【正文】 水，絕對的公園生活東湖灣 PK周邊部分競爭項(xiàng)目上京新航線國風(fēng)北京融科橄欖城嘉美風(fēng)尚中心季景沁園 東湖灣東湖灣東北側(cè)， 200米左右，無法直接觀景森林公園與北小河。望京東部，遠(yuǎn)離公園水景，臨近望京國際商業(yè)中心、京順路、機(jī)場高速、教育配套一般。 北臨 “ 望馨商業(yè)中心 ” 南接流經(jīng)望京唯一河流 —— 北小河 東湖路等周邊道路修繕后，交通將更加便捷本篇 求解 所得之 第一組價(jià)值符號基礎(chǔ)優(yōu)勢：自然環(huán)境價(jià)值＋城市商業(yè)性創(chuàng)意：后望京時(shí)代 望望 京京 園園 首首望京 “ 新中央公園新中央公園 ” 生活區(qū)PART 2 產(chǎn)品篇 求解 產(chǎn)品最大價(jià)值點(diǎn) 方能成就 東湖灣 在后望京時(shí)代高檔住宅的領(lǐng)袖地位 不僅造就了真正的好房子還將創(chuàng)造出一個(gè)更純粹的高品質(zhì)社區(qū)團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)值配套細(xì)節(jié)價(jià)值戶型立面價(jià)值社區(qū)規(guī)劃價(jià)值自然景觀價(jià)值東湖灣產(chǎn)品五大價(jià)值點(diǎn)p由外而內(nèi)的超級園林景觀 (園首 )自然景觀價(jià)值之首 （京北最大社區(qū)公園、望京之首）約 3萬平米北小河水岸公園12萬平米社區(qū)內(nèi)中心園林一園二園三園p望京唯一水景資源 —— 北小河南接 80米寬北小河，上風(fēng)上水 一岸三園一岸三園一岸 風(fēng)景正中央獨(dú)一無二的稀缺自然景觀價(jià)值—— 品質(zhì)豪宅的第一性格特點(diǎn)p12萬平米多樣化主題園林 —— 貝爾高林國際先進(jìn)園林規(guī)劃理念?七米下沉式主題廣場、 6米落差瀑布?高低錯(cuò)落立體綠化?北京獨(dú)有空中百米連廊p100－ 130米超大樓間距 —— 高度采光，社區(qū)內(nèi)外超級景觀一覽無余p兩排半圍合式樓座規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 保證充分的采光與景觀效果，保障中心園林的完整性p東西區(qū)合理劃分 —— 樓座、會(huì)所分布合理，項(xiàng)目北部獨(dú)立商街，獨(dú)立陳經(jīng)倫中學(xué)教育用地 與配套公寓規(guī)劃合理。季景沁園 9500－ 10000元平米，精裝現(xiàn)房，高層板塔結(jié)合，戶型面積 70－ 240平米不等，銷售周期較長。嘉美風(fēng)尚中心 ，公寓現(xiàn)房 9000－ 10000元 平米 中小戶型公寓，尾房階段。在結(jié)束本篇之前，我們先來 求解 一道綜合一、二兩篇分析而出的 附加題為了跳出產(chǎn)品與周邊環(huán)境物理狀態(tài)呈現(xiàn)度差的羈絆，我們現(xiàn)在可以做點(diǎn)什么？望京園首 三園一岸望京新興首席高品質(zhì)社區(qū)…………除此之外，在我們進(jìn)入下一篇求解之前，我們還有什么領(lǐng)悟嗎？求解 附加題：綜合宗地與產(chǎn)品篇，我們求解的價(jià)值符號繼續(xù)豐滿 ——?東湖灣是望京區(qū)域的首席品質(zhì)豪宅?優(yōu)越的獨(dú)一無二的 “ 三園一岸 ” 大面積內(nèi)外景觀水景?高單價(jià)、高總價(jià)純粹的大戶型高端社區(qū)?擁有豐富的商業(yè)與教育配套，便捷發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)?東湖灣將作為 10年望京的新起點(diǎn)，必將成為劃時(shí)代的里程碑巨作，?打造望京乃至整個(gè)北京全新高品質(zhì)純粹富人社區(qū)…………僅僅是這些答案嗎？ 不是！還有什么？ 還有人！對，還有人！PART 3 客群篇求解 沖刺，終極結(jié)果即將引爆東湖灣會(huì)得到什么樣人群的青睞？在求解的必然過程中，偶得的全新價(jià)值符號 ——北京的 NEW MONEY 階層 北京的新名仕階層他們應(yīng)該是財(cái)富的代言人，他們應(yīng)該具有超出凡人的遠(yuǎn)見能力，他們應(yīng)該懂得去欣賞真正的好房子，他們更具活力與激情，他們不滿足于簡單的物質(zhì)積累，他們懂得如何享受生活，品味人生，他們是東湖灣未來的主人 ……他們就是 ——NEW MONEY 是什么樣的人？他們在哪里？他們還有哪些特點(diǎn)？他們追求什么樣的人生？讓我們繼續(xù)求解 ……NEW MONEY階層在美國的簡單解釋－－?他們 聚居 在美國東部幾大 中心城市的一角 ；?他們是不一樣的 新富人 ，骨子里的 新興貴族 ，性格有些 排外 ；?他們喜歡住在 “ 自己人 ” 的社區(qū)里，有強(qiáng)烈的 圈層意識 ；?他們的行為主動(dòng) 區(qū)別于早期富有的 OLDMONEY階層 ；?他們選擇居住地往往與 OLD MONEY階層相對，例如紐約的 OLD MONEY 住在紐約上東區(qū) ， NEW MONEY們將選擇由自己的 “ 圈層 ” 所創(chuàng)立的 上西區(qū)；?他們倡導(dǎo)不一樣的富人生活，除去豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)之外，他們更強(qiáng)調(diào)過 有品位、有文化、充滿藝術(shù)內(nèi)涵與崇尚自然審美的新富人生活 。 該地區(qū)除了有波士頓最好的流行服裝小店和地標(biāo)性的現(xiàn)代建筑及維多利亞式建筑外，還有極棒的餐廳和酒吧。p地貌基因：大面積城市自然景觀，河景資源p城市基因：成熟城市商業(yè)配套，有歷史文化感的 高品位 新富人區(qū)p人性基因：共同追求 人文內(nèi)涵 、 藝術(shù)修養(yǎng)的新富人區(qū)后灣基因 —— 不是直白與吶喊，是優(yōu)雅而淳厚東湖灣與后灣區(qū)基因?qū)樱?1）地貌對接：北小河公園東側(cè) 波士頓公共花園（ Public Garden） 西部北小河北岸 查爾斯河（ Charles River）西岸（ 2）生活配套及人文藝術(shù)對接：社區(qū)內(nèi)達(dá)芬奇購物大道、東側(cè)六佰本及周邊大型商業(yè)中心發(fā)林地下商場（ FILENE’S BASEMENT ）全美第一家大型品牌折扣商場）中央美院、社科院研究生院 哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院等北小河公園六大景區(qū)（西南角：現(xiàn)代書畫藝術(shù)俱樂部、東南角：森林劇場、西北角：山林景觀、湖林詩舍、休閑茶舍、兒童游樂健身活動(dòng)區(qū)）波士頓藝術(shù)館、合利廣場 （COPLEY SQUARE） 、 龍殼演奏中心 （ HATCH SHELL）（ 3）氣質(zhì)調(diào)性對接：（水森林）（城市性）（圈層意識）（財(cái)富＋人文＋藝術(shù)品位＋自然審美）（社區(qū)精神內(nèi)涵）東湖灣打造 “后灣區(qū)生活 ”p新名仕富人區(qū)的 人文、藝術(shù)生活追求高品位的人文藝術(shù)生活是新名仕階層的最大特點(diǎn)。 “ 燈塔丘購物大道 ” （ BEACON HILL SHOPPING AV.） —— 原達(dá)芬奇購物大道“ 燈塔丘 ”—— 緊鄰后灣區(qū)的波士頓名門望族的聚居地。 斯特羅林灣 ” （ JAMES STORROW EMBANKMENT） —— 原畢加索林灣 “JAMES J. MEMORIAL STORROW EMBANKMENT” 是后灣區(qū)查爾斯河南側(cè)的堤岸花園。 “ 五月花廣場 ” （ THE MAY FLOWER SQUARE） —— 東區(qū)會(huì)所廣場緣于英國清教徒最早乘坐 “ 五月花號 ” 輪船，在波士頓港灣登陸美洲大陸。但在獨(dú)立戰(zhàn)爭爆發(fā)前，波士頓市民常利用這一建筑物集會(huì)，討論獨(dú)立與自由等大問題。寓意東區(qū)會(huì)所將來也會(huì)成為東湖灣業(yè)主自由交流與溝通的平臺，成為新富人們 “ 自由的搖籃 ” 。樣板間開放216。會(huì)所開放216。項(xiàng)目完工216。?前期形象宣傳與產(chǎn)品定位存在一定缺陷，如何實(shí)現(xiàn)順利過渡。目標(biāo)可執(zhí)行性實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要客戶積累數(shù)量按 10％左右的成交率計(jì)算，C類以上客戶來訪數(shù)量從今年 9月至明年 1月要達(dá)到 4000組以上，每月到訪量 800組，周到訪量達(dá)到 200組左右（主要集中在周末）現(xiàn)有客戶積累：來電 3000多組，有效 300多組，將主要成為前期成交保證。 11月－ 07年 1月第二強(qiáng)銷期與年終調(diào)整利用三個(gè)月左右時(shí)間完成簽約 100－ 150套。動(dòng)作二：項(xiàng)目周邊指引系統(tǒng)建立?廣順北大街、南湖北路、東湖灣周邊道路兩側(cè)的燈桿道旗指引?望京內(nèi)及望京各入口 重要道路節(jié)點(diǎn)的交通指示牌?目的：開盤前大力對外宣傳項(xiàng)目新形象與定位，確立東湖灣在望京區(qū)域高檔項(xiàng)目中的首席地位，使 NEW MONEY 與 “ 后灣區(qū) ” 的新概念在整個(gè)北京深入人心。媒體選擇： 《安家》、《新地產(chǎn)》各 1－ 2 期?？腿簛碓矗含F(xiàn)有意向客戶使用高端媒體或機(jī)構(gòu)：《名牌》、《 BEIJING TATLER》、高爾夫類雜志等，機(jī)構(gòu)可選擇專業(yè)奢侈品經(jīng)營機(jī)構(gòu) “ 圣釋宮 ” 等）動(dòng)作四： 網(wǎng)絡(luò)資源利用：業(yè)內(nèi)論壇 網(wǎng)上直播聯(lián)合幾家主流地產(chǎn)門戶網(wǎng)站舉辦業(yè)內(nèi)論壇，進(jìn)行網(wǎng)上直播與話題討論，其中主題可考慮為：望京區(qū)域住宅 10年發(fā)展之路與居住品質(zhì)升級望京居住升級高品質(zhì)大戶型產(chǎn)品稀缺性分析何為 “ 后灣區(qū) ” ，何為 “ 后灣生活 ” 為何東湖灣可以打造成 “ 北京的后灣區(qū) ” 等東湖灣杯系列主題藝術(shù)大賽網(wǎng)絡(luò)平臺展示舉辦 望京 /CBD里的 NEW MONEY ，你的生活 ART了嗎？” 藝術(shù)大賽囊括新古典風(fēng)格藝術(shù)品鑒賞、新歐洲風(fēng)情攝影、建筑賞鑒等活動(dòng)，處處體現(xiàn)財(cái)富 +藝術(shù)的主題。NEW MONEY 后灣區(qū)文案主題之三 ——NEW MONEY 揭幕OLD MONEY止步 后灣區(qū)正式揭幕 OLD MONEY缺乏藝術(shù)，只是財(cái)富的堆砌 NEW MONEY，藝術(shù) +財(cái)富更讓人嫉妒 OLD MONEY已止步， NEW MONEY 興起 東湖灣，北京的 NEW MONEY 后灣區(qū)正式揭幕項(xiàng)目賣點(diǎn)■ 大師名品。 50米寬原生長灘公園 ■ 藝術(shù)人生。京城名校陳經(jīng)倫中學(xué) 信息告知9月 10日開盤， NEW MONEY后灣區(qū)揭幕望京小貼士后灣區(qū)： 美國填海而建新區(qū)，哈佛大學(xué)與麻省理工學(xué)院所在地， NEW MONEY階層聚居區(qū)。 25萬平米共生森林公園三