【正文】 距長(zhǎng)壽路300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。因?yàn)槟壳办o安區(qū)7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場(chǎng)空缺。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長(zhǎng)壽路商業(yè)街。178。 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對(duì)未來設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。 續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢(shì)頭。對(duì)于本項(xiàng)目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時(shí)間優(yōu)勢(shì)。再加上滬上客戶的消費(fèi)心理的日漸成熟，對(duì)物業(yè)的挑選更為細(xì)致等，這都對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)提出了較高的要求。178。178。尤其是單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺(tái)灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。178。178。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國(guó)際化都市，消費(fèi)者的需求也發(fā)展迅速。是全設(shè)計(jì)售樓的優(yōu)勢(shì)所在。3）、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。178。但對(duì)一般的客戶來說，很有局限性，這種局限性，會(huì)大大限制顧客的購(gòu)買欲。若要作好這一點(diǎn)，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標(biāo)是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個(gè)性和消費(fèi)特征，如何去鎖定他們等等。 由于嚴(yán)格控制了面積，導(dǎo)致總價(jià)不會(huì)很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購(gòu)買本案，尤其是酒店式公寓。 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。故而，我們應(yīng)盡量做到精致，在軟件上化工夫。178。178。178。與世界經(jīng)濟(jì)的頻繁接觸，以及相對(duì)較高的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進(jìn)行住房投資。 相對(duì)大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。 由于距離主干道尚有一定距離，對(duì)于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析（尤其是噪音方面），導(dǎo)致售價(jià)偏高Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析，有時(shí)間機(jī)遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢(shì)分析）178。二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長(zhǎng)壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報(bào)道，目前指數(shù)樣本中單價(jià)8000元/m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供應(yīng)量的增加，高價(jià)樓盤能否持續(xù)受到市場(chǎng)的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。C\樓盤名稱靜安楓景苑靜安河濱花園常德名園位置常德路、新閘路口西蘇州河路85弄1號(hào)常德路1199號(hào)總建筑面積30萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米7萬(wàn)平方米價(jià)格9000~10000元/平方米6000~8000元/平方米4800~6400元/平方米建筑規(guī)劃高層2幢小高層和4幢高層小高層和高層房型面積88~145平方米~95~250平方米主力總價(jià)130萬(wàn)元人民幣65萬(wàn)和110萬(wàn)人民幣主力面積135平方米110萬(wàn)元人民幣 113和200平方米得房率80%84%83%綠化率45%50%38%交房時(shí)間2004年10月2003年6月2002年12月銷售率98%（1期）65%（2期）100%（1期）70%（2期）100%開發(fā)商上海明峰置業(yè)上海預(yù)源房地產(chǎn)上海寶華置業(yè)綜合評(píng)述地段上佳，距南京路5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。178。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動(dòng)和國(guó)際商務(wù)貿(mào)易洽談活動(dòng)，靜安區(qū)同時(shí)是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國(guó)、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)60多處，萬(wàn)國(guó)、申銀等證券公司營(yíng)業(yè)部40多家；另有中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等設(shè)立的辦事處。有關(guān)專家估計(jì)，投資置業(yè)約占總量的10—20%。 2002年第一季度，%。（5）土地登記可查詢制度。 靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱一、 市場(chǎng)篇 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A、 開發(fā)投資持續(xù)上升 178。(6)集體決策制度。%，占存量交易面積的比重，%，%；，單價(jià)為2950元/平方米，比去年同期增加450元，%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。178。 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢(shì)不言而喻，向來為全市高價(jià)地區(qū),住宅物業(yè)也以高層居多,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪天下南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的黃金寶地。在此態(tài)勢(shì)之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢(shì)，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?78。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無太大的影響。VIP會(huì)所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。l 而目前市場(chǎng)真正受到絕大部分客戶歡迎的是價(jià)位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓?cái)力，起到了搶占“市場(chǎng)眼球”的作用。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。178。178。，有時(shí)間機(jī)遇178。 今年下半年上海樓市將有 178。 目前長(zhǎng)壽路沿線個(gè)案對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價(jià)在6500元左右，而本項(xiàng)目所定的價(jià)格為7200元，這樣就形成了一個(gè)阻勢(shì)。 本項(xiàng)目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。178。其實(shí)解決也不難——在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營(yíng)造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)項(xiàng)目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象。178。如此量身定做的開發(fā)，勢(shì)必銷售成功，這是營(yíng)銷時(shí)代代替銷售時(shí)代必然的規(guī)律。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設(shè)身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設(shè)計(jì)售樓特別適合于期房售樓。 聯(lián)合品牌效應(yīng)——推出聯(lián)合品牌效應(yīng)，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應(yīng)，強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)形象，加強(qiáng)客戶信心178。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對(duì)世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時(shí)尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。“交房時(shí)，95%已售完；交房后半年內(nèi)，95%已裝潢完”。但隨著市場(chǎng)的成熟，與國(guó)際慣例不斷的接軌，對(duì)于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點(diǎn)。 靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點(diǎn)勢(shì)單力薄，有點(diǎn)孤軍作戰(zhàn)，但我們要當(dāng)仁不讓爭(zhēng)做一個(gè)先驅(qū)，一個(gè)領(lǐng)先者。 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺(tái)灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。應(yīng)當(dāng)適量調(diào)整房型。 項(xiàng)目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點(diǎn)，可以借鑒其他幾個(gè)成功小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 作為一個(gè)全新的項(xiàng)目，我們將本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計(jì)新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。如上海壹街區(qū)、國(guó)際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。因此。 Opportunity機(jī)會(huì)分析178。，導(dǎo)致售價(jià)偏高178。 步行至長(zhǎng)壽路、亞新生活廣場(chǎng)最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長(zhǎng)壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。同時(shí)，我們對(duì)于目前靜安區(qū)所謂的“均價(jià)”持保留態(tài)度。（另?yè)?jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊