成都草金路項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(doc25)-銷售管理(存儲(chǔ)版)
【正文】 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%=60 6090 90120 120180 180 小計(jì)供給同比變動(dòng)% 銷售同比變動(dòng)% 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 26 頁(yè) 購(gòu)房動(dòng)機(jī)與付款方式交叉分析 從上圖可以看出，在對(duì)不同購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)房群體作分析的過程中，不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)但選擇按揭付款方式的均排在首位，比較明顯 的差別在于以拆遷購(gòu)房為動(dòng)機(jī)的購(gòu)房群體中選擇按揭和一次性付款的比例相當(dāng)，都約為 40%左右。 結(jié)論： 20%0%20%40%60%80%100%=2020 20202250225125002501275027513000300132503251350035013750375140004001一室戶 二室戶 三室戶及以上20%0%20%40%60%80%100%=10 1520253035一室戶 二室戶 三室戶及以上 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 26 頁(yè) 由上面報(bào)告可以分析得出， 套面積在 {60— 80}套二和 {80— 90}小面積套三、總價(jià) 25 萬(wàn)元左右的住宅，預(yù)期在“家庭小型化、區(qū)域副中心成型、城市中心居民下漏” 的組合環(huán)境下，銷售狀況將繼續(xù)向好，也將是開發(fā)商的資金安全以及適當(dāng)高回報(bào)的最優(yōu)載體。 結(jié)論：地塊所在區(qū)域，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，外部居住環(huán)境優(yōu)良，具有建設(shè)成為高檔住宅區(qū)的可能性。 ? 空調(diào)位置、空調(diào)下水管的整體、隱蔽設(shè)計(jì)，住宅公 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 26 頁(yè) 共樓梯、走道鋪設(shè)地磚、墻面粉白等。 戶型配比及套面積 緊湊的實(shí)用型戶型，套二：套三 = 60%： 40% 套一 套二 套三 套四及以上 比例 5% 60% 3035% 5% 套建筑面積控制 （㎡ /套） 40 60— 80 80— 90 120 鑒于周邊項(xiàng)目剩余均為大面積住宅，同時(shí)結(jié)合前面市場(chǎng)分析結(jié)論，并考慮本項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型戶型為主。 ◇重要位置大門、車庫(kù)、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 ◇ IC 卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有 IC 智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。 上海達(dá)潤(rùn)房地產(chǎn)咨詢有限公司 2020 年 6 月 12 日 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 26 頁(yè) 。 ◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類 設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)本社區(qū)有一更加 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 26 頁(yè) 良好的印象。住宅樓的監(jiān)控室必須和商業(yè)用房監(jiān)控室分開。 就本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的文化背景以及 生活習(xí)慣而言，比較喜歡豐富多彩的外立面為主，但項(xiàng)目周邊數(shù)個(gè)項(xiàng)目，外立面以明亮、鮮艷著稱，如本項(xiàng)目仍堅(jiān)持這一路線，勢(shì)必引起產(chǎn)品的同質(zhì)化，不利于樹立項(xiàng)目獨(dú)特高尚的市場(chǎng)形象，而整個(gè)小區(qū)位于一個(gè)略似山谷（內(nèi)凹）的地形內(nèi)，項(xiàng)目建筑密度大等特點(diǎn)，通過對(duì)產(chǎn)品本身建筑單體的建設(shè)，通過轉(zhuǎn)移客戶注意力來(lái)克服小區(qū)整體的不足，因此，建議純粹的古典傳統(tǒng)風(fēng)格外立面，通過色調(diào)、繁復(fù)的線條立面，創(chuàng)造典雅、溫馨、高貴的視覺。 以上均價(jià)的形成，主要是受項(xiàng)目離天府廣場(chǎng)的距離所決定，開發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)的時(shí)候，也自覺不自覺的參照定價(jià)的結(jié)果，隨著本案所在區(qū)域項(xiàng)目的成片推出，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，區(qū)域中心 成型，則區(qū)域樓盤開發(fā)價(jià)格將有很大的上升空間。結(jié)合兩張圖表，以單價(jià) 4000 元為基準(zhǔn)，我們得出結(jié)論： ? 二房的面積應(yīng)控制在 7595 平 方米之間 ? 總價(jià)約 25 元 /套時(shí)，房型規(guī)劃上套二與套三的配比應(yīng)基本相等。 這種情況，一方面和家庭小型化有關(guān)，同時(shí)也和住宅單價(jià)的上揚(yáng)，在收入和購(gòu)房總 預(yù)算增幅不如住宅價(jià)格增幅時(shí)，成都居民不得不的選擇！報(bào)告稱為“城市下漏”現(xiàn)象，這是城市發(fā)展必然的情況，人口大規(guī)劃的向市中心以外的區(qū)域或自愿或不自愿的擴(kuò)散，說(shuō)自愿是因?yàn)橥瑯拥目們r(jià)在外圍可以選擇更大的住宅和更好的居住環(huán)境，說(shuō)是不自愿是因?yàn)?，無(wú)法承受市中心高昂的房?jī)r(jià)特別是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊區(qū)化，或住宅小型化。 客戶對(duì)總價(jià)的需求分析 從上圖可以看出，成都購(gòu)房者愿意支付 萬(wàn) /套以下商品房的消費(fèi)者占 79%；同時(shí)出現(xiàn) { 萬(wàn) /套 }和 { 萬(wàn) /套 }的兩個(gè)小峰值，說(shuō)明，成都市住宅在大眾消費(fèi)的過程中，開始產(chǎn)生分化，或者追求居住面積的量的安居型需求，或者追求舒適性的康居需求。 根據(jù)該理論，成都房地產(chǎn)主流市場(chǎng)格局應(yīng)該是市場(chǎng)原則模式（ K=3）。 土地供給價(jià)格增長(zhǎng)是促成成都市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 26 頁(yè) 快的動(dòng)因之一，目前成都市部分樓盤土地價(jià)格占到開發(fā)成本的25%，甚至超過 30%。則 ， S1=萬(wàn)人 ㎡ /人 = 萬(wàn)㎡。 2020 年成都市區(qū)政府將投入約 2020 萬(wàn)元對(duì)“五大花園”區(qū)域進(jìn)行改造，一方面進(jìn)行區(qū)域內(nèi)部道路系統(tǒng)的構(gòu)造，另一 方面進(jìn)行區(qū)域?qū)ν饨煌?lián)系系統(tǒng)的改造，同時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施進(jìn)行添加。
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