【正文】 水，絕對的公園生活東湖灣 PK周邊部分競爭項目上京新航線國風北京融科橄欖城嘉美風尚中心季景沁園 東湖灣東湖灣東北側(cè)， 200米左右，無法直接觀景森林公園與北小河。望京東部，遠離公園水景，臨近望京國際商業(yè)中心、京順路、機場高速、教育配套一般。 北臨 “ 望馨商業(yè)中心 ” 南接流經(jīng)望京唯一河流 —— 北小河 東湖路等周邊道路修繕后，交通將更加便捷本篇 求解 所得之 第一組價值符號基礎優(yōu)勢：自然環(huán)境價值＋城市商業(yè)性創(chuàng)意：后望京時代 望望 京京 園園 首首望京 “ 新中央公園新中央公園 ” 生活區(qū)PART 2 產(chǎn)品篇 求解 產(chǎn)品最大價值點 方能成就 東湖灣 在后望京時代高檔住宅的領袖地位 不僅造就了真正的好房子還將創(chuàng)造出一個更純粹的高品質(zhì)社區(qū)團隊品牌價值配套細節(jié)價值戶型立面價值社區(qū)規(guī)劃價值自然景觀價值東湖灣產(chǎn)品五大價值點p由外而內(nèi)的超級園林景觀 (園首 )自然景觀價值之首 （京北最大社區(qū)公園、望京之首）約 3萬平米北小河水岸公園12萬平米社區(qū)內(nèi)中心園林一園二園三園p望京唯一水景資源 —— 北小河南接 80米寬北小河，上風上水 一岸三園一岸三園一岸 風景正中央獨一無二的稀缺自然景觀價值—— 品質(zhì)豪宅的第一性格特點p12萬平米多樣化主題園林 —— 貝爾高林國際先進園林規(guī)劃理念?七米下沉式主題廣場、 6米落差瀑布?高低錯落立體綠化?北京獨有空中百米連廊p100－ 130米超大樓間距 —— 高度采光，社區(qū)內(nèi)外超級景觀一覽無余p兩排半圍合式樓座規(guī)劃設計 —— 保證充分的采光與景觀效果，保障中心園林的完整性p東西區(qū)合理劃分 —— 樓座、會所分布合理，項目北部獨立商街，獨立陳經(jīng)倫中學教育用地 與配套公寓規(guī)劃合理。季景沁園 9500－ 10000元平米，精裝現(xiàn)房，高層板塔結(jié)合，戶型面積 70－ 240平米不等，銷售周期較長。嘉美風尚中心 ，公寓現(xiàn)房 9000－ 10000元 平米 中小戶型公寓，尾房階段。在結(jié)束本篇之前，我們先來 求解 一道綜合一、二兩篇分析而出的 附加題為了跳出產(chǎn)品與周邊環(huán)境物理狀態(tài)呈現(xiàn)度差的羈絆，我們現(xiàn)在可以做點什么？望京園首 三園一岸望京新興首席高品質(zhì)社區(qū)…………除此之外，在我們進入下一篇求解之前，我們還有什么領悟嗎？求解 附加題：綜合宗地與產(chǎn)品篇，我們求解的價值符號繼續(xù)豐滿 ——?東湖灣是望京區(qū)域的首席品質(zhì)豪宅?優(yōu)越的獨一無二的 “ 三園一岸 ” 大面積內(nèi)外景觀水景?高單價、高總價純粹的大戶型高端社區(qū)?擁有豐富的商業(yè)與教育配套，便捷發(fā)達的交通路網(wǎng)?東湖灣將作為 10年望京的新起點，必將成為劃時代的里程碑巨作，?打造望京乃至整個北京全新高品質(zhì)純粹富人社區(qū)…………僅僅是這些答案嗎？ 不是！還有什么？ 還有人！對，還有人！PART 3 客群篇求解 沖刺，終極結(jié)果即將引爆東湖灣會得到什么樣人群的青睞？在求解的必然過程中，偶得的全新價值符號 ——北京的 NEW MONEY 階層 北京的新名仕階層他們應該是財富的代言人，他們應該具有超出凡人的遠見能力，他們應該懂得去欣賞真正的好房子，他們更具活力與激情，他們不滿足于簡單的物質(zhì)積累，他們懂得如何享受生活，品味人生，他們是東湖灣未來的主人 ……他們就是 ——NEW MONEY 是什么樣的人？他們在哪里？他們還有哪些特點？他們追求什么樣的人生？讓我們繼續(xù)求解 ……NEW MONEY階層在美國的簡單解釋－－?他們 聚居 在美國東部幾大 中心城市的一角 ；?他們是不一樣的 新富人 ，骨子里的 新興貴族 ，性格有些 排外 ；?他們喜歡住在 “ 自己人 ” 的社區(qū)里，有強烈的 圈層意識 ；?他們的行為主動 區(qū)別于早期富有的 OLDMONEY階層 ；?他們選擇居住地往往與 OLD MONEY階層相對，例如紐約的 OLD MONEY 住在紐約上東區(qū) ， NEW MONEY們將選擇由自己的 “ 圈層 ” 所創(chuàng)立的 上西區(qū)；?他們倡導不一樣的富人生活，除去豐厚的物質(zhì)基礎之外，他們更強調(diào)過 有品位、有文化、充滿藝術(shù)內(nèi)涵與崇尚自然審美的新富人生活 。 該地區(qū)除了有波士頓最好的流行服裝小店和地標性的現(xiàn)代建筑及維多利亞式建筑外，還有極棒的餐廳和酒吧。p地貌基因：大面積城市自然景觀，河景資源p城市基因：成熟城市商業(yè)配套，有歷史文化感的 高品位 新富人區(qū)p人性基因：共同追求 人文內(nèi)涵 、 藝術(shù)修養(yǎng)的新富人區(qū)后灣基因 —— 不是直白與吶喊，是優(yōu)雅而淳厚東湖灣與后灣區(qū)基因?qū)樱?1）地貌對接：北小河公園東側(cè) 波士頓公共花園（ Public Garden） 西部北小河北岸 查爾斯河（ Charles River）西岸（ 2）生活配套及人文藝術(shù)對接：社區(qū)內(nèi)達芬奇購物大道、東側(cè)六佰本及周邊大型商業(yè)中心發(fā)林地下商場（ FILENE’S BASEMENT ）全美第一家大型品牌折扣商場）中央美院、社科院研究生院 哈佛大學、麻省理工學院等北小河公園六大景區(qū)（西南角：現(xiàn)代書畫藝術(shù)俱樂部、東南角：森林劇場、西北角：山林景觀、湖林詩舍、休閑茶舍、兒童游樂健身活動區(qū)）波士頓藝術(shù)館、合利廣場 （COPLEY SQUARE） 、 龍殼演奏中心 （ HATCH SHELL）（ 3）氣質(zhì)調(diào)性對接：（水森林）（城市性）（圈層意識）（財富＋人文＋藝術(shù)品位＋自然審美）（社區(qū)精神內(nèi)涵）東湖灣打造 “后灣區(qū)生活 ”p新名仕富人區(qū)的 人文、藝術(shù)生活追求高品位的人文藝術(shù)生活是新名仕階層的最大特點。 “ 燈塔丘購物大道 ” （ BEACON HILL SHOPPING AV.） —— 原達芬奇購物大道“ 燈塔丘 ”—— 緊鄰后灣區(qū)的波士頓名門望族的聚居地。 斯特羅林灣 ” （ JAMES STORROW EMBANKMENT） —— 原畢加索林灣 “JAMES J. MEMORIAL STORROW EMBANKMENT” 是后灣區(qū)查爾斯河南側(cè)的堤岸花園。 “ 五月花廣場 ” （ THE MAY FLOWER SQUARE） —— 東區(qū)會所廣場緣于英國清教徒最早乘坐 “ 五月花號 ” 輪船，在波士頓港灣登陸美洲大陸。但在獨立戰(zhàn)爭爆發(fā)前，波士頓市民常利用這一建筑物集會，討論獨立與自由等大問題。寓意東區(qū)會所將來也會成為東湖灣業(yè)主自由交流與溝通的平臺，成為新富人們 “ 自由的搖籃 ” 。樣板間開放216。會所開放216。項目完工216。?前期形象宣傳與產(chǎn)品定位存在一定缺陷，如何實現(xiàn)順利過渡。目標可執(zhí)行性實現(xiàn)目標需要客戶積累數(shù)量按 10％左右的成交率計算，C類以上客戶來訪數(shù)量從今年 9月至明年 1月要達到 4000組以上，每月到訪量 800組，周到訪量達到 200組左右（主要集中在周末）現(xiàn)有客戶積累：來電 3000多組，有效 300多組，將主要成為前期成交保證。 11月－ 07年 1月第二強銷期與年終調(diào)整利用三個月左右時間完成簽約 100－ 150套。動作二：項目周邊指引系統(tǒng)建立?廣順北大街、南湖北路、東湖灣周邊道路兩側(cè)的燈桿道旗指引?望京內(nèi)及望京各入口 重要道路節(jié)點的交通指示牌?目的：開盤前大力對外宣傳項目新形象與定位，確立東湖灣在望京區(qū)域高檔項目中的首席地位，使 NEW MONEY 與 “ 后灣區(qū) ” 的新概念在整個北京深入人心。媒體選擇： 《安家》、《新地產(chǎn)》各 1－ 2 期?？腿簛碓矗含F(xiàn)有意向客戶使用高端媒體或機構(gòu)：《名牌》、《 BEIJING TATLER》、高爾夫類雜志等，機構(gòu)可選擇專業(yè)奢侈品經(jīng)營機構(gòu) “ 圣釋宮 ” 等）動作四： 網(wǎng)絡資源利用：業(yè)內(nèi)論壇 網(wǎng)上直播聯(lián)合幾家主流地產(chǎn)門戶網(wǎng)站舉辦業(yè)內(nèi)論壇，進行網(wǎng)上直播與話題討論，其中主題可考慮為：望京區(qū)域住宅 10年發(fā)展之路與居住品質(zhì)升級望京居住升級高品質(zhì)大戶型產(chǎn)品稀缺性分析何為 “ 后灣區(qū) ” ，何為 “ 后灣生活 ” 為何東湖灣可以打造成 “ 北京的后灣區(qū) ” 等東湖灣杯系列主題藝術(shù)大賽網(wǎng)絡平臺展示舉辦 望京 /CBD里的 NEW MONEY ，你的生活 ART了嗎？” 藝術(shù)大賽囊括新古典風格藝術(shù)品鑒賞、新歐洲風情攝影、建筑賞鑒等活動，處處體現(xiàn)財富 +藝術(shù)的主題。NEW MONEY 后灣區(qū)文案主題之三 ——NEW MONEY 揭幕OLD MONEY止步 后灣區(qū)正式揭幕 OLD MONEY缺乏藝術(shù)，只是財富的堆砌 NEW MONEY，藝術(shù) +財富更讓人嫉妒 OLD MONEY已止步， NEW MONEY 興起 東湖灣，北京的 NEW MONEY 后灣區(qū)正式揭幕項目賣點■ 大師名品。 50米寬原生長灘公園 ■ 藝術(shù)人生。京城名校陳經(jīng)倫中學 信息告知9月 10日開盤， NEW MONEY后灣區(qū)揭幕望京小貼士后灣區(qū)： 美國填海而建新區(qū)，哈佛大學與麻省理工學院所在地， NEW MONEY階層聚居區(qū)。 25萬平米共生森林公園三