【文章內容簡介】 63 戶，家庭戶人口為 10392531 人，占登記人口的 ％；平均家庭戶規(guī)模為 人，比1990 年的 人下降 人。 對比家庭人均人口和戶型需求，家庭小型化導致需求小型化，表明了成都消費者需求的理性化和實際性。 2 / 2 / 2 及以下住宅需求占約6 0 . 7 %%%% %%%%%%% %%% % % % % %0%5%10%15%20%25%30%35%1/ 0/ 11/ 1/ 11/ 2/ 12/ 1/ 12/ 2/ 12/ 2/ 23/ 1/ 13/ 2/ 13/ 2/ 23/ 3/ 24/ 1/ 24/ 2/ 24/ 2/ 34/ 3/ 24/ 3/ 35/ 2/ 25/ 3/ 36/ 2/ 3套一：套二：套三：套四及以上= 1 0 % ：5 1 % ：3 4 % ：5 %10%51%34%5%套一套二套三套四及以上 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 26 頁 成都開發(fā)商已經意識到以上這種情況，開始有意識的壓縮套面積過大住宅的建設量。根據交易中心統(tǒng)計的數據，小于等于 60 ㎡ /套的住宅在過去 1— 4 月份中，供給增加了，而供給減少中，按照減少幅度的排行依次是： 180 ㎡ /套的住宅供給下降了 %； 90120 ㎡ /套的住宅供給下降了 %； 120180 ㎡ /套的住宅供給下降了 %； 6090 ㎡ /套的住宅供給下降了 %。 基本上遵循套面積越大，下降幅度約大的趨勢。而同時，銷售增幅的變動排行基本上是套面積約小，銷售增幅約大。 這種情況，一方面和家庭小型化有關，同時也和住宅單價的上揚，在收入和購房總 預算增幅不如住宅價格增幅時，成都居民不得不的選擇！報告稱為“城市下漏”現象，這是城市發(fā)展必然的情況，人口大規(guī)劃的向市中心以外的區(qū)域或自愿或不自愿的擴散，說自愿是因為同樣的總價在外圍可以選擇更大的住宅和更好的居住環(huán)境，說是不自愿是因為，無法承受市中心高昂的房價特別是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊區(qū)化，或住宅小型化。本案所處的區(qū)域，具有良好的“下漏承擔”機會。 2020 年 1 4 月不同戶型面積住宅供銷增減對比圖4 8 .7 % 1 0 .5 % 3 7 .5 % 3 0 .9 % 4 7 .3 % 2 3 .4 %1 7 4 .9 %8 2 .1 %2 6 .8 % 1 7 .9 %3 7 .4 %2 4 .8 % 2 0 0 % 1 5 0 % 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%=60 6090 90120 120180 180 小計供給同比變動% 銷售同比變動% 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 26 頁 購房動機與付款方式交叉分析 從上圖可以看出，在對不同購房動機的購房群體作分析的過程中，不同的購房動機但選擇按揭付款方式的均排在首位，比較明顯 的差別在于以拆遷購房為動機的購房群體中選擇按揭和一次性付款的比例相當，都約為 40%左右。而導致該群體中選擇一次性付款方式比例較大的主要原因，在于該群體主要是由于政府實行貨幣拆遷政策而形成的購房群體，因此該群體對購房的貨幣支付能 力比其他群體相對較強。 %%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%拆遷 改善居住 結婚 投資按揭 分期 一次性 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 26 頁 住房需求者對房型規(guī)格的要求（按單價劃分） 在對客戶訪問調查分析中，發(fā)現只能承受 4000 元以下單價的客戶對二房的購房欲望明顯強于三房，而接受 4000 元以上單價的客戶則更多傾向于購買三房。由此我們可以得以下結論： ? 單價 4000 元以下的樓盤的房型規(guī)劃上應以二 房為主； ? 單價 4000 元以上的樓盤的房型規(guī)劃上應以三房為主； ? 單價約 2750 元 /㎡時，房型規(guī)劃上套二與套三的配比應基本相等。 ? 圖中虛線為本項目預計單價，則套二：套三 =60%： 40% 住房需求者對房型規(guī)格的要求（按總價劃分） 在對客戶訪問調查分析中，發(fā)現只能承受 38 萬元以下總價的客戶對二房的購房欲望明顯強于三房，而能接受 38 萬元以上總價的客戶則更多傾向于購買三房。 從上圖中可以看到房型需求量的總價眾數落 3050 萬之間。結合兩張圖表，以單價 4000 元為基準，我們得出結論： ? 二房的面積應控制在 7595 平 方米之間 ? 總價約 25 元 /套時，房型規(guī)劃上套二與套三的配比應基本相等。 ? 圖中虛線為本項目預計套總價。 結論： 20%0%20%40%60%80%100%=2020 20202250225125002501275027513000300132503251350035013750375140004001一室戶 二室戶 三室戶及以上20%0%20%40%60%80%100%=10 1520253035一室戶 二室戶 三室戶及以上 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 26 頁 由上面報告可以分析得出， 套面積在 {60— 80}套二和 {80— 90}小面積套三、總價 25 萬元左右的住宅，預期在“家庭小型化、區(qū)域副中心成型、城市中心居民下漏” 的組合環(huán)境下，銷售狀況將繼續(xù)向好，也將是開發(fā)商的資金安全以及適當高回報的最優(yōu)載體。