【正文】 原生態(tài) “ 橡樹灣 ” 之橡樹　我如果愛你 —— 　　絕不像攀援的凌霄花 　　借你的高枝炫耀自己； 　　我如果愛你 —— 　　絕不學癡情的鳥兒 　　為綠蔭重復單調(diào)的歌曲； 　　也不止像泉源 　　常年送來清涼的慰藉； 　　也不止像險峰 　　增加你的高度，襯托你的威儀。問題診斷三大核心營銷問題界定：252。省內(nèi)及省外剛需客戶，特別是省內(nèi)其他客戶受限購影響，基本被拒之門外；216。120平米以上戶型面積過大，總價過高，去化速度較慢。余房分布： 呈現(xiàn)高區(qū)，西區(qū)，大戶去化緩慢總趨勢，銷售控制出狀況。享 1個點優(yōu)惠認籌客戶享受優(yōu)惠 1個點金卡會員享 2個點優(yōu)惠品牌形象 舉國 15座，皖中唯一銷售信息 首期 10月 30日盛大開盤學區(qū)價值點 45中、長江路二小銷售回顧市場情況變化未能及時洞悉，蓄客時間短，推售貨量多，導致去化不理想123521共 132套售出： 80套剩余： 52套共 132套售出： 70套剩余： 62套共 132套售出： 67套剩余： 65套共 132套售出： 35套剩余： 97套共 72套售出： 48套剩余： 24套單元號 總套數(shù) 已售 剩余套數(shù) 銷售率1 132 80 52 60%2 132 70 62 53%3 132 67 65 50%5 132 35 97 26%21 72 48 24 67% 21整體銷售率最高； 3次之； 5最差。 p 客戶組成： 以高新區(qū)域客為主，客戶類型為產(chǎn)業(yè)人員、銀行職員、白領(lǐng)為主。p 客戶組成： 以全市性為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。p 客戶組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。一共 12棟住宅， 2棟商業(yè)辦公樓，一期要銷售的是四棟高層住宅。p 客戶組成： 主要為全市性客戶為主。 項目集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體； 臨泉路等城市主 干道暢通四方， 1分鐘直達華孚城隍廟， 15分鐘對接新天地樂購； 金宏豪庭學區(qū)是合肥重點中學 45和長江路二小p 推售情況： 2023年 5樓，共計推 680套， 5388元 /㎡ 起，均價 6100—6200元 /㎡ ；p 客戶組成： 主要為廬陽區(qū)客戶為主。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會所等配套設(shè)施及 。 客戶以再改善為主高新區(qū)以高新科技企業(yè)和高校為依托規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)。 合肥市 2023年度土地供需走勢 合肥市（ 2023 2023）季度商品住宅成交走勢 住宅市場掃描2023年市場預測知己知彼，百戰(zhàn)不殆合肥整體市場由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū) 瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)本案本案新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，客戶自主、婚房為主，少量改善型客戶。受主城區(qū)限購令影響，成交量大幅下滑。 通過走勢圖可以看出， 11年成交價格大體上平穩(wěn)，受合肥整個區(qū)域影響，市場短期內(nèi)難以回暖。其中廬陽區(qū)的可售量為8040套，占全市可售量的 14%，居全市第二。 成交量有限，庫存量持續(xù)增加： 截止到 2023年 1月 31號合肥住宅市場可售套數(shù)在 53000套左右，近五個月呈逐月上升趨勢。11011201合肥市商品住宅供求走勢圖11011201合肥市商品住宅價格走勢圖供應(yīng)方面： 連續(xù)性的宏觀政策調(diào)控，使得合肥住宅供應(yīng)量大幅度縮水， 2023年供應(yīng) 68923套，供應(yīng)面積 ㎡，僅為去年的 68%。同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司安徽同力房產(chǎn)咨詢有限公司謹呈：華潤合肥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司扭轉(zhuǎn)乾坤 重塑標帝華潤橡樹灣營銷策略報告南帝：華潤中心 華氏家族 論劍皖中 南帝北蓋 登峰造極北蓋：橡樹灣 北蓋寓意：七公追隨者遍及四海，橡樹灣步出廬陽，征服大合肥 南帝寓意：一燈大師皇室正統(tǒng)，華潤中心系出名門豪宅，正統(tǒng)為尊 目錄市場研判及競品研究營銷回顧及問題診斷項目本體及價值重塑目標客戶洞察營銷解決方案報告大綱1市場研判及競品研究洞悉市場，方可為戰(zhàn)受市場調(diào)控的深度影響， 11年合肥樓市住宅成交均呈現(xiàn)下降趨勢，整體供大于求現(xiàn)象繼續(xù)惡化價格呈現(xiàn)下降趨勢成交價格： 11年合肥住宅銷售均價為 6669元 /㎡。成交方面： 住宅成交量為 43430套，成交面積㎡。同比 2023年 1月上漲了 17873套，漲幅高達 %。合肥住宅市場存量持續(xù)增加，老城區(qū)供應(yīng)存量占比顯著增大，廬陽區(qū)可售量占比居全市第二11011201各區(qū)域可售套數(shù)比例11011201合肥市可售套數(shù)走勢圖住宅市場掃描整體市場從各區(qū)域銷售價格和客戶購房意愿可以看出區(qū)域的高價格導致購房群體的外溢價格方面： 2023年合肥市的區(qū)屬銷售均價中高新區(qū)位列第一位，其銷售均價達到了 /㎡ ，政務(wù)區(qū)緊隨其后，銷售均價也達 /㎡ ，而瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)、新站區(qū)的銷售均價是低于 6000元 /㎡ 的。供應(yīng)方面： 由于廬陽區(qū)有多個新盤上市，促使區(qū)域供應(yīng)量同比大幅提升，總供應(yīng)量 ㎡。 低價盤橫霸市場，量升價跌，區(qū)域迎來 “ 以價換量 ” 時代。包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富打造包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)依托濱湖旅游資源定位為行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主廬陽區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)?？蛻粢宰灾骱透纳茷橹髡?wù)區(qū)行政，商業(yè)、居住、辦公、旅游一體高品位現(xiàn)代化城區(qū)，客戶為首置和首改為主經(jīng)開區(qū)制造型工業(yè)（東部）及商務(wù)文化區(qū)（西部）工業(yè)和商務(wù)相融合現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)?？倯魯?shù)達 3453戶?？偨?33萬㎡，目前在售一期，物業(yè)類型豐富規(guī)劃有高層、酒店和綜合商業(yè)翡麗城基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 5總建面（萬㎡） 33容積率 5建筑風格 Artdeco，干掛石材+涂料主力戶型 91178當前均價（元 /㎡） 8900物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進行推廣，重點訴求地段資源p 項目介紹： 項目集高檔住宅、星級酒店、 18000平米大型超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體，同時配有奢華會所?？偨?50萬㎡，比鄰南一環(huán)，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層、和社區(qū)商業(yè)藍鼎星河府基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 50容積率 建筑風格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 93138當前均價（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進行推廣，重點訴求地段資源 +性價比p 項目介紹： 項目集高檔住宅、超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體；周邊新都會、萬達廣場、樂購、家樂福、恒茂RBD、綠地贏海等國際化商務(wù)地標云集 ；p 推售情況： 17樓， 90—140平米戶型，均價在 6300元 /平米左右 。小區(qū)總戶數(shù) 2628套?？偨?36萬方，分四期開發(fā)，目前在售一期物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)柏莊春暖花開主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進行推廣，重點訴求基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 36容積率 建筑風格 現(xiàn)代簡約，干掛石材 +涂料主力戶型 85㎡ 126㎡當前均價（元 /㎡） 6800元物業(yè)類型 12棟高層 +2棟辦公 +商業(yè)裙房一期12淮礦和平盛世基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 30容積率 建筑風格 歐式，干掛石材 +真石漆主力戶型 85㎡ 130㎡當前均價（元 /㎡） 7700物業(yè)類型 12棟高層 +6棟商業(yè)主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進行推廣，重點訴求市區(qū)地段、學區(qū)、成熟配套總建面 30萬方，城市一環(huán)的核心區(qū)位，物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)p 項目介紹： 位于 城市一環(huán)的核心區(qū)位，在南淝河岸，與和平廣場毗鄰，項目占地面積為 107畝，建筑面積為 30萬平米，在合肥首次引進暖氣、冷氣雙聯(lián)供設(shè)備。藍鼎海棠灣基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 容積率 建筑風格 Art deco，干掛石材 +真石漆主力戶型 98㎡ 128㎡當前均價（元 /㎡） 6580元物業(yè)類型 8棟高層 +2萬方商業(yè)主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進行推廣，重點訴求市區(qū)地段、學區(qū)、成熟配套總建面 20萬方，目前在售一期，物業(yè)類型較單一規(guī)劃有高層和底層商業(yè)p 項目介紹： 共由 8棟住宅樓、 1棟綜合服務(wù)樓和 2萬方商業(yè)組成。產(chǎn)品類型 品牌 區(qū)位 主力戶型 產(chǎn)品品質(zhì) 均價 基本策略 客戶分布 價格體系中鐵國際城 高層 +別墅 高 廬陽區(qū) 98135 較高 6300 大盤塑造后期持續(xù) 力 前期區(qū)域客，目前以全市客為主 一般金宏豪庭 純高層產(chǎn)品 低 廬陽區(qū) 86136 一般 6100 橡樹灣的跟隨者， 以性價比取勝 區(qū)域客為主 一般翡麗城 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 91178 高檔 8900 一環(huán)地段優(yōu)勢形象 宣傳 全市客為主 高柏莊春暖花開 高層 +多層產(chǎn)品 高 瑤海區(qū) 85126 較高 6800 以品質(zhì)生活形象宣 傳 區(qū)域性客戶為主 較高藍鼎星河府 純高層產(chǎn)品 高 包河區(qū) 93138 較高 6300 后期以降價取勝 前期區(qū)域客為主，后期降價后吸引大 批外圍客 較高藍鼎海棠灣 高層 +底商 高 包河區(qū) 98128 高檔 6580 品質(zhì)形象宣傳 區(qū)域性客戶為主 較高淮礦和平盛世 高層 +公寓 高 85130 高檔 7700 高品質(zhì)形象宣傳 全市型客戶 中高華潤橡樹灣 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 95138 高檔 6600 學院派形象 目前以區(qū)域客戶為主 較高通過對競品基本策略分析，基本上都以塑造品質(zhì)形象為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，客戶以區(qū)域為主 競爭平臺 剖析項目制勝策略 ——一個核心：橡樹灣獨特形象進行強勢推廣兩大手段：震撼的現(xiàn)場陣地與高標準服務(wù)，體現(xiàn)品牌軟文化與故事內(nèi)涵項目形象、檔次強勢、獨特立勢是關(guān)鍵 ——區(qū)域市場形成多大供應(yīng)量的價格比拼、檔次比拼、客戶分流等多類型的長期激烈競爭抓住橡樹灣優(yōu)勢體系化、市場差異化產(chǎn)品競爭價值體系 ——常規(guī)產(chǎn)品力（景觀、立面、公共部分）競爭比拼差異性不大、主題會所與特色教育配套為主要可差異化競爭點。銷售回顧 銷售分析結(jié)論：去化率比較經(jīng)濟型三房＞小三房＞大三房。銷售回顧 銷售分析216?？赏ㄟ^銷控和價格做傾斜去化。市區(qū)其他區(qū)域占比也僅到百分之十一，說明項目市場未打開， 2023年需將目光擴展到整個市區(qū)銷售回顧 蓄客啟動 11月啟動17認籌營銷節(jié)點媒體訴求媒體組合活動配合首批房源公開開盤選房品牌形象 舉國 15座，皖中唯一銷售信息 首期 10月 30日盛大開盤學區(qū)價值點 45中、長江路二小推廣回顧以短信、網(wǎng)站、戶外為主要媒體途徑，輔以派單、報廣等，進行全市范圍媒體包圍針對各營銷節(jié)點，定期更換內(nèi)容灣民謠音樂節(jié) —“ 帕