【正文】 商業(yè)房建議G、 整合營銷組合★銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則：178。物業(yè)管理邀請(qǐng)知名的管理公司，以求在公眾中營造“優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理”的形象。可做適當(dāng)個(gè)性設(shè)計(jì)調(diào)整。這種想象，對(duì)于一個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)師來說，不難。178。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場(chǎng)已經(jīng)從生產(chǎn)時(shí)代進(jìn)入了銷售時(shí)代，即開發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時(shí)代，促進(jìn)銷售的必要性讓每一個(gè)開發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因?yàn)橄M(fèi)者有了充分的選擇權(quán)，對(duì)商品住宅的要求越來越個(gè)性，這很難保證每一個(gè)開發(fā)樓盤都能讓消費(fèi)者滿意。但原來應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。 靜安區(qū)區(qū)域客戶178。 時(shí)間機(jī)遇：本案周邊近期無任何項(xiàng)目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。178。而且，離本案很近的（只隔2條馬路）靜安興海城的2期馬上也要起動(dòng)了，無論在體量上，還是在內(nèi)部建造的棟數(shù)，以及其目前暫定建筑風(fēng)格上都極其相似。 因?yàn)楸景阁w量、規(guī)模較小，要做到面面俱到有一定困難，尤其是在小區(qū)內(nèi)部配套方面。 在今后3~5年內(nèi)，市場(chǎng)前景依然看好，承接力較強(qiáng)。這對(duì)客戶有一定影響。 本項(xiàng)目地理位置尚佳。 據(jù)說，該項(xiàng)目目前內(nèi)部所定售價(jià)也與本案接近。84%樓盤還屬于中低檔，尤其是4000~5000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻?，F(xiàn)在購房者更注意的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。 最近靜安區(qū)提出“一軸兩翼，南留北改”：“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)投資，住房投資在保證一定收益的基礎(chǔ)上風(fēng)險(xiǎn)更小。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長。178。178。 Weakness（劣勢(shì)分析）178。 由于目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求也越來越高，本項(xiàng)目由于還處于動(dòng)工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對(duì)目前市場(chǎng)中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。178。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無太大的影響。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。l 目前市場(chǎng)上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。l 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場(chǎng)熱點(diǎn)之后，近期市場(chǎng)又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。1號(hào)樓房型較差，但面積控制得較為合理。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運(yùn)投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡(jiǎn)屋較多。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也使得整個(gè)靜安區(qū)樓市活躍起來。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。靜安區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。178。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的兩大高級(jí)賓館群。 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析178。今年的購房者中，除了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場(chǎng)決策咨詢報(bào)告〉顯示，6月份住宅平均單價(jià)達(dá)到5430元，與5月相比，%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，從各區(qū)域的房價(jià)變動(dòng)情況來看，普漲的特點(diǎn)十分明顯。D、 二手房市場(chǎng)活力十足178。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為1：，銷售供求比為1：。 未來上海土地供應(yīng)將形成6種制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開交易制度；（4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢(shì)。 2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢(shì)。B、 土地市場(chǎng)升溫178。C、 商品房市場(chǎng)持續(xù)火熱178。178。178。但是，上海樓市仍以本地消費(fèi)者為主體。此外，房價(jià)增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。是上海最早全部拆除“365”危棚簡(jiǎn)屋的區(qū)之一。 近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場(chǎng)尤為火爆。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè)雙高區(qū)的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。178。南塊樓盤以商辦樓為主，外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。178。178。 石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)１７．６４萬平方米，計(jì)劃5至7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。178。只是房型一般。樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。但其實(shí)際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。同時(shí)，前面說的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。5用地性質(zhì)住宅用地6容積率7地塊情況地塊形狀為扇形。 說明：a) SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。本項(xiàng)目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。178。178。 本項(xiàng)目規(guī)劃在8萬多平米，屬于較小規(guī)模。 在本項(xiàng)目附近的公交路線較少，都要步行5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。178。 隨著消費(fèi)者的不斷成熟，在住宅消費(fèi)中對(duì)品牌的關(guān)注也越來越多，就本區(qū)域而言也集中了靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司、中凱置業(yè)、靜安地產(chǎn)、金外灘集團(tuán)等等眾多上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營多年，擁有相當(dāng)大市場(chǎng)占有率的知名企業(yè)，其品牌效應(yīng)和長時(shí)間的市場(chǎng)經(jīng)營所樹立的美譽(yù)度，是初次在浦西露面的本項(xiàng)目開發(fā)商所欠缺的。178。 目前本區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無新樓盤推出，出現(xiàn)所謂“斷層”現(xiàn)象。對(duì)于未來本項(xiàng)目升值前景看好。 靜安區(qū)目前已經(jīng)走出盤整期，市政的“北改”速度加快，樓市將有許多新盤出現(xiàn)。178?！?本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：178。178。178。 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項(xiàng)目的核心客戶的人數(shù)在增多。 項(xiàng)目中目前的一些房型較不合理，雖然控制了總價(jià)，但是破壞了和諧性和科學(xué)性。 同一區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較為有實(shí)力，而且有個(gè)別公司的地理位置較我們更為理想，更為有利。 項(xiàng)目定位 價(jià)格、面積、房型說明 項(xiàng)目建議 178。這種變化對(duì)現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。 喜歡市中心的客戶 案名確定178。朗朗上口。b) 為了便于開發(fā)建設(shè)，國內(nèi)的商品住宅基本上都是毛坯交房，消費(fèi)者也基本都認(rèn)可?！伴_發(fā)前，我們賣夢(mèng)想；建設(shè)中，我們賣信心；銷售時(shí)，我們賣服務(wù)；交房后，我們賣口碑。但對(duì)于現(xiàn)房來說，全設(shè)計(jì)房的“全裝修”優(yōu)勢(shì)便盡顯出來了：工程化的效率、資信、服務(wù)、質(zhì)量、成本、個(gè)性化的造價(jià)與家居環(huán)境，一直是住宅產(chǎn)業(yè)最期待的事。缺點(diǎn)：缺乏質(zhì)、期可信度，不適于新品牌開發(fā)商，需要大量知名設(shè)計(jì)人員 關(guān)于景觀設(shè)計(jì) 關(guān)于內(nèi)部配套 推廣建議178。 增強(qiáng)附加值——為本項(xiàng)目添加一些附加值的建議：1）、創(chuàng)造具有自己獨(dú)特個(gè)性的文化氛圍，適應(yīng)本地社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上滿足業(yè)主們的生活、娛樂、工作的需要，醞釀高尚的運(yùn)動(dòng)社區(qū)文化少不了一種深厚的人文基礎(chǔ)，這與居住者自身素質(zhì)和小區(qū)的藝術(shù)氛圍密不可分，營造出高雅的尊貴格調(diào)，貫徹“以人為本”的理念，使居住者享有精神生活的充實(shí)與富裕，演繹高尚社區(qū)文化。178。四、 銷售手冊(cè)五、 合作事宜19 / 19