【文章內(nèi)容簡介】 8020元帶有一定的片面性。因此我們在開發(fā)銷售時，所制定的價格必須堅持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。l 目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計劃在年底開盤上市。但目前其開發(fā)程度有點過度了。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。同時，前面說的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)5—10%的下降幅度。因此，對于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。l 由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白點在于高品質(zhì)的中檔價位的樓盤。而顯然本案符合這一特點。因為本案屬于靜安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時，被長壽路沿線的個案再次分流。那么，做高價位的樓盤就顯得有點“懸”了。二、 產(chǎn)品篇 項目地塊情況序號項目內(nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。5用地性質(zhì)住宅用地6容積率7地塊情況地塊形狀為扇形。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。項目周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）。 178。 說明：a) SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。就一個房地產(chǎn)項目而言，所謂的內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weakness），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。c) 我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（尤其是噪音方面），導(dǎo)致售價偏高Opportunity機會分析Threat威脅分析，有時間機遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢分析）178。 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本項目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。178。 本項目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。與未來靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項目日后帶來眾多的市場關(guān)注。（尤其是噪音方面）178。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。178。 本項目所處區(qū)域經(jīng)過多年建設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。178。 本項目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。178。 步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。 主要公交線路在江寧路和長壽路上。 江寧路上主要有：550輕紡市場——昌平路 112大華新村——人民廣場112萬里城——人民廣場 112管弄新村——人民廣場113西區(qū)火車站——新客站 36東新路——魯班路68昌平路——乾溪新村 19提藍(lán)橋——澳門路738大華新村——南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站——上海西站 36東新路——魯班路63吳淞路——銅川路 13提藍(lán)橋——曹家渡104龍華——上海站 41龍華——天目東路40長樂路——華陰路 105昌化路——真光新村708桃浦七村——安遠(yuǎn)路 768共和路——蓮花公寓830管弄新村——康健新村 178。 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時間對目前市場中客戶的實際需求進行討論和修改。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計和產(chǎn)品設(shè)計等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整，從而取得最大限度的市場認(rèn)同，為未來項目的銷售起到相當(dāng)大的促進作用。178。 本項目規(guī)劃在8萬多平米，屬于較小規(guī)模。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。178。 由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。有效的規(guī)避一定風(fēng)險。 Weakness（劣勢分析）178。 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。178。 在本項目附近的公交路線較少，都要步行5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。，導(dǎo)致售價偏高178。 由于項目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。178。 項目地塊的基礎(chǔ)地價相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費用不扉，造成項目土地部分支出較大。178。 由于項目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。而且，目前項目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。178。 同時，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。所以，未來業(yè)主將要步行5分鐘以上的路才能到達。178。 由于本項目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對功能不是十分完善，受到一定的限制。178。 相對大盤的推廣，缺少一點知名度。178。 隨著消費者的不斷成熟，在住宅消費中對品牌的關(guān)注也越來越多，就本區(qū)域