【正文】 中糧地產(chǎn) 同里湖項(xiàng)目市場報(bào)告 呈報(bào)時(shí)間： 2022年 3月 9日 呈報(bào)單位：麥點(diǎn)麥田聯(lián)合機(jī)構(gòu) 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 土地屬性 區(qū)域細(xì)分市場 產(chǎn)品類別細(xì)分市場 未來趨勢 市場狀況 客戶定位 產(chǎn)品定位 決定 參考 參考 決定 開發(fā)主題定位 住宅定位 配套定位 物業(yè)服務(wù)定位 價(jià)格定位 銷售節(jié)奏規(guī)劃 一、土地屬性分析 土地屬性分析 —— 基本技術(shù)指標(biāo) 用地性質(zhì) 住宅 總用地面積 632,598m2 居住戶數(shù) 約 1000戶 總建筑面積 284, 容積率 (綜合 ) 地下室面積 未定 建筑覆蓋率 未定 綠地率 未定 車位比 未定 計(jì)容積率建筑面積 未定 配套要求 會(huì)所約 7000m2 商業(yè)約 2022m2 幼兒園約 1200m2 物業(yè)類別 獨(dú)幢別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 本地塊原為農(nóng)耕用地，周邊亦多為農(nóng)耕用地，住宅風(fēng)貌為蘇式村居。江南六大古鎮(zhèn)之一的同里古鎮(zhèn)與本案南側(cè)隔湖相望；全國唯一的集佛儒道文化于一處的著名景點(diǎn)羅惺洲亦與本案隔湖相望。蘇州民居博物館的規(guī)劃用地與本案一河之隔。附近開發(fā)的別墅、度假村多為蘇式民居風(fēng)格，僅近期開發(fā)個(gè)案為西式現(xiàn)代風(fēng)格。 本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊(yùn)、江南古鎮(zhèn)文脈特色的別墅用地。 土地屬性分析 —— 文脈屬性 地塊四至周邊 10分鐘步行范圍內(nèi)，無任何教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂、休閑配套設(shè)施。最近的度假村因經(jīng)營不善，餐飲娛樂設(shè)施處于半停業(yè)狀態(tài)。 最近的配套設(shè)施在同里鎮(zhèn)，距離約 ,設(shè)施齊全，但檔次不高，個(gè)體規(guī)模較小，為典型的旅游型與村鎮(zhèn)型。 吳江市區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，尤以餐飲業(yè)高度發(fā)達(dá)，本案距離 8公里。 本案無任何便利性生活配套設(shè)施，不支持自住型、長期休養(yǎng)型別墅的開發(fā)，必須通過自身開發(fā)建設(shè)來予以解決；與成熟配套區(qū)的距離支持節(jié)日度假型別墅的開發(fā)。 土地屬性分析 —— 配套屬性 本項(xiàng)目位于蘇州大市，吳江市同里鎮(zhèn)。南接 318國道，西連蘇嘉杭高速公路，北連蘇州繞城公路。 距離吳江市區(qū) 8公里，距離蘇州古城 25公里，距離上海虹橋機(jī)場 80公里。 無任何公交車配套。 私家車出行便利，上海、蘇州、浙江都納入到 6090分鐘車程內(nèi)。使本項(xiàng)目具備向 90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)搜索客層的可能性。 無任何公交車配套，如本案進(jìn)入低端自住別墅市場，亦需解決該問題。 土地屬性分析 —— 交通通達(dá)性 地塊位于同里鎮(zhèn)東北角 ,北臨九里湖 ,南臨同里湖 ,四面環(huán)水 ,水景資源豐富。 同周（同里至周莊）公路貫穿其中，將地塊劃分為南北兩島。 地塊平整，起伏較小。地塊內(nèi)水系因拆遷被填埋。 地塊水景資源豐富，為難得的一線湖景別墅區(qū)。 土地屬性分析 —— 景觀屬性 土地屬性分析 —— 城市角色 ? 本項(xiàng)目處于觀光旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) ，產(chǎn)業(yè)人口較少、流動(dòng)性強(qiáng)。旅游業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是只作為觀光景點(diǎn)而不是度假區(qū)，政府正在尋求旅游模式的轉(zhuǎn)變。目前由于政府資金有限使本區(qū)域的旅游區(qū)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)展停滯。 ? 吳江市現(xiàn)有成熟產(chǎn)業(yè)為民營紡織業(yè)、臺(tái)資制造業(yè)，未來重點(diǎn)發(fā)展外資 IT產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)，本 案開發(fā)自住型別墅在未來有一定潛力，具備產(chǎn)業(yè)支撐 。 ? 城市規(guī)劃中居住片區(qū)的發(fā)展方向?yàn)榕c蘇州市南部吳中區(qū)接壤的東太湖區(qū)域，目前供銷兩旺、品質(zhì)較高的樓盤均集中在該區(qū)域。該區(qū)域樓盤與吳江、蘇州市中心的距離和通達(dá)性亦均優(yōu)于本案，亦近臨政府規(guī)劃的外向型產(chǎn)業(yè)帶。 本案不處于城市居住區(qū)域規(guī)劃帶。 ? 蘇州、吳江擁有大量的湖泊、人文景觀資源，同里鎮(zhèn)對(duì)于蘇州及吳江市民耳熟能詳，在面向蘇州、吳江本土客層時(shí)，本案難得的景觀與人文資源并不具備獨(dú)特稀缺優(yōu)勢 。 ? 吳江房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在松陵鎮(zhèn)，本市及周邊鎮(zhèn)購房習(xí)慣為高端客戶在蘇州置業(yè)，中低端客戶集中于吳江城市中心購房，本案地塊因文脈屬性，受當(dāng)?shù)嘏_(tái)商和外地人歡迎，對(duì)于本市購房者來說基本為居住邊緣化地塊 。 ，但自身配套需靠自身的大量開發(fā)彌補(bǔ)。遠(yuǎn)期作為第一居所別墅用地的潛力更大。 。 ，景觀、文脈屬性突出，可以考慮整合大區(qū)域旅游資源，對(duì)旅游復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的定位進(jìn)行研究分析。 土地屬性分析 —— 結(jié) 論 二、區(qū)域市場分析 蘇州市 吳江市 同里鎮(zhèn) ? 吳江市城鎮(zhèn)人口數(shù)量有限，本市居民收入水平絕對(duì)值偏低，消費(fèi)能力有限。 1/2的人口為外地人的人口構(gòu)成，與蘇南模式相同，是一個(gè)典型的開放型經(jīng)濟(jì)城市，使該城市在有限的總?cè)丝诤途用裣M(fèi)水平下，具有較強(qiáng)的制造業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。 ? 吳江房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢趨緩，竣工面積縮水，價(jià)格漲幅不高，體現(xiàn)了宏觀調(diào)控使發(fā)展商信心降低。但銷售面積、銷售額指標(biāo)仍與投資額及施工面積保持相近漲幅，供銷基本平衡，說明剛性需求仍支撐著這個(gè)城市房產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。 區(qū)域市場分析 —— 吳江房地產(chǎn)市場 吳江 2022 2022 2022 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 投資額（億元） % % % 施工面積（萬方） % % % 竣工面積（萬方） % % % 新開工面積（萬方） % % % 空置房面積（萬方） % % % 人均居住面積（平方米） % % % 銷售面積（萬方） % % % 銷售均價(jià)（元 /平米） 2277 % % 3586 % 其中：住宅 % % 2661 % 銷售額（億元） % % % 區(qū)域市場分析 —— 同里鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場 1. 鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成果比較顯著，政府推動(dòng)的力量逐步加強(qiáng) 2. 居民 收入增長有限，消費(fèi)觀念保守，有宅基地政策， 基本不購置房屋。 3. 同里鎮(zhèn)區(qū) 06年的商品房住宅總 銷售量不足3萬方。 4. 產(chǎn)品以度假為主 ，同時(shí)居住產(chǎn)品品質(zhì)較差。 同里湖山莊 同里人家 同里花園 案名 風(fēng)格 均價(jià) （元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 同里人家 江南園林 聯(lián)排 5200 120套 聯(lián)排 180 聯(lián)排 95 99% 同里湖山莊 歐美風(fēng)格 獨(dú)棟 8500聯(lián)排 5500 160套 獨(dú)棟 500 聯(lián)排 250 獨(dú)棟 400聯(lián)排 140 70% 2022. 08 同里花園 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟預(yù)計(jì)在 7000+ 120套獨(dú)棟 30套雙拼 獨(dú)棟 290 雙拼 250 獨(dú)棟 220 有 40多組預(yù)定客戶 2022年中 區(qū)域市場分析 —— 同里鎮(zhèn)別墅市場 ?06年總?cè)セ蛔?2萬方。 中高檔產(chǎn)品去化緩慢， 150萬價(jià)格線下的低價(jià)產(chǎn)品去化相對(duì)較快。 ?價(jià)格分界線明顯，但項(xiàng)目固有價(jià)值和附加值都對(duì) 銷售價(jià)格支撐不足 。 ?近期產(chǎn)品以獨(dú)棟為主 ，聯(lián)排為輔。老項(xiàng)目以江南民居風(fēng)格為主，近期項(xiàng)目以西式、現(xiàn)代風(fēng)格為主。產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平落后，與上海、蘇州別墅產(chǎn)品水平差距較大。度假項(xiàng)目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設(shè)不足，以單一客房功能存在。區(qū)域別墅市場整體滯后，缺少人氣。 ?目前客戶以上海區(qū)域的度假投資客群為主占 6成左右，本市自住客群和臺(tái)商客群也占有 3成左右，蘇州市區(qū)的客戶不足 1成。多數(shù)項(xiàng)目均前往上海、蘇州進(jìn)行專門推廣，宏觀調(diào)控前投資客較多；調(diào)控后投資客退市，銷售停滯不前。 ?同里鎮(zhèn)在吳江房地產(chǎn)市場的邊緣角色、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅市場過低的供銷量、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目落后的產(chǎn)品力水平，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，在本案以國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營銷手法、推廣力度進(jìn)行運(yùn)作的條件下， 同里鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目的供銷規(guī)律，不足以做為本案的判斷依據(jù)。 ?吳江市東太湖區(qū)域，兼具交通、湖景、配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，采用國內(nèi)流行的產(chǎn)品規(guī)劃，投入大力度的營銷推廣。東太湖區(qū)域與本案接近密度、概念的項(xiàng)目（以太湖明珠城為代表），它們的產(chǎn)品、售價(jià)、銷售規(guī)律、銷量反而對(duì)本案更具有價(jià)值。值得注意的是，由于其相較本案絕對(duì)的土地屬性優(yōu)勢，在相同產(chǎn)品力條件下， 東太湖區(qū)域?yàn)楸景钢贫藘r(jià)格和銷量可供參考的天花板。 為了避免本案弱勢區(qū)域與東太湖強(qiáng)勢區(qū)域的直接競爭， 在本案不具備足夠價(jià)格優(yōu)勢的前提下，必須在產(chǎn)品風(fēng)格上與東太湖區(qū)域?qū)嵭胁町惢呗浴? ?同里鎮(zhèn)現(xiàn)供項(xiàng)目的客戶構(gòu)成，說明江南古鎮(zhèn)的文脈屬性對(duì)上海、新蘇州臺(tái)商是有吸引力的。本案的湖景資源和古鎮(zhèn)文脈，僅對(duì) 90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)缺少湖景資源和古鎮(zhèn)文脈的城市購房客，或在 90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城市內(nèi)工作、安居的外地外籍人有吸引力，則具體聚焦，這些 屬于本案的目標(biāo)客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江人、新昆山人中的高端客群。 區(qū)域市場分析 —— 結(jié) 論 三、細(xì)分市場分析 1 2 3 4 5 6 7 8 同里湖 2 、淀山湖 澄湖 獨(dú)墅湖 太湖 6 、陽澄湖東 陽澄湖西 大小石湖 /東太湖 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 蘇州八大湖別墅版塊 淀山湖位于上海西郊，與吳江昆山連接，是市域內(nèi)最大的淡水湖。距上海市中心約 60公里。也是上海開發(fā)較早的旅游度假區(qū)，各類基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，雖然臨近蘇州，但對(duì)于水城蘇州來講，“湖”的吸引力明顯單薄，其主要是上海市民“‘ 5＋ 2’ 度假型生活基地”。 恒海國際高爾夫 耀江淀湖桃源 福運(yùn)馬洛卡 夢萊茵 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 恒海國際高爾夫 地中海 獨(dú)棟： 8900 83 302 250 未開盤 耀江淀湖桃源一期 現(xiàn)代簡約 獨(dú)棟： 11000（精裝） 9500（毛坯） 62 180230 230 56% 雙拼： 8000（精裝） 6500（毛坯） 266 120160 148 52% 福運(yùn)馬洛卡 地中海 獨(dú)棟： 5600 68 222 124 54% 雙拼： 5600 28 196 110 57% 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 歐美 雙拼： 6800 36 198 135 6% 聯(lián)體： 5000 99 177 7% 夢萊茵 美式 獨(dú)棟： 9000 43 343 310 19％ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊代表項(xiàng)目 調(diào)控后推盤項(xiàng)目銷售狀況不佳 ?淀山湖版塊是較典型的度假型湖區(qū)板塊。 ?06年版塊總銷售量不足 7萬方。目前大部分項(xiàng)目都是在 04年、 05年就已推向市場，現(xiàn)以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售，但銷售率也僅在 50%左右， 06年以后上市產(chǎn)品銷售不佳，宏觀調(diào)控對(duì)度假區(qū)別墅市場打擊沉重 。 ?宏觀調(diào)控之前，淀山湖板塊（昆山區(qū)域）的主力客戶分為：上海的中產(chǎn)階層及私營老板占到 7成以上；昆山當(dāng)?shù)氐呐_(tái)籍管理人員，因?yàn)槔ド绞桥_(tái)資企業(yè)的投資天堂。調(diào)控后客戶以昆山當(dāng)?shù)厮狡?、臺(tái)企為主。體現(xiàn)了 調(diào)控使投資客退市后，度假型產(chǎn)品的投資功能消失，轉(zhuǎn)換為具有較強(qiáng)度假居住功能的產(chǎn)品 ，因此客戶的區(qū)域與項(xiàng)目的距離縮短。 ?版塊早期開發(fā)項(xiàng)目幾乎都是 、面積超過 300平方米歐美風(fēng)格的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，近兩年也推出了帶裝修的聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。 調(diào)控前后客戶群的變化，推動(dòng)了發(fā)展商的產(chǎn)品定位的變化 。 ?版塊獨(dú)別墅價(jià)格平均在 1萬元 /平米左右，聯(lián)別等相對(duì)經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品均價(jià)在 5600~6800元 /平米之間；在不良的銷售形勢下， 0506兩年價(jià)格基本沒有增長。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊小結(jié) 澄湖版塊位于甪直古鎮(zhèn)南部，緊鄰昆山，與蘇州市區(qū)、昆山、上海通達(dá)性一般。該版塊休閑別墅發(fā)展歷史悠久，主要依托古鎮(zhèn)人文資源，而且早在 99年是江浙滬一帶唯一開發(fā)的傍湖別墅區(qū)。然而三陽高爾夫球場和游樂中心等休閑配套有限，后續(xù)投入不足，目前