【正文】 地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。北依安遠路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。 178。b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。與未來靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項目日后帶來眾多的市場關(guān)注?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。178。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。 主要公交線路在江寧路和長壽路上。178。 由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。178。178。而且，目前項目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。178。178。特別是國家把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實后，給上海市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的動力，開發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項目隨處可見，市場火爆程度至近年來的新高。也就是到2005年末，房地產(chǎn)業(yè)增加值占本地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值7%以上。 上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點啟動新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很好的機遇。，有時間機遇178。本項目完全可以在其他個案尚未推出前，強得一定的市場份額。 這對于本項目目前區(qū)域內(nèi)的生活配套、環(huán)境建設(shè)都具有一定影響力。178。 今年下半年上海樓市將有 178。178。 目前靜安興海城2期也在近期馬上要動工了，已經(jīng)有錦和等4家代理公司與其進行了洽談。但是，該項目有其1期作為支點，內(nèi)部配套方面就有了一定補充。 目前長壽路沿線個案對本項目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價在6500元左右，而本項目所定的價格為7200元，這樣就形成了一個阻勢。 因為目前項目雖已動工，但許多方面仍可根據(jù)實際情況作局部修改。雖說在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢，但本項目周邊因無大型車輛經(jīng)過，故做到了“鬧中取靜”的賣點，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確實十分難得。178。 本項目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。 項目配套完善，有利于在開發(fā)中營造優(yōu)質(zhì)地段、高品位休閑生活概念，增強項目附加值。178。結(jié)論： 項目的這些優(yōu)勢再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營造，可 以形成樓盤極強的賣點。178。178。178。178。其實解決也不難——在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當項目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹立項目良好的品牌形象。 關(guān)于其他幾棟樓看看是否可以打加強樁，從而使得突出幾個向南房型的優(yōu)點，便于去化。 智能化概念 ：作為一種新媒介，計算機網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展給人們的工作和生活方式帶來了巨大的變化。 我們將為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計算機查看社區(qū)服務(wù)中心提供的圖文并茂的早餐供應(yīng)表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時間里，您可以通過INTERNET網(wǎng)收看世界各大電臺、電視臺的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達地下停車場，開著您的愛車到自動化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關(guān)燈，沒關(guān)系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關(guān)掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調(diào)打開，并調(diào)試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計算機進入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意，同遠在美國的一個您素不相識的人進行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過計算機查看股市行情、金融信息；此時已是夜里11點，您仍無睡意，可以通過視頻點播VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計算機網(wǎng)絡(luò)訂購機票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習(xí)慣，您可以通過網(wǎng)絡(luò)圖書館閱讀各類書籍。178。 流戀靜安本案名欲表現(xiàn)出目前滬上存在相當部分的市民對回歸市中心的強烈愿望。 戀賞景城“戀”，愛上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城，安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。 五項金牌措施：房屋質(zhì)量保證卡、家庭綠化卡、快樂教育卡、物業(yè)服務(wù)卡和社區(qū)書香卡（當場解釋給發(fā)展商聽） 關(guān)于樣板房 關(guān)于全設(shè)計售樓的問題178。如此量身定做的開發(fā)，勢必銷售成功，這是營銷時代代替銷售時代必然的規(guī)律。一方面是家庭裝潢市場長期不規(guī)范造成的消費者后顧之憂，一方面是毛坯房售樓的房型缺點暴露無遺，確實在影響著住宅市場的發(fā)展。賣給他的說，是他一直期待的；他一直期待的說，是他看到的（設(shè)計方案）；他看到的，就是我們專為他設(shè)計的（滿足個性化需求）。如何去激發(fā)，如何去滿足，是每一個開發(fā)商在開發(fā)之初和售樓時最應(yīng)多考慮的問題。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設(shè)身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設(shè)計售樓特別適合于期房售樓。178。容易激發(fā)購買欲缺點：提高了一定的交房后裝潢管理量，需要大量人力優(yōu)點：開發(fā)成本低，室內(nèi)設(shè)計提前介入，能滿足個性化需求，直觀，易于激發(fā)購買欲，能快速聚人氣。178。 聯(lián)合品牌效應(yīng)——推出聯(lián)合品牌效應(yīng)，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應(yīng)，強化運動形象，加強客戶信心178。178。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。 第三，操作手法的連貫性。 第二，主題思想的統(tǒng)一性。 行銷建議A、 價格策略B、 引導(dǎo)系統(tǒng)C、 促銷方式D、 媒體投放E、 社區(qū)服務(wù)F、 商業(yè)房建議G、 整合營銷組合★銷售策劃還須遵循以下三個原則：178。2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。物業(yè)管理邀請知名的管理公司，以求在公眾中營造“優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理”的形象。 爭取前期設(shè)計獎項——爭取各類獎項，并通過報紙媒體在項目銷售前爭相報道，可大大提升項目形象，提高項目檔次。可做適當個性設(shè)計調(diào)整?！敖环繒r，95%已售完；交房后半年內(nèi)，95%已裝潢完”。這種想象，對于一個專業(yè)的設(shè)計師來說，不難?！泵鞣?，是一種粗糙的半成品，不好賣；菜單式全裝修，缺乏個性，眾口難調(diào)，不好賣；全設(shè)計房，服務(wù)到“家”，服務(wù)到入住，全程設(shè)計，是一種“毛坯房交房的個性化全裝修，好賣！”b) 售樓，從根本上說，要能激發(fā)起人“居住和擁有”的欲望。178。但隨著市場的成熟，與國際慣例不斷的接軌，對于中高檔住宅樓盤的目標顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場已經(jīng)從生產(chǎn)時代進入了銷售時代，即開發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時代，促進銷售的必要性讓每一個開發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因為消費者有了充分的選擇權(quán)，對商品住宅的要求越來越個性，這很難保證每一個開發(fā)樓盤都能讓消費者滿意。178。但原來應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。 靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點勢單力薄，有點孤軍作戰(zhàn)，但我們要當仁不讓爭做一個先驅(qū)，一個領(lǐng)先者。 靜安區(qū)區(qū)域客戶178。為了適應(yīng)這一趨勢，本案應(yīng)在社區(qū)智能化、網(wǎng)絡(luò)化方面進行了積極的探索。 時間機遇：本案周邊近期無任何項目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。178。178。而且，離本案很近的（只隔2條馬路）靜安興海城的2期馬上也要起動了，無論在體量上，還是在內(nèi)部建造的棟數(shù)，以及其目前暫定建筑風(fēng)格上都極其相似。應(yīng)當適量調(diào)整房型。 因為本案體量、規(guī)模較小，要做到面面俱到有一定困難，尤其是在小區(qū)內(nèi)部配套方面。178。 在今后3~5年內(nèi)，市場前景依然看好，承接力較強。 項目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點，可以借鑒其他幾個成功小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。這對客戶有一定影響。 本項目周邊有安遠路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。 本項目地理位置尚佳。 作為一個全新的項目，我們將本著高起點、高標準、高質(zhì)量的原則進行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，把本項目建設(shè)成為一個極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。 據(jù)說，該項目目前內(nèi)部所定售價也與本案接近。 該項目有許多方面與本項目類似、相近。84%樓盤還屬于中低檔，尤其是4000~5000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻。如上海壹街區(qū)、國際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等?，F(xiàn)在購房者更注意的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。 Threat威脅分析178。 最近靜安區(qū)提