【正文】 金鑰匙服務(wù)： ?社區(qū)文化娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑和醫(yī)療保健場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)管理； ?物業(yè)裝修的設(shè)計(jì)和施工服務(wù)； ?物業(yè)的中介和代理服務(wù)； ?特約的代辦和代理：包括房屋所有權(quán)證的辦理、物業(yè)的代管、商品代購(gòu)、報(bào)刊代訂、物品代管等； ?面向社區(qū)居民的家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和法律服務(wù)。 日常服務(wù) ?物業(yè)管理服務(wù)中心提供 24小時(shí)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行服務(wù)。 ?物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)：包括物業(yè)的保修、維修、社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、道路的維修保養(yǎng)、物業(yè)裝修的監(jiān)管。 物業(yè)服務(wù)定位 ?物業(yè)交付的通知、交付手續(xù)的辦理和物業(yè)權(quán)屬的登記； ?制定各項(xiàng)規(guī)章制度并加以貫徹執(zhí)行； ?社區(qū)安全保衛(wèi)：包括車輛交通、人口登記、物品進(jìn)出、消防治安等管理工作。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括生活便利類、康體美容類、文化傳播類、小型旅館業(yè)等。 配套定位 商業(yè)設(shè)施： 定位于滿足日常基本生活需要并實(shí)現(xiàn)康樂休閑功能，安排在北島沿同周公路一側(cè)。 高端住宅、以為業(yè)主提供充足私有和共享空間為目的。 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三房設(shè)計(jì)，以合理面積實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)飛躍。 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格可借鑒案例 占地 1300畝的太湖之星集歐美建筑之大乘！ 太湖之星 產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 （原配比） 期別 A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 50% 20% 5% 5% 10% 二期 55% 30% 5% 10% 三期 40% 40% 10% 10% 四期 40% 40% 20% 五期 40% 40% 10% 10% 六期 40% 40% 10% 10% 七期 50% 40% 10% 注 :上述比例為建筑面積配比 產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 期別 體量 （方） A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 一期 33500 50% 20% 5% 5% 5% 15% 二期 27000 40% 40% 10% 10% 三期 63000 40% 40% 10% 10% 四期 59000 40% 40% 20% 五期 38000 40% 40% 10% 10% 六期 37000 40% 40% 10% 10% 七期 20220 40% 10% 50% 注 :上述比例為建筑面積配比 產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 產(chǎn)品類型 A獨(dú)幢 B獨(dú)幢 C獨(dú)幢 D獨(dú)幢 E獨(dú)幢 F獨(dú)幢 G型類別墅 210220 240260 280300 300350 400500 600800 150180 共性 ?精細(xì)化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)產(chǎn)品的外在品質(zhì)觀感。 2，以項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開高走為原則的運(yùn)營(yíng)策略，將低價(jià)值土地先期開發(fā)，以保證入市的低價(jià)格；將高價(jià)值土地后續(xù)開發(fā)，以保證后期拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利潤(rùn)目標(biāo)。 ?總體格調(diào) 寧?kù)o、休閑的居住氛圍 。 ?便捷的交通 ，較強(qiáng)通達(dá)性。 ? 處于財(cái)富的二次積累期，因此經(jīng)濟(jì)壓力仍然很大， 價(jià)格敏感度高 。 吳江市臺(tái)企業(yè)主 10% 第一居所 以上海為主的周邊城市 5+2度假客 30% 第二居所 上海、大蘇州企業(yè)商務(wù)度假客 25% 第三居所兼投資 長(zhǎng)三角范圍內(nèi)投資客 5% 投資性物業(yè) 客戶定位 期別 總量預(yù)估 目標(biāo)客戶 比例 購(gòu)房用途 備注 七期 20222022 54戶約 長(zhǎng)三角地區(qū)投資客 10% 投資性物業(yè) 項(xiàng)目最后一期，集品牌、配套、成熟、臨湖、政策優(yōu)勢(shì)等于一身，高調(diào)推廣向整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)，以區(qū)域內(nèi)高端度假投資客戶為主體。價(jià)位明顯拉升?？恳黄谧≌?、會(huì)所商業(yè)等建筑形象支持營(yíng)銷。養(yǎng)老房產(chǎn)在各大城市紛紛上演明星個(gè)案，海南、成都、大連、青島、珠海等旅游城市出現(xiàn)養(yǎng)老城市或養(yǎng)老區(qū)域定位，并配合相應(yīng)的醫(yī)療政策等，養(yǎng)老度假房產(chǎn)正在漸漸成為一個(gè)新的房產(chǎn)產(chǎn)品類別，別墅成為高檔養(yǎng)老度假房產(chǎn)的一個(gè)新類別。每年三個(gè)黃金周擁擠的人潮和高企的旅游物價(jià)并不能真正釋放這個(gè)社會(huì)最大群體對(duì)于生活最基本層面的放松需求。本案因地價(jià)原因在單價(jià)上并無優(yōu)勢(shì)，只能尋找相對(duì)定位的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，來制定本案的藍(lán)海戰(zhàn)略。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析總結(jié) —— 給本案產(chǎn)品定位的啟示參考 ? 處于郊區(qū)而開發(fā)周期較長(zhǎng)的大盤，必須大力整合資源，改善配套環(huán)境和區(qū)域品牌形象，耐心培育，以時(shí)間換取土地屬性的變化。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析總結(jié) —— 給本案客戶定位的啟示參考 ? 無論作為第一居所還是第二居所，本案必須大力投入于項(xiàng)目配套建設(shè)。當(dāng)區(qū)域的休閑配套活動(dòng)內(nèi)容豐富，區(qū)域品牌知名度達(dá)到一定水平后，企業(yè)商務(wù)度假客層也會(huì)成為本案的目標(biāo)客戶群之一。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)客戶類型分析 ?投資客退市，短期內(nèi)不會(huì)再成為本案的主力客戶群。但由于各風(fēng)格間變化過大，色彩對(duì)比過于鮮明等，在建筑密度較大時(shí)容易造成雜亂感，因此， 建議做為大盤的本案采用此類多種風(fēng)格集于一園的方案，以吸引不同喜好的客戶，亦為分期營(yíng)銷持續(xù)提供支持亮點(diǎn)，但為保證形象的完整和統(tǒng)一性，仍建議按組團(tuán)劃分出不同風(fēng)格區(qū)。近年來，這種異域小鎮(zhèn)式的生活，也正是全國(guó)別墅項(xiàng)目所倡導(dǎo)的主流生活方式。如本案采用該風(fēng)格，必將使本案已經(jīng)處于劣勢(shì)的成本因素更加加劇。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)建筑風(fēng)格分析 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)建筑風(fēng)格分析 ?與小石湖 /東太湖區(qū)域比較，本案沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且交通、配套條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上該湖區(qū)，因此 本案不宜采用 相同的 加州意大利建筑風(fēng)格 ，這不僅會(huì)使本案與該區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入劣勢(shì)區(qū)；從對(duì)本案將主力面向的上海、蘇州度假客戶的吸引力角度考慮，上海、蘇州已存在大量該風(fēng)格項(xiàng)目，客戶對(duì)該建筑風(fēng)格亦非常熟悉，缺少獨(dú)特魅力。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)戶型面積段分析 ?八大湖區(qū)中，度假型湖區(qū)以古典歐美風(fēng)格建筑為主導(dǎo)，居住型湖區(qū)則以現(xiàn)代中式、古典歐美、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格三分天下。 在同里湖區(qū)，出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、品質(zhì)相近的兩種不同建筑形式產(chǎn)品，或在同一社區(qū)內(nèi)的兩鐘不同建筑形式產(chǎn)品，聯(lián)別因總價(jià)較低而明顯銷售速度快于獨(dú)幢產(chǎn)品。在 07年新規(guī)劃項(xiàng)目中，聯(lián)別出現(xiàn)更小面積趨勢(shì)，160200平的聯(lián)別，將成為市場(chǎng)新的銷售殺手。 本案需要借鑒的是 ， 之于蘇州市區(qū)客戶 ， 東太湖 /小石湖區(qū)域即為本案的銷售攔截者 。 價(jià)格 、 銷售速度與區(qū)域配套之間的正比關(guān)系非常明顯 。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊代表項(xiàng)目 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)分析 版塊 湖區(qū)定性 交通狀況 發(fā)展?fàn)顩r 資源 06年供應(yīng)比 例 06年銷售比例 吸納率 同里湖 旅游度假型 便利 一般 湖景 /人文歷史 /旅游 % % 淀山湖 度假型 便利 一般 湖景 /人文歷史 /大觀園 /旅游 /高爾夫 % % 澄湖 度假型 不便利 差 湖景 /人文歷史 /旅游 /高爾夫 % % 獨(dú)墅湖 居住型 非常便利 一般 湖景 /政府規(guī)劃 /高爾夫 /近城市 未上市 太湖 旅游度假型 便利 好 山水 /旅游 /人文歷史 /高爾夫 /游艇會(huì) /政府規(guī)劃 /多種季節(jié)水果食品 % % 陽澄湖東 度假居住型 便利 一般 湖景 /大閘蟹 /高爾夫 % % 陽澄湖西 居住型 非常便利 好 湖景 /近城市 /高爾夫 /政府規(guī)劃 % % 石湖東太湖 居住型 非常便利 好 山水 /人文歷史 /政府規(guī)劃 /近城市 % % 類型 項(xiàng)目 太湖 陽澄湖東 淀山湖 同里湖 商服類 主題餐廳（如湖景餐廳、水上餐廳、養(yǎng)生餐廳等） √ √ √ √ 茶樓、茶座 √ √ √ √ 西餐廳 √ √ √ √ 酒吧、舞廳 √ √ √ √ 超市 √ √ √ √ 咖啡館 √ √ √ √ 當(dāng)?shù)靥厣嬍车? √ √ √ √ 土特產(chǎn)商店 √ √ √ √ 藝術(shù)品商店 √ ○ √ √ 健身房 √ √ √ √ SPA、浴場(chǎng)、桑拿 √ √ √ √ 婚禮外景地 √ √ √ √ 紀(jì)念品商店 √ √ √ √ 特色小吃 √ √ √ √ 特色集市 √ √ ○ ○ 手工業(yè)商戶 √ √ √ √ 商務(wù)中心 √ √ √ √ 旅游集散地 √ ○ √ √ 影視廳、戲院 √ ○ √ √ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 項(xiàng)目 太湖 陽澄湖東 淀山湖 同里湖 休閑類 閱覽室 √ ○ √ ○ 游藝室、棋牌室 √ √ √ √ 桌球室 √ √ √ √ 室內(nèi)外游泳池 √ √ √ √ 網(wǎng)球場(chǎng) √ √ √ √ 船艇娛樂 √ √ √ √ 景觀游道 √ √ √ √ 跑馬場(chǎng) √ √ √ ○ 燒烤、野營(yíng) √ √ √ ○ 登山道 √ ○ ○ ○ 木球場(chǎng) √ ○ ○ ○ 大型滑草場(chǎng) √ ○ ○ ○ 山地自行車騎行區(qū) √ ○ ○ ○ 攀巖區(qū) √ ○ ○ ○ 垂釣區(qū) √ √ √ ○ 水上游樂場(chǎng) √ ○ √ ○ 高爾夫球場(chǎng) √ √ √ ○ 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館（乒乓球、羽毛球、保齡球等） √ √ √ √ 沙灘 √ √ √ ○ 主題廣場(chǎng) √ √ √ √ 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng) √ √ √ ○ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 類型 項(xiàng)目 太湖 陽澄湖東 淀山湖 同里湖 住宿類 三星級(jí)以上酒店或者同等級(jí)的度假村 √ √ √ √ 經(jīng)濟(jì)型酒店 √ √ √ √ 家庭旅館、民居客棧 √ √ √ √ 露營(yíng)地 √ ○ √ ○ 度假木屋 √ ○ √ ○ 療養(yǎng)院 √ √ √ ○ 蒙古包 √ ○ √ ○ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 ?對(duì)八大湖區(qū)中四大度假湖區(qū)的配套設(shè)施狀況進(jìn)行比較后 ， 我們發(fā)現(xiàn) ， 配套設(shè)施最為全面的是太湖 ， 最弱的是本案所在的同里湖區(qū) 。銷售和預(yù)定情況都空前良好。區(qū)域 別墅亦為典型的居住版塊，由于低價(jià)優(yōu)勢(shì)（與車程僅 510分鐘的市區(qū)二手別墅有 30004000元 /平的差價(jià)），也吸引了大量投資客。片區(qū)山水旅游資源豐富，歷史悠久。 ? 相城區(qū)別墅供應(yīng)量不大，但目前規(guī)劃改造的前景帶來的區(qū)域潛力，吸引眾多的蘇州客戶，需求樂觀，開發(fā)設(shè)計(jì)符合消費(fèi)需求的產(chǎn)品去化相當(dāng)快； 06年供應(yīng) 15萬方，銷售 11萬方。由于區(qū)域樓盤以比市區(qū)、園區(qū)更低的價(jià)格，相近的產(chǎn)品，更好的生態(tài)環(huán)境，略差的配套設(shè)施，便利的交通條件為定位，因此區(qū)域內(nèi)除招商地產(chǎn)依云水岸為現(xiàn)代美式的創(chuàng)新型產(chǎn)品外，其他建筑風(fēng)格均為已在蘇州市區(qū)、園區(qū)驗(yàn)證為受歡迎型產(chǎn)品的復(fù)制品。 312國(guó)道和滬寧高速公路橫貫東西、蘇嘉杭高速公路、京杭大運(yùn)河、 205省道、蘇虞張一級(jí)公里、蘇州繞城高速公里縱貫?zāi)媳?，區(qū)域臨近相城中心區(qū)域，緊靠行政中心和商業(yè)集中區(qū)，是標(biāo)準(zhǔn)的城市化住宅區(qū)域且擁有自然景觀。 ?目前獨(dú)幢別墅只維持在 8100元 /平米左右，雙拼、聯(lián)排在 50006000元 /平左右。 ?迎合生態(tài)、休閑的居住氛圍，該版塊內(nèi)產(chǎn)品以貴氣、活躍的歐式異域格為主，歐美各地的建筑風(fēng)格在此均有體現(xiàn)，其中以南加州風(fēng)格供應(yīng)量最大，在多個(gè)樓盤里有所運(yùn)用。 湖區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展自 2022年以來，主力產(chǎn)品逐步由獨(dú)幢向聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)已具有相當(dāng)?shù)膭e墅供應(yīng)體量，已經(jīng)形