【正文】 距長壽路300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學合理。因為目前靜安區(qū)7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 本項目向南可到南京路商務區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。178。 由于項目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴格的要求與限制，也造成單位面積分攤成本較高，從而導致整體項目成本居高不下。 續(xù)多年的經(jīng)濟高速增長大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟發(fā)展保持良好勢頭。對于本項目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時間優(yōu)勢。再加上滬上客戶的消費心理的日漸成熟，對物業(yè)的挑選更為細致等，這都對本項目開發(fā)提出了較高的要求。178。178。尤其是單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。178。178。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國際化都市，消費者的需求也發(fā)展迅速。是全設(shè)計售樓的優(yōu)勢所在。3）、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。178。但對一般的客戶來說，很有局限性，這種局限性，會大大限制顧客的購買欲。若要作好這一點，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個性和消費特征，如何去鎖定他們等等。 由于嚴格控制了面積，導致總價不會很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購買本案，尤其是酒店式公寓。 項目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。故而，我們應盡量做到精致，在軟件上化工夫。178。178。178。與世界經(jīng)濟的頻繁接觸，以及相對較高的收益和較低的風險讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進行住房投資。 相對大盤的推廣，缺少一點知名度。 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 本項目周邊有安遠路小學、靜安區(qū)第一中心小學（區(qū)重點）和上海市第一中學（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（尤其是噪音方面），導致售價偏高Opportunity機會分析Threat威脅分析，有時間機遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢分析）178。二、 產(chǎn)品篇 項目地塊情況序號項目內(nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報道，目前指數(shù)樣本中單價8000元/m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供應量的增加，高價樓盤能否持續(xù)受到市場的認可還有有待進一步觀察。C\樓盤名稱靜安楓景苑靜安河濱花園常德名園位置常德路、新閘路口西蘇州河路85弄1號常德路1199號總建筑面積30萬平方米10萬平方米7萬平方米價格9000~10000元/平方米6000~8000元/平方米4800~6400元/平方米建筑規(guī)劃高層2幢小高層和4幢高層小高層和高層房型面積88~145平方米~95~250平方米主力總價130萬元人民幣65萬和110萬人民幣主力面積135平方米110萬元人民幣 113和200平方米得房率80%84%83%綠化率45%50%38%交房時間2004年10月2003年6月2002年12月銷售率98%（1期）65%（2期）100%（1期）70%（2期）100%開發(fā)商上海明峰置業(yè)上海預源房地產(chǎn)上海寶華置業(yè)綜合評述地段上佳，距南京路5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。安遠路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。178。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務貿(mào)易洽談活動，靜安區(qū)同時是上海金融機構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營業(yè)網(wǎng)點60多處，萬國、申銀等證券公司營業(yè)部40多家；另有中國人民保險公司、太平洋保險公司等設(shè)立的辦事處。有關(guān)專家估計，投資置業(yè)約占總量的10—20%。 2002年第一季度，%。（5）土地登記可查詢制度。 靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱一、 市場篇 上海市房地產(chǎn)市場分析A、 開發(fā)投資持續(xù)上升 178。(6)集體決策制度。%，占存量交易面積的比重，%，%；，單價為2950元/平方米，比去年同期增加450元，%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)5—10%的下降幅度。178。 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價地區(qū),住宅物業(yè)也以高層居多,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達安花園，聚豪天下南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的黃金寶地。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?78。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。VIP會所應有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風險較大。l 而目前市場真正受到絕大部分客戶歡迎的是價位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當?shù)木拓斄Γ鸬搅藫屨肌笆袌鲅矍颉钡淖饔谩?暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。178。178。，有時間機遇178。 今年下半年上海樓市將有 178。 目前長壽路沿線個案對本項目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價在6500元左右，而本項目所定的價格為7200元，這樣就形成了一個阻勢。 本項目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。178。其實解決也不難——在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當項目形象包裝，相應加大前期廣告宣傳投入，樹立項目良好的品牌形象。178。如此量身定做的開發(fā)，勢必銷售成功，這是營銷時代代替銷售時代必然的規(guī)律。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設(shè)身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設(shè)計售樓特別適合于期房售樓。 聯(lián)合品牌效應——推出聯(lián)合品牌效應，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應，強化運動形象，加強客戶信心178。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。2）、倡導優(yōu)化新層次的生活方式，融合對世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份?！敖环繒r，95%已售完；交房后半年內(nèi)，95%已裝潢完”。但隨著市場的成熟，與國際慣例不斷的接軌，對于中高檔住宅樓盤的目標顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點。 靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點勢單力薄，有點孤軍作戰(zhàn)，但我們要當仁不讓爭做一個先驅(qū)，一個領(lǐng)先者。 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。應當適量調(diào)整房型。 項目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點，可以借鑒其他幾個成功小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 作為一個全新的項目，我們將本著高起點、高標準、高質(zhì)量的原則進行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，把本項目建設(shè)成為一個極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。如上海壹街區(qū)、國際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。因此。 Opportunity機會分析178。，導致售價偏高178。 步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊