市區(qū)投資客，部分本地高 端客戶 424/342 18000高端項(xiàng)目龍澤園 m2 19萬 m2 本地高端客戶，政府官員 106/98 9500寶華海灣城 17萬