【正文】 是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯的樓盤。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。178。 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。靜安區(qū)將堅持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基礎(chǔ)上，計劃再拆平舊里２０萬平方米。178。 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運(yùn)投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅戰(zhàn)。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。178。 石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)１７．６４萬平方米，計劃5至7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。該項目暫名“靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。該區(qū)域?qū)舆w居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。為此，該區(qū)將實施成片開發(fā)和零星拔點相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計實行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競標(biāo)。 本案周邊178。 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。178。 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。178。 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。周邊個案基本情況分析A\樓盤名稱靜安康寓滬中新苑靜安青年匯位置康定路1158號武寧南路88號江寧路新閘路口總建筑面積17863平方米建筑規(guī)劃2幢小高層和1幢多層4幢小高層和2幢高層1幢18層小高層價格4500~6600元/平方米5088~6650元/平方米均價10000元/平方米房型面積~~46~88平方米主力總價76萬元人民幣72萬元人民幣55萬元人民幣 主力面積135平方米50平方米得房率76~79%70%75%綠化率30%36%35%交房時間2003年1月2002年11月2003年7月28日銷售率80%96%尚在預(yù)定階段開發(fā)商恒興房產(chǎn)滬中花苑房地產(chǎn)新格房地產(chǎn)綜合評述地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。但房型面積偏大，造成總價較高，綠化率偏低。位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。只是房型一般。B\樓盤名稱鼎鑫佳園靜安四季花園大聞麗都苑位置昌平路西康路膠州路余姚路海防路377號總建筑面積價格5180~6180元/平方米5300~6200元/平方米4800~6100元/平方米房型面積~~203平方米~建筑規(guī)劃小高層、高層多層、小高層多層、小高層主力總價80萬元人民幣82萬元人民幣72萬元人民幣主力面積135平方米148．56平方米128．34平方米得房率79%78%79%綠化率35%30%33%交房時間2002年12月2000年5月2000年12月銷售率98%100%100%開發(fā)商康定房地產(chǎn)新概念房地產(chǎn)大聞房地產(chǎn)綜合評述位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價偏高。地段不錯，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。C\樓盤名稱靜安楓景苑靜安河濱花園常德名園位置常德路、新閘路口西蘇州河路85弄1號常德路1199號總建筑面積30萬平方米10萬平方米7萬平方米價格9000~10000元/平方米6000~8000元/平方米4800~6400元/平方米建筑規(guī)劃高層2幢小高層和4幢高層小高層和高層房型面積88~145平方米~95~250平方米主力總價130萬元人民幣65萬和110萬人民幣主力面積135平方米110萬元人民幣 113和200平方米得房率80%84%83%綠化率45%50%38%交房時間2004年10月2003年6月2002年12月銷售率98%（1期）65%（2期）100%（1期）70%（2期）100%開發(fā)商上海明峰置業(yè)上海預(yù)源房地產(chǎn)上海寶華置業(yè)綜合評述地段上佳，距南京路5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險較大。樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。距長壽路300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。D\長壽路沿線個案比較：樓盤名稱上海知音音樂廣場秋水云廬位置長壽路1012號長壽路468號長壽路28弄總建筑面積17萬平方米10萬平方米建筑規(guī)劃3幢小高層和2幢高層2幢小高層、5幢高層3幢8—33F高層價格5500~8000元/平方米5500~6900元/平方米5000~6600元/平方米房型面積~230平方米~137平方米~184平方米主力總價72萬元人民幣78萬元人民幣62萬和76萬人民幣主力面積120平方米得房率78%80%82%綠化率45%40%50%交房時間2003年8月2002年12月2002年8月銷售率80%90%98%開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)中偉房地產(chǎn)泰元置業(yè)綜合評述目前開發(fā)2期，總建面有10萬方，主要銷高層。地段好，周邊生活配套齊全。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主題景觀。標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。四明結(jié)構(gòu)。小區(qū)有2000平方米的陽光會所。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。天睿分析：由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。l 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報道，目前指數(shù)樣本中單價8000元/m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供應(yīng)量的增加，高價樓盤能否持續(xù)受到市場的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。l 而目前市場真正受到絕大部分客戶歡迎的是價位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓斄Γ鸬搅藫屨肌笆袌鲅矍颉钡淖饔?。但其實際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。因為目前靜安區(qū)7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。而報紙（包括中房指數(shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價