【正文】 于日后的價格控制, 便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠, 先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑, 利潤相對較低、投資回收期長, 樓盤形象難以提升, 產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒有什么特色, 開發(fā)體量相對過大, 市場競爭激烈，類似產(chǎn)品多, 便于開發(fā)商獲取最大的利潤，樹立樓盤的品牌形象，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產(chǎn), 高價未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必須需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示　, 若價位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r位過多，則難集聚人氣，有時會導(dǎo)致有價無市、, 樓盤銷售速度會受到相當(dāng)大的影響，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢, 日后的價格調(diào)控余地很小, 具有競爭樓盤所沒有的明顯特點, 產(chǎn)品的綜合性能較佳, 開發(fā)量適合，開發(fā)商信譽好, 在一定時期內(nèi)，這一類型的樓盤供應(yīng)相對缺乏, 風(fēng)險較小, 利潤有一定保障, 不能獲取最大的利潤 , 房地產(chǎn)狀況較為成熟穩(wěn)定，競爭偏弱，成交量較大, 開發(fā)企業(yè)希望保持現(xiàn)有市場占有率，謀求中等的利潤, 新進(jìn)入的房地產(chǎn)企業(yè)　三種入市策略項目體量小、價格成長的周期短、如果快速去化，將錯過高利潤雖然同類型的樓盤在一定時期內(nèi)稀缺，但是未來政策走勢不確定性較大，容易造成有價無市、風(fēng)險性高 利潤有一定保障，而且可以保持一定市場占有率實現(xiàn)資金快速回籠、是目前形勢下結(jié)合項目發(fā)展最安全契合度最高的入市策略入市策略133本案公寓入市價格： 8000元 /平方米本案聯(lián)排入市價格： 11500元 /平方米本案雙拼入市價格： 12500元 /平方米本案花園洋房入市價格： 8300元 /平方米入市價格134項目整盤均價項目整盤均價135項目均價10年 1月10年 34月10年 56月第一次開盤 第二次開盤 第三次開盤項目價格走勢本項目將分 3次開盤，假設(shè)勻速推案，每次開盤均較上次上漲 5%；可將第二次開盤價格作為項目整盤均價參考市場金山新城房市在 0408年上漲較為平緩，然而 08年至今經(jīng)歷了一段快速上漲期， 0809均價上漲 20%，預(yù)計 10年增長率 15%左右；整盤均價136公寓整盤均價花園洋房整盤均價聯(lián)排別墅整盤均價雙拼別墅整盤均價整盤均價公寓整盤均價 =8000= 8400花園洋房整盤均價 =8300*=8715聯(lián)排別墅整盤均價 =11500*=12075雙拼別墅整盤均價 =12500*=13125進(jìn)一步思考，價格系數(shù)問題 ，價格系數(shù)？? 從項目屬性、產(chǎn)品線相近程度，選取與本案同類型項目? 求取該項目挑高產(chǎn)品價格與平層產(chǎn)品價格 (剔除裝修價格 )的價差，作為參考溢價? 以區(qū)域內(nèi)平層產(chǎn)品價格作為基準(zhǔn)，通過參考溢價求取本案 公寓價格定位原則上海風(fēng)景上海風(fēng)景平層產(chǎn)品平層產(chǎn)品挑高產(chǎn)品挑高產(chǎn)品溢價溢價價格定位項目位置： 閔行區(qū)漕寶路 1555號所在版塊： 金虹橋版塊項目建筑面積： 容積率： 產(chǎn)品線： 1幢 11層小高層面積區(qū)間 ： 得房率： 86%裝修情況：精裝修， 1400元 /平方米開發(fā)商： 上海銀田房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)公司： 上海漢文物業(yè)管理公司開盤時間： 202398總戶數(shù) ： 267戶11層挑空層 標(biāo)準(zhǔn)層（剔除 1層） 合計（剔除 1層）面積 4156 面積 9152 面積 13307均價 21283 均價 14328 均價 16500216。20230831m2 2萬 “亞洲國際地產(chǎn)投資交易會 ”上，與會專家認(rèn)為， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價落點： 10000元 /m2 疊加產(chǎn)品總價區(qū)間： 190200萬疊加定價資金回籠預(yù)期項目總銷 約約 雙拼雙拼均價： 24000元 /m2獨棟獨棟建面： m2約 均價： 15600元 /m2建面： 約 +疊加疊加均價： 10000元 /m2建面： + 約 雙拼雙拼均價： 13000元 /m2建面： 約 +73項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略 入市價格形成74萬安金邸價格建議報告謹(jǐn)呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。成交均價 19000元 /平米 定價策略的分類及基本方法2項目開盤價格制定策略項目靜態(tài)價格形成方法市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法入市價格策略 入市價格形成3市場比較法4確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項目 靜態(tài)價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的 動態(tài)價格特點：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品均可使用市場比較法邏輯圖5案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價市場比較法6市場比較法7保利海上五月花9200元元 /㎡㎡清水頤園9300元元 /㎡㎡ 右岸嘉園9200元元 /㎡㎡保利家園8500元元 /㎡㎡市場比較法8注：以上項目成交價格為目前成交價格權(quán)重權(quán)重 比對因素比對因素 本項目本項目 評分評分 保利家園（保利家園（ 30%）） 評分評分 右岸嘉園右岸嘉園 （（ 25%）） 評分評分 清水頤園三期清水頤園三期 （（ 25%）） 評分評分 保利海上五保利海上五 月（月（ 20%）） 評分評分15% 交通因素 M11 100 M11 95 M1 近城區(qū) 110 M1 近城區(qū) 110 近 M11 9510% 社區(qū)規(guī)模 30萬㎡ 100 246565㎡ 97 50203㎡ 90 130000㎡ 95 300000㎡ 10015% 產(chǎn)品形態(tài) 高層、多層 100 高層、小高層、 聯(lián)排 100 小高層 95 小高、聯(lián)排 95 多層、小高 層、聯(lián)排 1005% 建筑品質(zhì) 現(xiàn)代、歐式 100 現(xiàn)代海派 \涂料 95 法式 \涂料 95 現(xiàn)在風(fēng)格 \涂料 95 英倫風(fēng)格 \石材 9520% 配套 尚不成熟　 100 社區(qū)自建 8萬方MALL 100 較成熟 115 較成熟 115 尚不成熟 10015% 園林規(guī)劃 分層綠化 ,組團(tuán)綠化帶 ,庭院綠化100 集中綠化 100 兩條天然水系、綠色景 觀大道、沿河的景觀 100現(xiàn)在風(fēng)格，沿河主題休閑綠化帶 95 大型組團(tuán)， 英倫風(fēng)格 10015% 產(chǎn)品特點 90㎡ 兩房、三房、 150㎡ 左右四房100 8090㎡ 兩房 95 8090㎡ 兩房、 150㎡ 左右三房 100 105㎡ 左右兩房 955060㎡ 一房； 90100㎡ 兩房955% 開發(fā)商品牌 新城 100 保利置業(yè)　 100 　中青旅集團(tuán) 95 新城 100 保利房地產(chǎn)　 95100% 系數(shù)累加 100 　 　 　 　 　項目價格 9016 　 8500 　 9200 　 9300 　 9200 　市場比較法9全市及區(qū)域公寓價格走勢市場比較法10案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價方法11價格推導(dǎo)方法：選取競品項目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項目權(quán)重分析按照各項項目指標(biāo)進(jìn)行評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價市場比較法12比較項目 　　 權(quán)重 文翔名苑 名仕豪庭 山語原墅擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)域位置 市區(qū)距離 4 100 4 100 4 110 交通系統(tǒng) 7 100 7 100 7 110 區(qū)域環(huán)境 板塊屬性 4 100 4 100 4 100 4自然環(huán)境 7 100 7 100 7 100 7社會環(huán)境 4 100 4 100 4 100 4發(fā)展?jié)摿?3 100 3 100 3 100 3生活配套 10 100 10 100 10 100 10規(guī)劃 規(guī)模 3 110 100 3 110 容積率 7 80 120 120 綠化 7 90 110 110 內(nèi)部景觀 6 105 110 115 產(chǎn)品 產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 10 90 9 110 11 100 10面積設(shè)置 6 105 100 6 100 6產(chǎn)品附加值 7 100 7 110 110 其他條件 物業(yè)服務(wù) 4 100 4 100 4 100 4會所 4 110 100 4 120 是否現(xiàn)房 4 100 4 100 4 100 4開發(fā)商品牌 3 100 3 100 3 110 　 　 100 　 市場比較法13(9800*+9500*+11500*)/3/100=10585元 /㎡本案靜態(tài)價格應(yīng)為： 10500元 / ㎡主要參考項目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價格分別為 9800、 9500和 11500元 /㎡ ，結(jié)合比較系數(shù)，計算本案的均價為：市場比較法14案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價方法15項目選取：在這里我們選舉了 “ 嘉城 ” 以及 “ 匯豐沁苑 ” 作為參考對象。雍景臺香梅花園浦東世紀(jì)花園價格系數(shù)法43世紀(jì)公園板塊 —— 不靠近世紀(jì)公園項目價格研究選取原則： 距世紀(jì)公園有一段距離或不能正對世紀(jì)公 成交均價 22023元 /平米新江灣城板塊內(nèi)項目成交均價： 22023元 /平米橡樹灣新城御景價格系數(shù)法46新江灣城板塊 —— 板塊邊緣項目價格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶時間節(jié)點： 項目一： 書香銀苑 成交均價 16381元 /平米項目二：盛世新江灣 ：價格建議報告2023/1275目標(biāo)下的市場研究目標(biāo)下的市場研究價格建議價格建議項目背景及核心問題項目背景及核心問題76主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積 68540平方米總建筑面積 87456平方米商業(yè)建筑面積 3683平方米住宅建筑面積 68538平方米住宅類別 小高層、花園洋房、聯(lián)體容積率 建筑密度 %綠化率 %總戶數(shù) 578戶車位 地下 171/地上 270項目背景 朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)77聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路項目背景序號 形態(tài) 樓號 面積（ m2）1 小高層 3 2 多層 7 3 8 4 20 5 25 6 別墅 11 7 14 8 15 9 16 10 17 11 18 12 21 13 22 14 23 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 34 21 35 22 商 A 合計面積 首批可售房源首批可售房源共首批可售房源共 27000㎡㎡ ，其中小高層，其中小高層 5831㎡㎡ ，花園洋房，花園洋房 7774㎡㎡ ，別墅，別墅11830㎡㎡78價格目標(biāo) 2023年 1月 30日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成 90%銷售率 速度目標(biāo) 2023年年中前房源全部開完，首次開盤后 9個月內(nèi)基本上完成項目的銷售4 季度季度 1季度季度 2季度季度項目工程及營銷節(jié)點預(yù)估：工程進(jìn)度營銷節(jié)點首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)2023年年1月底首次開盤進(jìn)場及蓄水價格目標(biāo)速度目標(biāo)價格目標(biāo)價格目標(biāo)整盤目標(biāo)首次開盤項目背景項目目標(biāo)：2023年年第二次開盤第三次次開盤第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)79本項目入市價格策略？首批房源開盤均價？在首次開盤價格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價？Q1:Q2:基于對目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個核心問題：核心問題80項目背景及核心問題項目背景及核心問題目標(biāo)下的市場研究目標(biāo)下的市場研究價格建議價格建議宏觀市場研究宏觀市場研究外圍市場研究外圍市場研究市場研究框架區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究客戶落點梳理客戶落點梳理81宏觀市場研究宏觀市場研究洞悉未來宏觀大勢，是本案的立足根本！洞悉未來宏觀大勢，是本案的立足根本！82宏觀市場 08年下半年，一場金融風(fēng)暴席卷全球，年下半年，一場金融風(fēng)暴席卷全球， 從從 10月起，中央密集發(fā)布了以救市為月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策目的一系列政策83上海市自 07年 “ 9 m2 總戶數(shù)： 600戶 車位比： 1： 入住時間： 20231231 物業(yè)公司：上海殷潤物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海標(biāo)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費：小高層： /平米多層： /平米該案目前二房掛牌價格2/2/1 87㎡ 單價 7816元 /㎡ 總價 68萬 1樓 /共 6樓 普裝3/2/2 126㎡ 單價 8333元 /㎡ 總價 105萬 3樓 /共 6樓 精裝4/2/2 151㎡ 單價 7483元 /㎡ 總價