【導(dǎo)讀】資金安全以及適當(dāng)高回報(bào)的最優(yōu)載體。同時(shí)考慮本案細(xì)分市場(chǎng)為：。套型配比控制：套二60%，套三30—35%，其余<10%. 第二章未來2年成都房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判斷…………………本案位于成都市武侯區(qū)晉陽路248號(hào)，總占地面積平方米，％，規(guī)劃建筑高度≤40米，綠化率≥％。目前周邊基本生活配套設(shè)施。聯(lián)系系統(tǒng)的改造，同時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施進(jìn)行添加。改造修建小區(qū)道路20條，其中，晉吉路和吉福路是小區(qū)的主要道路，吉福路長約公里，將拓寬為30米。政府將在五大花園區(qū)域建設(shè)中學(xué)2所，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4個(gè)，醫(yī)院1所，報(bào)告界定市場(chǎng)需求為對(duì)新建住宅的需求。S1：成都市2020年末城鎮(zhèn)人口為萬人，根據(jù)成都十五規(guī)劃，%計(jì)算，則2020年末成都城鎮(zhèn)人均居住建筑面積㎡。從銷售均價(jià)上，成都住宅成交均價(jià)總體呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。年上升增幅加快。土地供給價(jià)格增長是促成成都市房價(jià)增長過。25%，甚至超過30%。按照目前的國家土地政策，建設(shè)用地供給

　　

【正文】 戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 26 頁 良好的印象。具體安保措施如下： ◇周邊紅外微波雙重報(bào)警：選用進(jìn)口安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。 ◇重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 ◇小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊 。 ◇每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng) 110 報(bào)警系統(tǒng) ◇每戶進(jìn)門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測(cè)器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。 ◇小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。 ◇住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心。 ◇車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。 ◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類 設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 ◇遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時(shí)通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時(shí)傳給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。 ◇ IC 卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有 IC 智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 26 頁 ◇車庫管理系統(tǒng)：在停車場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持 IC 智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會(huì)自動(dòng)開啟，允許車輛通過，同時(shí)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行拍照登記。 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)格預(yù)測(cè) 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū) ，制定比準(zhǔn)價(jià)格，作為本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的參考。 比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)定表 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例二 案名 長盛續(xù)錦 麗景華庭 會(huì)所花園 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)（元 /平方米） 2500 2650 2600 期房日期修正 1% 1% 1% 修正后單價(jià) 2475 2574 價(jià)格形成因素比較 區(qū) 域 因 素 2% 0% 1% 1% 2% 0% 1% 1% 2% 1% 1% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 1% 1% 產(chǎn) 品 因 素 1% 0% 1% 1% 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 1% 0% 1% 1% 1% 1% 0% 1% 0 0% 0% 1% 1% 修正率 6% 7% 0% 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 26 頁 試算價(jià)格 2574 權(quán)重（ %） 20% 30% 50% 平均試算價(jià)格 2544 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 26 頁 客戶認(rèn)知價(jià)值定位 客戶價(jià)值認(rèn)知表 影響顧客認(rèn)知價(jià)值的敏感因素 調(diào)整比例 市場(chǎng)比準(zhǔn)基礎(chǔ)價(jià)格 2544 小區(qū)規(guī)劃獨(dú)特價(jià)值效應(yīng) 1% 替代品知名效應(yīng) 3% 預(yù)期服務(wù)水準(zhǔn) 2% 開發(fā)商品牌信譽(yù)因素 1% 市場(chǎng)形象等營銷影響因素 2% 環(huán)境、交通設(shè)施條件 1% 調(diào)整后比例 4% 調(diào)整結(jié)果 2633 依據(jù)市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的銷售均價(jià)應(yīng)在 2630 元 /㎡左右！ 價(jià)格實(shí)現(xiàn)之條件： ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域改造，自身規(guī)劃的不斷完善，老區(qū)新貌開始得到深入人心的認(rèn)可； ? 合理的定價(jià)策略及專業(yè)的營銷隊(duì)伍和推廣方案； ? 本案通過建設(shè)，其商業(yè)配套如果能夠成為完善區(qū)域配套的一部分，或者早于區(qū)域改造，則其自身的生活配套優(yōu)勢(shì)，將成為本案的價(jià)格支撐點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 26 頁 本案銷售人員的配備 職位 人數(shù) 派出機(jī)構(gòu) 工作職責(zé) 銷售管理構(gòu)架 銷售總監(jiān) 1 開發(fā)公司 審批銷售及價(jià)格策略，銷售進(jìn)度總體把握及 總體協(xié)調(diào)、房源控制、價(jià)格走向控制等 財(cái)務(wù) 1 開發(fā)公司 現(xiàn)場(chǎng)賬務(wù)處理及報(bào)表，資金流控制 出納 1 開發(fā)公司 現(xiàn)場(chǎng)收款 銷售經(jīng)理 1 達(dá)潤 銷售方案及價(jià)格策略編制，協(xié)調(diào)與發(fā)展商的 合作關(guān)系，業(yè)務(wù)執(zhí)行監(jiān)督及業(yè)務(wù)例會(huì)等 企劃主管 1 達(dá)潤 編制推廣計(jì)劃和企劃方案，協(xié)調(diào)制作單位， 公關(guān)組織等 企劃人員 2 達(dá)潤 設(shè)計(jì)和執(zhí)行企劃方案、平面設(shè)計(jì)等 小計(jì) 7 銷售 執(zhí)行構(gòu)架 銷售主管 1 達(dá)潤 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，執(zhí)行管理、銷控房源、折扣 等，處理客戶特殊問題及投訴 銷售副主管 1 達(dá)潤 配合主管工作并促成業(yè)務(wù)員合同成交 女專 1 達(dá)潤 人員和紀(jì)律管理、房源登記、客戶管理、編制銷售報(bào)表（日?qǐng)?bào)、周報(bào)）、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤、宿舍管理 銷售代表 8 達(dá)潤 銷售業(yè)務(wù)執(zhí)行，帶看房屋、簽約等 貸款及售后手續(xù)小組 1 達(dá)潤 辦理按揭貸款、登記、權(quán)證、催款及后期手續(xù) 小計(jì) 12 總計(jì) 19 達(dá)潤公司派駐專業(yè)化的企劃銷售團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)完成到項(xiàng)目交房、產(chǎn)證辦理。達(dá)潤公司 負(fù)責(zé)所有公司派出人員的所用費(fèi)用。 上海達(dá)潤房地產(chǎn)咨詢有限公司 2020 年 6 月 12 日 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 26 頁