【正文】 致、豪華及與普通住宅的差異化程度為滿足需求之重點(diǎn)。 ? 追求有天有地有庭院 (花園 )四面采光通風(fēng)的 宅院 是對(duì)以往生活的緬懷。 ? 處于財(cái)富的二次積累期，因此經(jīng)濟(jì)壓力仍然很大， 價(jià)格敏感度高 。 ? 虛榮心使得他們的攀比心理很重， 要求品質(zhì)的外在表現(xiàn)力強(qiáng) ，在他們眼里新潮的、大而全就是高品質(zhì)的體現(xiàn)。 ? 表面很奢侈，其實(shí)斤斤計(jì)較， 買房要贈(zèng)品、物業(yè)要低廉 ，會(huì)所氣派卻利用率低。 生活教育配套 +現(xiàn)代居住理念 +張揚(yáng)營銷 +低總價(jià) +城市化 客戶需求 90分鐘內(nèi)中高收入群體的 5+2居所客群需求分析 ?與城市生活極大差異化的 旅游休閑的資源 環(huán)境。 ?便捷的交通 ，較強(qiáng)通達(dá)性。 ?低總價(jià)。 ?商業(yè)配套設(shè)施齊全，消費(fèi)水平低，具備可居住性。 ?社區(qū)文化活動(dòng)豐富，不斷創(chuàng)造和豐富度假生活。 ?總體格調(diào) 寧靜、休閑的居住氛圍 。 ?好的發(fā)展商品牌是投資安全感的保證。 ?好的規(guī)劃和發(fā)展商品牌是主人呼朋引伴時(shí)的驕傲。 旅游休閑資源 +便捷交通 +獨(dú)立空間 +低總價(jià) +生態(tài)化 客戶需求 六、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品主題定位 主題定位關(guān)鍵詞： 1， 稀缺湖景小獨(dú)幢，自住度假兩相宜 —— 基于客戶需求與競(jìng)爭(zhēng)策略的產(chǎn)品定位 2， 同里古鎮(zhèn)，民族的；同里新鎮(zhèn)，世界的 —— 基于土地文脈的產(chǎn)品定位 3， 世界建筑，街鎮(zhèn)風(fēng)情 —— 基于城市形象和高密度小獨(dú)幢產(chǎn)品解決方案的產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 —— 開發(fā)分期 分期原則： 1，以分期客戶定位為基礎(chǔ)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品適合布置的土地位置為原則。 2，以項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開高走為原則的運(yùn)營策略，將低價(jià)值土地先期開發(fā)，以保證入市的低價(jià)格；將高價(jià)值土地后續(xù)開發(fā)，以保證后期拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利潤目標(biāo)。 3，在總體上的低價(jià)值土地區(qū)域，選擇相對(duì)水景資源條件略好的區(qū)域做為首期，以使項(xiàng)目在配套、品牌等無任何資源的前提下，給予適當(dāng)?shù)木坝^支持 注 :蘭色數(shù)字為土地價(jià)值分析由高到低的排序 一期 六期 四期 二期 五期 三期 七期 1 2 3 4 5 6 7 產(chǎn)品建議 —— 建筑形式 AB型獨(dú)幢區(qū)，容積率 CD型獨(dú)幢區(qū)，容積率 E型獨(dú)幢區(qū)，容積率 F型獨(dú)幢區(qū)，容積率 產(chǎn)品容積率對(duì)應(yīng)其土地價(jià)值， AB型對(duì)應(yīng)普通價(jià)值區(qū)、CD型對(duì)應(yīng)河景和綠化中軸價(jià)值區(qū)、 E對(duì)應(yīng)二線湖景區(qū)、 F型對(duì)應(yīng)一線湖景區(qū)域、 G型為商業(yè)區(qū)。 G型類別墅式商業(yè)街，容積率 主會(huì)所 幼兒園 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格建議 整個(gè)項(xiàng)目可以有幾種不同的建筑風(fēng)格，但各個(gè)不同建筑風(fēng)格之間要以組團(tuán)式規(guī)劃區(qū)隔開，在差異中尋求一種內(nèi)在的和諧統(tǒng)一。 目前比較流行的是： ?南加州風(fēng)格 ?美國鄉(xiāng)村風(fēng)格 ?英倫風(fēng)格 ?北法風(fēng)格 ?中式庭院 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格可借鑒案例 占地 1平方公里的上海泰晤士小鎮(zhèn) —— 追享經(jīng)典歐洲的美好時(shí)光！ 以各種英式建筑為主體，取歐洲藝術(shù)元素之精髓，在變換中盡力滿足全面居住需求。 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格可借鑒案例 占地 1300畝的太湖之星集歐美建筑之大乘！ 太湖之星 產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 （原配比） 期別 A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 50% 20% 5% 5% 10% 二期 55% 30% 5% 10% 三期 40% 40% 10% 10% 四期 40% 40% 20% 五期 40% 40% 10% 10% 六期 40% 40% 10% 10% 七期 50% 40% 10% 注 :上述比例為建筑面積配比 產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 期別 體量 （方） A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 33500 50% 20% 5% 5% 5% 15% 二期 27000 40% 40% 10% 10% 三期 63000 40% 40% 10% 10% 四期 59000 40% 40% 20% 五期 38000 40% 40% 10% 10% 六期 37000 40% 40% 10% 10% 七期 20220 40% 10% 50% 注 :上述比例為建筑面積配比 產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 產(chǎn)品類型 A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 共性 ?精細(xì)化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)產(chǎn)品的外在品質(zhì)觀感。 ?人性化理念，客主動(dòng)線分離，實(shí)現(xiàn)業(yè)主居住夢(mèng)想。 ?增強(qiáng)采光通風(fēng)性能，尺度全面優(yōu)于公寓類產(chǎn)品。 ?多車位、多功能、多私有空間（花園、露臺(tái)等）。 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三房設(shè)計(jì)，以合理面積實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)飛躍。 四房設(shè)計(jì)，充分滿足自住客戶大家庭需要。 四房設(shè)計(jì)，兼顧自住、度假雙重居住功能，設(shè)計(jì)有大面積家庭共享或娛樂空間。 五房設(shè)計(jì)，突出居住體驗(yàn)的提升，空間多樣性更強(qiáng)。 高端住宅、以為業(yè)主提供充足私有和共享空間為目的。 頂級(jí)別墅產(chǎn)品、內(nèi)部空間注重生活享受感，于以無拘無束的感官體驗(yàn)。 沿街的商住混合概念產(chǎn)品，內(nèi)部采用大板式設(shè)計(jì)，提供自由空間分隔功能。 180平方米 產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)可借鑒案例 由于 250平方米以下的小獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)難度比較大，因此我們特別挑選了一些可借鑒的戶型： 193平方米 200平方米 產(chǎn)品建議 —— 景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?綠色無極限 —— 利用退線面積和景觀中軸打造生態(tài)概念； ?以水為界，曲涇分明 —— 多借助原有水系來實(shí)現(xiàn)組團(tuán)島嶼化； ?會(huì)所和泛會(huì)所景觀化； ?景觀風(fēng)格與所在組團(tuán)或者臨近組團(tuán)的建筑風(fēng)格相一致。 配套定位 商業(yè)設(shè)施： 定位于滿足日?；旧钚枰?shí)現(xiàn)康樂休閑功能，安排在北島沿同周公路一側(cè)。 會(huì)所： 主會(huì)所定位于銷售展示和休閑功能，安排在南島最西側(cè)沿湖區(qū)域； 泛會(huì)所定位于休閑娛樂功能，設(shè)置在中央景觀軸區(qū)域。 幼兒園： 基于公建設(shè)施要求，安排在北島東南角。 公共配套設(shè)計(jì)要點(diǎn) 商業(yè)設(shè)施： 規(guī)劃為類獨(dú)棟別墅樣式，內(nèi)部框架結(jié)構(gòu)便于經(jīng)營活動(dòng)，面積在 150180平方米。 經(jīng)營業(yè)態(tài)包括生活便利類、康體美容類、文化傳播類、小型旅館業(yè)等。 會(huì)所： 主會(huì)所設(shè)計(jì)要有地標(biāo)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)以主題餐廳和休閑茶館為主，在主會(huì)所的臨湖位置設(shè)置碼頭。 泛會(huì)所功能規(guī)劃為垂釣區(qū)、觀魚池、室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)館、環(huán)湖慢跑步道、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、 9洞高爾夫球場(chǎng)等。 幼兒園： 建筑風(fēng)格和布局與整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 物業(yè)服務(wù)定位 ?物業(yè)交付的通知、交付手續(xù)的辦理和物業(yè)權(quán)屬的登記； ?制定各項(xiàng)規(guī)章制度并加以貫徹執(zhí)行； ?社區(qū)安全保衛(wèi)：包括車輛交通、人口登記、物品進(jìn)出、消防治安等管理工作。 ?社區(qū)綠化管理：包括對(duì)社區(qū)綠化的管理和社區(qū)綜合環(huán)藝景觀的管理。 ?社區(qū)衛(wèi)生保潔：包括生活垃圾、建筑垃圾的清運(yùn)、社區(qū)衛(wèi)生清掃、蟲害防治和疾病預(yù)防。 ?報(bào)刊信件的收發(fā)。 ?物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)：包括物業(yè)的保修、維修、社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、道路的維修保養(yǎng)、物業(yè)裝修的監(jiān)管。 ?社區(qū)公共關(guān)系：對(duì)外代表業(yè)主協(xié)調(diào)與公安、消防、民政、街道、市政公用等部門的關(guān)系， 對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系、處理糾紛和投訴。創(chuàng)造社區(qū)文化，加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳。 ?物業(yè)管理費(fèi)用的收取、保管、使用、定期公布收支情況。 日常服務(wù) ?物業(yè)管理服務(wù)中心提供 24小時(shí)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行服務(wù)。 ?確保所有受委托和管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)、程序及系統(tǒng)方面的一致性。 ?以人性化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)現(xiàn)代化社區(qū)。 特殊物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 ?全方位的服務(wù)－隨心所至的管家計(jì)劃從標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理中深化出一系列有償延伸服務(wù)，全方位打理業(yè)主的日常生活。 金鑰匙服務(wù)： ?社區(qū)文化娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑和醫(yī)療保健場(chǎng)館的經(jīng)營管理； ?物業(yè)裝修的設(shè)計(jì)和施工服務(wù)； ?物業(yè)的中介和代理服務(wù)； ?特約的代辦和代理：包括房屋所有權(quán)證的辦理、物業(yè)的代管、商品代購、報(bào)刊代訂、物品代管等； ?面向社區(qū)居民的家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和法律服務(wù)。 經(jīng)營服務(wù) 產(chǎn)品建議 —— 單價(jià)定位 期別 體量 （方） A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 33500 6500 6500 7000 7000 8000 —— 7500 二期 27000 6800 6800 7350 —— —— —— 8000 三期 63000 7200 7200 7800 7800 —— —— —— 四期 59000 7800 7800 —— —— 10000 —— —— 五期 38000 8300 8300 9000 9000 —— —— —— 六期 37000 8900 8900 —— 10000 11000 —— —— 七期 20220 —— —— —— 11000 13000 13000 —— 單位 :元 /平方米 產(chǎn)品建議 —— 總價(jià)定位 期別 體量 （方） A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 33500 140 165 200 230 360 —— 120 二期 27000 150 170 215 —— —— —— 125 三期 63000 155 175 225 260 —— —— —— 四期 59000 165 195 —— —— 450 —— —— 五期 38000 175 210 260 290 —— —— —— 六期 37000 190 225 —— 325 500 —— —— 七期 20220 —— —— —— 360 585 900 —— 首期價(jià)格策略 :以與東太湖聯(lián)別相近的價(jià)格銷售小獨(dú)幢 ,以建筑形式優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)”價(jià)格換距離”策略 單位 :萬元 開發(fā)建議 —— 銷售周期 期別 時(shí)間 上市量（平方米） 銷售量（平方米） 一期 33500 20220 二期 27000 20220 三期 63000 45000 四期 59000 60000 五期 38000 50000 六期 37000 40000 七期 20220 30000 尾盤 0 10000 合計(jì) 275000 275000 全案預(yù)計(jì)按八年銷售完成 開發(fā)建議 —— 利潤分析 全案 建筑面積 （平方米 ) 單方成本 (元 /平方米 ) 總成本（元） 總收（元） 利潤（元） AB型 191763 5520 1058529000 1547673450 428394090 CD型 6300 262211040 331499000 94500560 E型 7300 166523220 198499200 58269120 F型 10672 9100 97115200 138736000 41620800 G型 8004 7100 56828400 61364000 4535600 合計(jì) 274871 1641206860 2277771650 627320220