【正文】 版塊別墅市場發(fā)展緩慢。 金澄明珠 紫竹園名人居 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 澄湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 鴻運(yùn)家園 歐美 獨(dú)棟： 6800 119 350 230 80% 2022年 金澄明珠 純北美 獨(dú)棟： 7200 88 300 200 74% 紫竹園 ?名人居 純北美 獨(dú)棟： 5600 120 250 150200 54% 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 澄湖別墅版塊 ?澄湖湖區(qū)是蘇州發(fā)展最早的休閑度假別墅區(qū)， 兼具湖區(qū)與古鎮(zhèn)人文資源，與本案最為接近。 ?產(chǎn)品均為 0304年開發(fā)，為早期流行的北美風(fēng)格獨(dú)棟休閑度假別墅。 ?產(chǎn)品戶型設(shè)置比較陳舊，而且后期發(fā)展缺乏政府支持休閑配套設(shè)施不足，近年發(fā)展日益衰敗，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格一成無變，均價(jià)在 6500元 /平米左右。 ?別墅銷售速度也很低，各個(gè)項(xiàng)目月均銷售量在 12套， 2022年版塊年總銷售量不到 2萬方 。 ?該版塊早期以大量臺灣本土度假養(yǎng)老客戶為主占到 7成，后期轉(zhuǎn)向蘇昆滬附近客戶。 ?由于版塊配套發(fā)展停滯，項(xiàng)目銷售不暢，后期無發(fā)展商跟進(jìn)投資。 獨(dú)墅湖位于蘇州園區(qū)金雞湖正南，機(jī)場路從兩湖間穿過，兩湖版塊交通便捷。由于與園區(qū)、金雞湖之間的連接關(guān)系，其地理優(yōu)勢在金雞湖周邊土地不再供應(yīng)后，變成下一個(gè)具有稀缺資源優(yōu)勢的城市內(nèi)湖。顯性的優(yōu)勢前景，使湖區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展雖處于啟動初期，但在推廣期即受到市場高度的關(guān)注。 水墨江南 星島仁恒 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 獨(dú)墅湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 星島仁恒 東方式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 聯(lián)排：預(yù)計(jì) 12022 350 230300 300360 未開盤 預(yù)計(jì) 07年 6月 雙拼： 15000 8 400600 800 未定 獨(dú)幢： 20220 17 6001000 1500 未定 水墨江南 現(xiàn)代中式 聯(lián)排：預(yù)計(jì) 9000 170 230350 200300 未開盤 預(yù)計(jì) 07年 45月 雙拼： 10000 45 300400 300400 未定 獨(dú)幢： 13000 62 300450 350700 未定 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 澄湖別墅版塊代表項(xiàng)目 圍合院落的 300350平獨(dú)幢是內(nèi)部認(rèn)購最受歡迎的產(chǎn)品 ?獨(dú)墅湖定為為自住型湖區(qū)，湖區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主。預(yù)約客戶主要是園區(qū)和市區(qū)的客戶，主要是私營業(yè)主和外企的高層管理人員。 ?早期項(xiàng)目由于周邊配套為零，而鄰近的金雞湖仍有供應(yīng)，項(xiàng)目行銷推廣不利，早期項(xiàng)目與整個(gè)區(qū)域均處于死寂狀態(tài)。在三年后城市擴(kuò)張，其郊區(qū)屬性向城市屬性轉(zhuǎn)變，周邊產(chǎn)業(yè)和土地價(jià)格推進(jìn)區(qū)域發(fā)展，使現(xiàn)階段項(xiàng)目處于良性局面。 用時(shí)間換來土地屬性的轉(zhuǎn)變 ，換來未來，這是該湖區(qū)給本案發(fā)展策略帶來的可茲借鑒之處。 ?兩大代表項(xiàng)目均具有一定的產(chǎn)品力水平，兩大開發(fā)商建屋、仁恒均 COPY國內(nèi)成功成熟個(gè)案建筑風(fēng)格（水墨江南 COPY萬科第五園，星島仁恒 COPY招商依云水岸），然后在戶型上進(jìn)行創(chuàng)新改進(jìn)，面對園區(qū)激烈的市場競爭，這是 在保證速度、降低成本前提下又能保證產(chǎn)品品質(zhì)、市場歡迎度的一再被印證的解決之道 。 ?水墨江南聯(lián)排與部分獨(dú)棟面積接近，導(dǎo)致獨(dú)棟預(yù)約熱度最高。聯(lián)別由于在園區(qū)聯(lián)別市場中面積配比偏大，處于預(yù)約較冷狀態(tài)。值得本案借鑒。從一線了解到的消費(fèi)者反應(yīng)來看， 獨(dú)棟如面積能設(shè)計(jì)得更小，將更受歡迎 。 ?盡管片區(qū)交通便利，但配套設(shè)施環(huán)境差仍是該區(qū)域的劣勢。因此仁恒堅(jiān)持采取 現(xiàn)盤開盤策略，以現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品力 +價(jià)格優(yōu)勢來對抗園區(qū)中心區(qū)的競爭 ，這亦是本案可茲借鑒的營銷策略。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 澄湖別墅版塊小結(jié) 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)位于蘇州西南太湖風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，早在 1992年就經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)建立，是全國十二個(gè)國家級旅游度假區(qū)之一，山水人文資源相當(dāng)豐富。 隨著今年環(huán)太湖大道、繞城高速等通車，與蘇州市區(qū)以及滬浙的交通聯(lián)系性大大增強(qiáng)。 2022年蘇州啟動太湖新一輪的規(guī)劃發(fā)展，大力投進(jìn)行各種大型配套設(shè)施以及交通的建設(shè)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 西山恬園 太湖古北雅園 太湖天闋 太湖高爾夫山莊 太湖之星 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 太湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 太湖天闕 現(xiàn)代德國 獨(dú)棟： 12022 46 600800 800以上 72% 2022年 太湖高爾夫山莊 新亞洲風(fēng)格 獨(dú)棟： 15000 36 400 600 74% 太湖之星三期 歐美 獨(dú)棟： 12022 109 300 400 83% 碧瀛谷 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟： 25000 58 350400 800以上 83％ 寶島花園 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟： 23000 80 300 700 75％ 2022 太湖翠峰山莊 北美現(xiàn)代 獨(dú)棟： 14000 52 600700 800 92％ 太湖古北雅園 西班牙風(fēng)格 獨(dú)棟： 14000 19 280310 350 79％ 西山恬園 中式園林 獨(dú)棟： 17000 60 230250 350 55％ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 太別墅版塊代表項(xiàng)目 ?蘇州太湖國家級旅游度假區(qū)是在整個(gè)長三角都具有影響力和知名度的度假區(qū)。 ?成熟的度假配套、高知名度、全年連續(xù)不斷的度假游賞活動，使該區(qū)域別墅價(jià)格成為蘇南地區(qū)別墅價(jià)格的標(biāo)桿，均價(jià)水平在 15000元 /平米。一線湖景房產(chǎn)品均為獨(dú)棟別墅，早期產(chǎn)品以 300350平面向投資、度假客為主，產(chǎn)品風(fēng)格多為北美風(fēng)格；近兩年產(chǎn)品以 400800平大獨(dú)幢為主，均以東方現(xiàn)代風(fēng)格為主，面向公司商務(wù)度假客戶；非一線湖景的湖區(qū)房產(chǎn)則以小獨(dú)幢和聯(lián)別為主，面積在 230300平之間，是近年最為流行的西班牙和江南園林風(fēng)格，其中 230250平的小面積聯(lián)別更為暢銷。湖區(qū)產(chǎn)品組合豐富，層級明顯，體現(xiàn)了市場的成熟。 ?由于總價(jià)偏高，多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，銷售表現(xiàn)比較平穩(wěn)，項(xiàng)目月均去化在 2套左右，銷售旺季能達(dá)到 45套的量，版塊 06年銷售量在 8萬方左右。 ?03年前，區(qū)域以未經(jīng)開發(fā)的自然形態(tài)的山水人文為主，生活、商業(yè)、休閑配套設(shè)施極不健全，因此早期項(xiàng)目均以上海、浙江乃至全國地區(qū)客戶為主，物業(yè)以投資功能為主。近兩年，配套設(shè)施建設(shè)成熟，具備了高頻率度假居住的條件，而蘇州的快速發(fā)展也催生了大量私營業(yè)主，蘇州本地客戶購買比例逐漸加大，大約占 40％的量，別墅轉(zhuǎn)換為節(jié)日、周末、商務(wù)休閑度假居住功能。 ?該版塊的發(fā)展歷程及條件與本案比較分析后，可以得出結(jié)論， 投資型別墅向度假居住型別墅的轉(zhuǎn)換依賴區(qū)域的休閑度假配套支持，本案還不具備條件發(fā)展以 400800平為主力的商務(wù)度假大獨(dú)幢。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 太湖別墅版塊小結(jié) 陽澄湖東區(qū)位于昆山西部，與蘇州、上海、常熟及昆山市區(qū)等周邊區(qū)域的通達(dá)性良好。 環(huán)陽澄湖東區(qū)域規(guī)劃為 “ 生態(tài)居住區(qū) ” 以及 “ 陽澄湖觀光旅游區(qū) ，規(guī)劃為集大學(xué)園區(qū)、教育文化、商業(yè)、居住為一體的區(qū)域。區(qū)內(nèi)旅游度假資源以“陽澄湖大閘蟹” 美食為主，高爾夫球場及度假村自行經(jīng)營夜間娛樂場為輔，湖邊公園等游樂資源剛剛建成，正漸漸成為長三角另一個(gè)較為典型的一個(gè)休閑旅游區(qū)。 湖區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展自 2022年以來，主力產(chǎn)品逐步由獨(dú)幢向聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)已具有相當(dāng)?shù)膭e墅供應(yīng)體量，已經(jīng)形成生態(tài)型居住區(qū)域局面。 錦繡藍(lán)灣 克拉水城 大上海高爾夫 檀香園 鼎源美墅 泰鴻花園 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖東區(qū)別墅版塊 案名 建筑風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 頤湖園 簡約歐式 獨(dú)棟： 7500 94 377 282 72% 克拉水城三期 簡約歐式 獨(dú)棟： 7300 44 310 240 18% 聯(lián)體： 5200 22 240 130 23% 印象威尼斯 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟毛坯： 16 410 25% 獨(dú)棟裝修： 鹿澄天地 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟： 7500 20 370 95% 雙拼： 6700 16 228 88% 漾月灣 西班牙風(fēng)格 獨(dú)棟： 7800 34 2 298 187232 74% 威尼斯花園 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟： 7200 23 345 248 30% 疊加： 5500 12 153 88 33% 泰泓花園二期 古典歐式 獨(dú)棟： 7200 59 265 22% 錦繡藍(lán)灣一期 西班牙風(fēng)格 雙拼： 5600 48 202205 114 81% 聯(lián)體： 4800 201 164184 84 30% 檀香園一期 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟： 9000 59 260290 250 37% 05． 5 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖東區(qū)別墅版塊項(xiàng)目一覽表 ?區(qū)域定位正由單一湖景和大閘蟹資源的投資型物業(yè)區(qū)和季節(jié)性度假區(qū)向長居度型生態(tài)旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)變，政府的陽澄湖大度假區(qū)規(guī)劃處于積極實(shí)施中。區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，也與宏觀調(diào)控使海外、上海等地區(qū)投資客戶退市有很大關(guān)系。 ?伴隨區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品由一線臨水獨(dú)幢別墅，開始多元化發(fā)展，小獨(dú)幢、聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量加大趨勢明顯。 ?迎合生態(tài)、休閑的居住氛圍，該版塊內(nèi)產(chǎn)品以貴氣、活躍的歐式異域格為主，歐美各地的建筑風(fēng)格在此均有體現(xiàn)，其中以南加州風(fēng)格供應(yīng)量最大，在多個(gè)樓盤里有所運(yùn)用。中式風(fēng)格別墅僅隨園一家，目前尚處于前期未啟動狀態(tài)。 ?區(qū)域 06年總供應(yīng)近 30萬方，銷售量 10萬方?？偣╀N比僅為蘇州市區(qū)的城市別墅（ 70%）的一半。 ?目前獨(dú)幢別墅只維持在 8100元 /平米左右，雙拼、聯(lián)排在 50006000元 /平左右。調(diào)控前后兩年房價(jià)基本上沒有漲幅。 ?受宏觀政策影響，上?？蛻粼诙燃賲^(qū)市場所占份額急劇縮小，而昆山城市不斷向外圍擴(kuò)張發(fā)展，使得昆山市民、當(dāng)?shù)乩ド脚_企業(yè)主移居陽澄湖渡假區(qū)作為第一居所和 5+2長居度假居所的越來越多， 06年度全年昆山市場客戶占到 65％，上?？蛻粽加?19％的市場份額，蘇州的 5％，臺灣 3％，其它地區(qū) 8％。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖東區(qū)別墅版塊小結(jié) 招商 `依云水岸 中興高爾夫別墅 領(lǐng)島別墅 聆湖麗墅 陽澄湖西湖區(qū)位于蘇州的相城區(qū)，水域面積僅次于太湖。 312國道和滬寧高速公路橫貫東西、蘇嘉杭高速公路、京杭大運(yùn)河、 205省道、蘇虞張一級公里、蘇州繞城高速公里縱貫?zāi)媳保瑓^(qū)域臨近相城中心區(qū)域，緊靠行政中心和商業(yè)集中區(qū)，是標(biāo)準(zhǔn)的城市化住宅區(qū)域且擁有自然景觀。房地產(chǎn)開發(fā)自 2022年開始起步，是蘇州各大房地產(chǎn)板塊中起步最晚的板塊，借助獨(dú)特的水資源和和城市化，該板塊將發(fā)展成高檔居住區(qū)。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖西區(qū)別墅版塊 項(xiàng)目 物業(yè)類型 戶數(shù) 價(jià)格 風(fēng)格 戶型面積 領(lǐng)島別墅 獨(dú)棟、雙拼 246（一期 12 62） 5500~6500 美國南加州 獨(dú)棟 311~342，雙拼269~318 招商依云水岸 聯(lián)排、疊加、洋房 1078（一期 1748套） 7000 現(xiàn)代簡約 180~300 中興高夫別墅 獨(dú)棟 82 12022 北美風(fēng)情湖景別墅 304~433 聆湖麗墅 獨(dú)幢、雙拼、聯(lián)體 60、 60、 65 7300 古典歐式風(fēng)格、西班牙式風(fēng)格 聯(lián)排 204~287，獨(dú)棟259~310，雙拼229~240 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖西區(qū)別墅版塊項(xiàng)目一覽表 ? 較典型的居住型湖區(qū)板塊，建筑形式以較為經(jīng)濟(jì)的聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品為主力，僅部分鄰湖面、鄰高爾夫球場的