【正文】 中糧地產(chǎn) 同里湖項目市場報告 呈報時間： 2022年 3月 9日 呈報單位：麥點麥田聯(lián)合機構 報告思路與結構 土地屬性 區(qū)域細分市場 產(chǎn)品類別細分市場 未來趨勢 市場狀況 客戶定位 產(chǎn)品定位 決定 參考 參考 決定 開發(fā)主題定位 住宅定位 配套定位 物業(yè)服務定位 價格定位 銷售節(jié)奏規(guī)劃 一、土地屬性分析 土地屬性分析 —— 基本技術指標 用地性質 住宅 總用地面積 632,598m2 居住戶數(shù) 約 1000戶 總建筑面積 284, 容積率 (綜合 ) 地下室面積 未定 建筑覆蓋率 未定 綠地率 未定 車位比 未定 計容積率建筑面積 未定 配套要求 會所約 7000m2 商業(yè)約 2022m2 幼兒園約 1200m2 物業(yè)類別 獨幢別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 本地塊原為農耕用地，周邊亦多為農耕用地，住宅風貌為蘇式村居。江南六大古鎮(zhèn)之一的同里古鎮(zhèn)與本案南側隔湖相望；全國唯一的集佛儒道文化于一處的著名景點羅惺洲亦與本案隔湖相望。蘇州民居博物館的規(guī)劃用地與本案一河之隔。附近開發(fā)的別墅、度假村多為蘇式民居風格，僅近期開發(fā)個案為西式現(xiàn)代風格。 本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊、江南古鎮(zhèn)文脈特色的別墅用地。 土地屬性分析 —— 文脈屬性 地塊四至周邊 10分鐘步行范圍內，無任何教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂、休閑配套設施。最近的度假村因經(jīng)營不善，餐飲娛樂設施處于半停業(yè)狀態(tài)。 最近的配套設施在同里鎮(zhèn)，距離約 ,設施齊全，但檔次不高，個體規(guī)模較小，為典型的旅游型與村鎮(zhèn)型。 吳江市區(qū)內配套設施齊全，尤以餐飲業(yè)高度發(fā)達，本案距離 8公里。 本案無任何便利性生活配套設施，不支持自住型、長期休養(yǎng)型別墅的開發(fā)，必須通過自身開發(fā)建設來予以解決；與成熟配套區(qū)的距離支持節(jié)日度假型別墅的開發(fā)。 土地屬性分析 —— 配套屬性 本項目位于蘇州大市，吳江市同里鎮(zhèn)。南接 318國道，西連蘇嘉杭高速公路，北連蘇州繞城公路。 距離吳江市區(qū) 8公里，距離蘇州古城 25公里，距離上海虹橋機場 80公里。 無任何公交車配套。 私家車出行便利，上海、蘇州、浙江都納入到 6090分鐘車程內。使本項目具備向 90分鐘經(jīng)濟圈內搜索客層的可能性。 無任何公交車配套，如本案進入低端自住別墅市場，亦需解決該問題。 土地屬性分析 —— 交通通達性 地塊位于同里鎮(zhèn)東北角 ,北臨九里湖 ,南臨同里湖 ,四面環(huán)水 ,水景資源豐富。 同周（同里至周莊）公路貫穿其中，將地塊劃分為南北兩島。 地塊平整，起伏較小。地塊內水系因拆遷被填埋。 地塊水景資源豐富，為難得的一線湖景別墅區(qū)。 土地屬性分析 —— 景觀屬性 土地屬性分析 —— 城市角色 ? 本項目處于觀光旅游和生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) ，產(chǎn)業(yè)人口較少、流動性強。旅游業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是只作為觀光景點而不是度假區(qū)，政府正在尋求旅游模式的轉變。目前由于政府資金有限使本區(qū)域的旅游區(qū)規(guī)劃實施進展停滯。 ? 吳江市現(xiàn)有成熟產(chǎn)業(yè)為民營紡織業(yè)、臺資制造業(yè)，未來重點發(fā)展外資 IT產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)，本 案開發(fā)自住型別墅在未來有一定潛力，具備產(chǎn)業(yè)支撐 。 ? 城市規(guī)劃中居住片區(qū)的發(fā)展方向為與蘇州市南部吳中區(qū)接壤的東太湖區(qū)域，目前供銷兩旺、品質較高的樓盤均集中在該區(qū)域。該區(qū)域樓盤與吳江、蘇州市中心的距離和通達性亦均優(yōu)于本案，亦近臨政府規(guī)劃的外向型產(chǎn)業(yè)帶。 本案不處于城市居住區(qū)域規(guī)劃帶。 ? 蘇州、吳江擁有大量的湖泊、人文景觀資源，同里鎮(zhèn)對于蘇州及吳江市民耳熟能詳，在面向蘇州、吳江本土客層時，本案難得的景觀與人文資源并不具備獨特稀缺優(yōu)勢 。 ? 吳江房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在松陵鎮(zhèn)，本市及周邊鎮(zhèn)購房習慣為高端客戶在蘇州置業(yè)，中低端客戶集中于吳江城市中心購房，本案地塊因文脈屬性，受當?shù)嘏_商和外地人歡迎，對于本市購房者來說基本為居住邊緣化地塊 。 ，但自身配套需靠自身的大量開發(fā)彌補。遠期作為第一居所別墅用地的潛力更大。 。 ，景觀、文脈屬性突出，可以考慮整合大區(qū)域旅游資源，對旅游復合地產(chǎn)項目的定位進行研究分析。 土地屬性分析 —— 結 論 二、區(qū)域市場分析 蘇州市 吳江市 同里鎮(zhèn) ? 吳江市城鎮(zhèn)人口數(shù)量有限，本市居民收入水平絕對值偏低，消費能力有限。 1/2的人口為外地人的人口構成，與蘇南模式相同，是一個典型的開放型經(jīng)濟城市，使該城市在有限的總人口和居民消費水平下，具有較強的制造業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。 ? 吳江房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢趨緩，竣工面積縮水，價格漲幅不高，體現(xiàn)了宏觀調控使發(fā)展商信心降低。但銷售面積、銷售額指標仍與投資額及施工面積保持相近漲幅，供銷基本平衡，說明剛性需求仍支撐著這個城市房產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。 區(qū)域市場分析 —— 吳江房地產(chǎn)市場 吳江 2022 2022 2022 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 投資額（億元） % % % 施工面積（萬方） % % % 竣工面積（萬方） % % % 新開工面積（萬方） % % % 空置房面積（萬方） % % % 人均居住面積（平方米） % % % 銷售面積（萬方） % % % 銷售均價（元 /平米） 2277 % % 3586 % 其中：住宅 % % 2661 % 銷售額（億元） % % % 區(qū)域市場分析 —— 同里鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場 1. 鎮(zhèn)區(qū)建設成果比較顯著，政府推動的力量逐步加強 2. 居民 收入增長有限，消費觀念保守，有宅基地政策， 基本不購置房屋。 3. 同里鎮(zhèn)區(qū) 06年的商品房住宅總 銷售量不足3萬方。 4. 產(chǎn)品以度假為主 ，同時居住產(chǎn)品品質較差。 同里湖山莊 同里人家 同里花園 案名 風格 均價 （元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價（萬元） 銷售率 開盤日期 同里人家 江南園林 聯(lián)排 5200 120套 聯(lián)排 180 聯(lián)排 95 99% 同里湖山莊 歐美風格 獨棟 8500聯(lián)排 5500 160套 獨棟 500 聯(lián)排 250 獨棟 400聯(lián)排 140 70% 2022. 08 同里花園 現(xiàn)代簡約 獨棟預計在 7000+ 120套獨棟 30套雙拼 獨棟 290 雙拼 250 獨棟 220 有 40多組預定客戶 2022年中 區(qū)域市場分析 —— 同里鎮(zhèn)別墅市場 ?06年總去化不足 2萬方。 中高檔產(chǎn)品去化緩慢， 150萬價格線下的低價產(chǎn)品去化相對較快。 ?價格分界線明顯，但項目固有價值和附加值都對 銷售價格支撐不足 。 ?近期產(chǎn)品以獨棟為主 ，聯(lián)排為輔。老項目以江南民居風格為主，近期項目以西式、現(xiàn)代風格為主。產(chǎn)品設計水平落后，與上海、蘇州別墅產(chǎn)品水平差距較大。度假項目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設不足，以單一客房功能存在。區(qū)域別墅市場整體滯后，缺少人氣。 ?目前客戶以上海區(qū)域的度假投資客群為主占 6成左右，本市自住客群和臺商客群也占有 3成左右，蘇州市區(qū)的客戶不足 1成。多數(shù)項目均前往上海、蘇州進行專門推廣，宏觀調控前投資客較多；調控后投資客退市，銷售停滯不前。 ?同里鎮(zhèn)在吳江房地產(chǎn)市場的邊緣角色、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅市場過低的供銷量、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅項目落后的產(chǎn)品力水平，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，在本案以國內領先的產(chǎn)品品質和營銷手法、推廣力度進行運作的條件下， 同里鎮(zhèn)的別墅項目的供銷規(guī)律，不足以做為本案的判斷依據(jù)。 ?吳江市東太湖區(qū)域，兼具交通、湖景、配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，采用國內流行的產(chǎn)品規(guī)劃，投入大力度的營銷推廣。東太湖區(qū)域與本案接近密度、概念的項目（以太湖明珠城為代表），它們的產(chǎn)品、售價、銷售規(guī)律、銷量反而對本案更具有價值。值得注意的是，由于其相較本案絕對的土地屬性優(yōu)勢，在相同產(chǎn)品力條件下， 東太湖區(qū)域為本案制定了價格和銷量可供參考的天花板。 為了避免本案弱勢區(qū)域與東太湖強勢區(qū)域的直接競爭， 在本案不具備足夠價格優(yōu)勢的前提下，必須在產(chǎn)品風格上與東太湖區(qū)域實行差異化策略。 ?同里鎮(zhèn)現(xiàn)供項目的客戶構成，說明江南古鎮(zhèn)的文脈屬性對上海、新蘇州臺商是有吸引力的。本案的湖景資源和古鎮(zhèn)文脈，僅對 90分鐘經(jīng)濟圈內缺少湖景資源和古鎮(zhèn)文脈的城市購房客，或在 90分鐘經(jīng)濟圈內，以外向型經(jīng)濟為主導的城市內工作、安居的外地外籍人有吸引力，則具體聚焦，這些 屬于本案的目標客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江人、新昆山人中的高端客群。 區(qū)域市場分析 —— 結 論 三、細分市場分析 1 2 3 4 5 6 7 8 同里湖 2 、淀山湖 澄湖 獨墅湖 太湖 6 、陽澄湖東 陽澄湖西 大小石湖 /東太湖 產(chǎn)品類別細分市場分析 —— 蘇州八大湖別墅版塊 淀山湖位于上海西郊，與吳江昆山連接，是市域內最大的淡水湖。距上海市中心約 60公里。也是上海開發(fā)較早的旅游度假區(qū)，各類基礎設施相對完善，雖然臨近蘇州，但對于水城蘇州來講，“湖”的吸引力明顯單薄，其主要是上海市民“‘ 5＋ 2’ 度假型生活基地”。 恒海國際高爾夫 耀江淀湖桃源 福運馬洛卡 夢萊茵 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 產(chǎn)品類別細分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊 案名 風格 均價（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價（萬元） 銷售率 開盤日期 恒海國際高爾夫 地中海 獨棟： 8900 83 302 250 未開盤 耀江淀湖桃源一期 現(xiàn)代簡約 獨棟： 11000（精裝） 9500（毛坯） 62 180230 230 56% 雙拼： 8000（精裝） 6500（毛坯） 266 120160 148 52% 福運馬洛卡 地中海 獨棟： 5600 68 222 124 54% 雙拼： 5600 28 196 110 57% 清水依瓦諾小鎮(zhèn) 歐美 雙拼： 6800 36 198 135 6% 聯(lián)體： 5000 99 177 7% 夢萊茵 美式 獨棟： 9000 43 343 310 19％ 產(chǎn)品類別細分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊代表項目 調控后推盤項目銷售狀況不佳 ?淀山湖版塊是較典型的度假型湖區(qū)板塊。 ?06年版塊總銷售量不足 7萬方。目前大部分項目都是在 04年、 05年就已推向市場，現(xiàn)以現(xiàn)房形式對外銷售，但銷售率也僅在 50%左右， 06年以后上市產(chǎn)品銷售不佳，宏觀調控對度假區(qū)別墅市場打擊沉重 。 ?宏觀調控之前，淀山湖板塊（昆山區(qū)域）的主力客戶分為：上海的中產(chǎn)階層及私營老板占到 7成以上；昆山當?shù)氐呐_籍管理人員，因為昆山是臺資企業(yè)的投資天堂。調控后客戶以昆山當?shù)厮狡?、臺企為主。體現(xiàn)了 調控使投資客退市后，度假型產(chǎn)品的投資功能消失，轉換為具有較強度假居住功能的產(chǎn)品 ，因此客戶的區(qū)域與項目的距離縮短。 ?版塊早期開發(fā)項目幾乎都是 、面積超過 300平方米歐美風格的獨立別墅項目，近兩年也推出了帶裝修的聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品。 調控前后客戶群的變化，推動了發(fā)展商的產(chǎn)品定位的變化 。 ?版塊獨別墅價格平均在 1萬元 /平米左右，聯(lián)別等相對經(jīng)濟型的產(chǎn)品均價在 5600~6800元 /平米之間；在不良的銷售形勢下， 0506兩年價格基本沒有增長。 產(chǎn)品類別細分市場分析 —— 淀山湖別墅版塊小結 澄湖版塊位于甪直古鎮(zhèn)南部，緊鄰昆山，與蘇州市區(qū)、昆山、上海通達性一般。該版塊休閑別墅發(fā)展歷史悠久，主要依托古鎮(zhèn)人文資源，而且早在 99年是江浙滬一帶唯一開發(fā)的傍湖別墅區(qū)。然而三陽高爾夫球場和游樂中心等休閑配套有限，后續(xù)投入不足，目前