【文章內容簡介】 檔樓盤只是在一定范圍內受到追捧，其在廣告投放上花了相當?shù)木拓斄?，起到了搶占“市場眼球”的作用。但其實際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。因為目前靜安區(qū) 7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。而報紙（包括中房指數(shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價 8020元帶有一定的片面性。因此我們在開發(fā)銷售時，所制定的價格必須堅持全方位、科學和理性的態(tài)度。 ? 目前市場 上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產品也計劃在年底開盤上市。但目前其開發(fā)程度有點過度了。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。同時，前面說的： 投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。因此，對于投資單身公寓有一定負面影響，而且， 隨著一些樓盤（黃浦青年匯、 MYCITY 和藍 朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。 ? 由此可見，我司認為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白點在于高品質的中檔價位的樓盤。而顯然本案符合這一特點。因為本案屬于靜安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時，被長壽路沿線的個案再次分流。那么，做高價位的樓盤就顯得有點“懸”了。 二、 產品篇 項目地塊情況 序號 項目 內容 1 名稱 靜安茗園 2 發(fā)展商 上海中華新 苑置業(yè)有限公司 3 地理位置 位于安遠路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路， 屬于市中心地段，周邊配套齊全。 4 暫定規(guī)劃 總用地面積為 15984m2，總建筑面積為 m2，其中地上面積 71928 m2，地下面積 m2，住宅面積達到 m2，綠化率為 %，總戶數(shù)共有 644戶。 5 用地性質 住宅用地 6 容積率 7 地塊情況 地塊形狀為扇形。目前土地已經平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分 廠房和其他東西待拆除、平整。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 8 周邊情況 位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。北依安遠路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。項目 周邊還有安遠路小學、靜安區(qū)第一中心小學（區(qū)重點）和上海市第一中學（區(qū)重點）。 矩陣分析 ? 說明： a) SWOT分析法 能較為客觀而準確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應的結論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制定相應的市場對策，提高市場競爭力。 b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方 面。就一個房地產項目而言，所謂的內部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內部劣勢因素（ Weakness），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目產品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。 c) 我們找出本項目客觀存在的主要內部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運用 SWOT分析法，提出相應的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產品營銷方法、手段。 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 好的整體地理位置 （尤其是噪音方面） ，導致售價偏高 Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析 ，有時間機遇 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 費日趨理性化 2期的出現(xiàn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 Strength（優(yōu)勢分析） ? 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本項目北依安遠路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。 ? 本項目向南可到南京路商務區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。與未來靜安區(qū) “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的發(fā)展，擁有良好位置關系，將為本項目日后帶來眾多的市場關注。 （尤其是噪音方面） ? 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質的居住社區(qū)。 ? 安遠路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 ? 本項目所處區(qū)域經過多年建 設，無論在市政配套設施建設，還是在各類商業(yè)、服務業(yè)及生活設施方面均有相當程度的成熟。 ? 本項目周邊有安遠路小學、靜安區(qū)第一中心小學（區(qū)重點）和上海市第一中學（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。 ? 步行至長壽路、亞新生活廣場最多 10分鐘，步行至玉佛寺最多 8分鐘；車行至火車站僅 5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。 ? 主要公交線路在江寧路和長壽路上。 江寧路上主要有： 550輕紡市場 —— 昌平路 112大華新村 —— 人民廣場 112萬里城 —— 人民廣場 112管弄新村 —— 人民廣場 113西區(qū)火車站 —— 新客站 36東新路 —— 魯班路 68昌平路 —— 乾溪新村 19提藍橋 —— 澳門路 738大華新村 —— 南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站 —— 上海西站 36東新路 —— 魯班路 63吳淞路 —— 銅川路 13提藍橋 —— 曹家渡 104龍華 —— 上海站 41龍華 —— 天目東路 40長樂路 —— 華陰路 105昌化路 —— 真光新村 708桃浦七村 —— 安遠路 768共和路 —— 蓮花公寓 830管弄新村 —— 康健新村 ? 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產品的要求也越來越高，本項目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時間對目前市場中客戶的實際需求進行討論和修改。采用最為市場接受的產品，對小區(qū)的內部設施規(guī)劃、房型設計和產品設計等細節(jié)做出適當調整， 從而取得最大限度的市場認同，為未來項目的銷售起到相當大的促進作用。 ? 本項目規(guī)劃在 8萬多平米，屬于較小規(guī)模。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 17 頁 型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設施建設的滯后性和未來長期建設對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。 ? 由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應縮短。有效的規(guī)避一定風險。 Weakness（劣勢分析） ? 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 ? 在本項目附近的公交路線較少，都要步 行 5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經常堵車。 ，導致售價偏高 ? 由于項目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設計的高度和地塊容積率都有較嚴格的要求與限制，也造成單位面積分攤成本較高，從而導致整體項目成本居高不下。 ? 項目地塊的基礎地價相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉讓費用不扉，造成項目土地部分支出較大。 ? 由于項目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。而且，目前項目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。 ? 同時， 其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠路和那段陜西路上基本沒有。所以，未來業(yè)主將要步行 5分鐘以上