【正文】 原生態(tài) “ 橡樹灣 ” 之橡樹　我如果愛你 —— 　　絕不像攀援的凌霄花 　　借你的高枝炫耀自己； 　　我如果愛你 —— 　　絕不學(xué)癡情的鳥兒 　　為綠蔭重復(fù)單調(diào)的歌曲； 　　也不止像泉源 　　常年送來清涼的慰藉； 　　也不止像險峰 　　增加你的高度，襯托你的威儀。問題診斷三大核心營銷問題界定：252。省內(nèi)及省外剛需客戶，特別是省內(nèi)其他客戶受限購影響，基本被拒之門外；216。120平米以上戶型面積過大，總價過高，去化速度較慢。余房分布： 呈現(xiàn)高區(qū)，西區(qū)，大戶去化緩慢總趨勢，銷售控制出狀況。享 1個點(diǎn)優(yōu)惠認(rèn)籌客戶享受優(yōu)惠 1個點(diǎn)金卡會員享 2個點(diǎn)優(yōu)惠品牌形象 舉國 15座，皖中唯一銷售信息 首期 10月 30日盛大開盤學(xué)區(qū)價值點(diǎn) 45中、長江路二小銷售回顧市場情況變化未能及時洞悉，蓄客時間短，推售貨量多，導(dǎo)致去化不理想123521共 132套售出： 80套剩余： 52套共 132套售出： 70套剩余： 62套共 132套售出： 67套剩余： 65套共 132套售出： 35套剩余： 97套共 72套售出： 48套剩余： 24套單元號 總套數(shù) 已售 剩余套數(shù) 銷售率1 132 80 52 60%2 132 70 62 53%3 132 67 65 50%5 132 35 97 26%21 72 48 24 67% 21整體銷售率最高； 3次之； 5最差。 p 客戶組成： 以高新區(qū)域客為主，客戶類型為產(chǎn)業(yè)人員、銀行職員、白領(lǐng)為主。p 客戶組成： 以全市性為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。p 客戶組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶類型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。一共 12棟住宅， 2棟商業(yè)辦公樓，一期要銷售的是四棟高層住宅。p 客戶組成： 主要為全市性客戶為主。 項(xiàng)目集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體； 臨泉路等城市主 干道暢通四方， 1分鐘直達(dá)華孚城隍廟， 15分鐘對接新天地樂購； 金宏豪庭學(xué)區(qū)是合肥重點(diǎn)中學(xué) 45和長江路二小p 推售情況： 2023年 5樓，共計推 680套， 5388元 /㎡ 起，均價 6100—6200元 /㎡ ；p 客戶組成： 主要為廬陽區(qū)客戶為主。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會所等配套設(shè)施及 。 客戶以再改善為主高新區(qū)以高新科技企業(yè)和高校為依托規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)。 合肥市 2023年度土地供需走勢 合肥市（ 2023 2023）季度商品住宅成交走勢 住宅市場掃描2023年市場預(yù)測知己知彼，百戰(zhàn)不殆合肥整體市場由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū) 瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)本案本案新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，客戶自主、婚房為主，少量改善型客戶。受主城區(qū)限購令影響，成交量大幅下滑。 通過走勢圖可以看出， 11年成交價格大體上平穩(wěn)，受合肥整個區(qū)域影響，市場短期內(nèi)難以回暖。其中廬陽區(qū)的可售量為8040套，占全市可售量的 14%，居全市第二。 成交量有限，庫存量持續(xù)增加： 截止到 2023年 1月 31號合肥住宅市場可售套數(shù)在 53000套左右，近五個月呈逐月上升趨勢。11011201合肥市商品住宅供求走勢圖11011201合肥市商品住宅價格走勢圖供應(yīng)方面： 連續(xù)性的宏觀政策調(diào)控，使得合肥住宅供應(yīng)量大幅度縮水， 2023年供應(yīng) 68923套，供應(yīng)面積 ㎡，僅為去年的 68%。同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司安徽同力房產(chǎn)咨詢有限公司謹(jǐn)呈：華潤合肥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司扭轉(zhuǎn)乾坤 重塑標(biāo)帝華潤橡樹灣營銷策略報告南帝：華潤中心 華氏家族 論劍皖中 南帝北蓋 登峰造極北蓋：橡樹灣 北蓋寓意：七公追隨者遍及四海，橡樹灣步出廬陽，征服大合肥 南帝寓意：一燈大師皇室正統(tǒng)，華潤中心系出名門豪宅，正統(tǒng)為尊 目錄市場研判及競品研究營銷回顧及問題診斷項(xiàng)目本體及價值重塑目標(biāo)客戶洞察營銷解決方案報告大綱1市場研判及競品研究洞悉市場，方可為戰(zhàn)受市場調(diào)控的深度影響， 11年合肥樓市住宅成交均呈現(xiàn)下降趨勢，整體供大于求現(xiàn)象繼續(xù)惡化價格呈現(xiàn)下降趨勢成交價格： 11年合肥住宅銷售均價為 6669元 /㎡。成交方面： 住宅成交量為 43430套，成交面積㎡。同比 2023年 1月上漲了 17873套，漲幅高達(dá) %。合肥住宅市場存量持續(xù)增加，老城區(qū)供應(yīng)存量占比顯著增大，廬陽區(qū)可售量占比居全市第二11011201各區(qū)域可售套數(shù)比例11011201合肥市可售套數(shù)走勢圖住宅市場掃描整體市場從各區(qū)域銷售價格和客戶購房意愿可以看出區(qū)域的高價格導(dǎo)致購房群體的外溢價格方面： 2023年合肥市的區(qū)屬銷售均價中高新區(qū)位列第一位，其銷售均價達(dá)到了 /㎡ ，政務(wù)區(qū)緊隨其后，銷售均價也達(dá) /㎡ ，而瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)、新站區(qū)的銷售均價是低于 6000元 /㎡ 的。供應(yīng)方面： 由于廬陽區(qū)有多個新盤上市，促使區(qū)域供應(yīng)量同比大幅提升，總供應(yīng)量 ㎡。 低價盤橫霸市場，量升價跌，區(qū)域迎來 “ 以價換量 ” 時代。包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富打造包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)依托濱湖旅游資源定位為行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主廬陽區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點(diǎn)打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)。客戶以自主和改善為主政務(wù)區(qū)行政，商業(yè)、居住、辦公、旅游一體高品位現(xiàn)代化城區(qū)，客戶為首置和首改為主經(jīng)開區(qū)制造型工業(yè)（東部）及商務(wù)文化區(qū)（西部）工業(yè)和商務(wù)相融合現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)?？倯魯?shù)達(dá) 3453戶?？偨?33萬㎡，目前在售一期，物業(yè)類型豐富規(guī)劃有高層、酒店和綜合商業(yè)翡麗城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 5總建面（萬㎡） 33容積率 5建筑風(fēng)格 Artdeco，干掛石材+涂料主力戶型 91178當(dāng)前均價（元 /㎡） 8900物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求地段資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目集高檔住宅、星級酒店、 18000平米大型超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體，同時配有奢華會所?？偨?50萬㎡，比鄰南一環(huán)，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層、和社區(qū)商業(yè)藍(lán)鼎星河府基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 50容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 93138當(dāng)前均價（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求地段資源 +性價比p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目集高檔住宅、超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體；周邊新都會、萬達(dá)廣場、樂購、家樂福、恒茂RBD、綠地贏海等國際化商務(wù)地標(biāo)云集 ；p 推售情況： 17樓， 90—140平米戶型，均價在 6300元 /平米左右 。小區(qū)總戶數(shù) 2628套?？偨?36萬方，分四期開發(fā)，目前在售一期物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)柏莊春暖花開主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 36容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約，干掛石材 +涂料主力戶型 85㎡ 126㎡當(dāng)前均價（元 /㎡） 6800元物業(yè)類型 12棟高層 +2棟辦公 +商業(yè)裙房一期12淮礦和平盛世基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 30容積率 建筑風(fēng)格 歐式，干掛石材 +真石漆主力戶型 85㎡ 130㎡當(dāng)前均價（元 /㎡） 7700物業(yè)類型 12棟高層 +6棟商業(yè)主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求市區(qū)地段、學(xué)區(qū)、成熟配套總建面 30萬方，城市一環(huán)的核心區(qū)位，物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)p 項(xiàng)目介紹： 位于 城市一環(huán)的核心區(qū)位，在南淝河岸，與和平廣場毗鄰，項(xiàng)目占地面積為 107畝，建筑面積為 30萬平米，在合肥首次引進(jìn)暖氣、冷氣雙聯(lián)供設(shè)備。藍(lán)鼎海棠灣基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 容積率 建筑風(fēng)格 Art deco，干掛石材 +真石漆主力戶型 98㎡ 128㎡當(dāng)前均價（元 /㎡） 6580元物業(yè)類型 8棟高層 +2萬方商業(yè)主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求市區(qū)地段、學(xué)區(qū)、成熟配套總建面 20萬方，目前在售一期，物業(yè)類型較單一規(guī)劃有高層和底層商業(yè)p 項(xiàng)目介紹： 共由 8棟住宅樓、 1棟綜合服務(wù)樓和 2萬方商業(yè)組成。產(chǎn)品類型 品牌 區(qū)位 主力戶型 產(chǎn)品品質(zhì) 均價 基本策略 客戶分布 價格體系中鐵國際城 高層 +別墅 高 廬陽區(qū) 98135 較高 6300 大盤塑造后期持續(xù) 力 前期區(qū)域客，目前以全市客為主 一般金宏豪庭 純高層產(chǎn)品 低 廬陽區(qū) 86136 一般 6100 橡樹灣的跟隨者， 以性價比取勝 區(qū)域客為主 一般翡麗城 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 91178 高檔 8900 一環(huán)地段優(yōu)勢形象 宣傳 全市客為主 高柏莊春暖花開 高層 +多層產(chǎn)品 高 瑤海區(qū) 85126 較高 6800 以品質(zhì)生活形象宣 傳 區(qū)域性客戶為主 較高藍(lán)鼎星河府 純高層產(chǎn)品 高 包河區(qū) 93138 較高 6300 后期以降價取勝 前期區(qū)域客為主，后期降價后吸引大 批外圍客 較高藍(lán)鼎海棠灣 高層 +底商 高 包河區(qū) 98128 高檔 6580 品質(zhì)形象宣傳 區(qū)域性客戶為主 較高淮礦和平盛世 高層 +公寓 高 85130 高檔 7700 高品質(zhì)形象宣傳 全市型客戶 中高華潤橡樹灣 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 95138 高檔 6600 學(xué)院派形象 目前以區(qū)域客戶為主 較高通過對競品基本策略分析，基本上都以塑造品質(zhì)形象為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，客戶以區(qū)域?yàn)橹? 競爭平臺 剖析項(xiàng)目制勝策略 ——一個核心：橡樹灣獨(dú)特形象進(jìn)行強(qiáng)勢推廣兩大手段：震撼的現(xiàn)場陣地與高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，體現(xiàn)品牌軟文化與故事內(nèi)涵項(xiàng)目形象、檔次強(qiáng)勢、獨(dú)特立勢是關(guān)鍵 ——區(qū)域市場形成多大供應(yīng)量的價格比拼、檔次比拼、客戶分流等多類型的長期激烈競爭抓住橡樹灣優(yōu)勢體系化、市場差異化產(chǎn)品競爭價值體系 ——常規(guī)產(chǎn)品力（景觀、立面、公共部分）競爭比拼差異性不大、主題會所與特色教育配套為主要可差異化競爭點(diǎn)。銷售回顧 銷售分析結(jié)論：去化率比較經(jīng)濟(jì)型三房＞小三房＞大三房。銷售回顧 銷售分析216?？赏ㄟ^銷控和價格做傾斜去化。市區(qū)其他區(qū)域占比也僅到百分之十一，說明項(xiàng)目市場未打開， 2023年需將目光擴(kuò)展到整個市區(qū)銷售回顧 蓄客啟動 11月啟動17認(rèn)籌營銷節(jié)點(diǎn)媒體訴求媒體組合活動配合首批房源公開開盤選房品牌形象 舉國 15座，皖中唯一銷售信息 首期 10月 30日盛大開盤學(xué)區(qū)價值點(diǎn) 45中、長江路二小推廣回顧以短信、網(wǎng)站、戶外為主要媒體途徑，輔以派單、報廣等，進(jìn)行全市范圍媒體包圍針對各營銷節(jié)點(diǎn)，定期更換內(nèi)容灣民謠音樂節(jié) —“ 帕