【正文】 其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。 第三，操作手法的連貫性。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。 第二，主題思想的統(tǒng)一性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。 行銷建議A、 價格策略B、 引導系統(tǒng)C、 促銷方式D、 媒體投放E、 社區(qū)服務F、 商業(yè)房建議G、 整合營銷組合★銷售策劃還須遵循以下三個原則：178。178。2）、倡導優(yōu)化新層次的生活方式，融合對世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領時尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。 聯(lián)合品牌效應——推出聯(lián)合品牌效應，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應，強化運動形象，加強客戶信心178。物業(yè)管理邀請知名的管理公司，以求在公眾中營造“優(yōu)質樓盤、優(yōu)質物業(yè)管理”的形象。178。 爭取前期設計獎項——爭取各類獎項，并通過報紙媒體在項目銷售前爭相報道，可大大提升項目形象，提高項目檔次。容易激發(fā)購買欲缺點：提高了一定的交房后裝潢管理量，需要大量人力優(yōu)點：開發(fā)成本低，室內設計提前介入，能滿足個性化需求，直觀，易于激發(fā)購買欲，能快速聚人氣?？勺鲞m當個性設計調整。178。“交房時，95%已售完；交房后半年內，95%已裝潢完”。如果是現房，這種想象，還可以設身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設計售樓特別適合于期房售樓。這種想象，對于一個專業(yè)的設計師來說，不難。如何去激發(fā)，如何去滿足，是每一個開發(fā)商在開發(fā)之初和售樓時最應多考慮的問題?！泵鞣?，是一種粗糙的半成品，不好賣；菜單式全裝修，缺乏個性，眾口難調，不好賣；全設計房，服務到“家”，服務到入住，全程設計，是一種“毛坯房交房的個性化全裝修，好賣！”b) 售樓，從根本上說，要能激發(fā)起人“居住和擁有”的欲望。賣給他的說，是他一直期待的；他一直期待的說，是他看到的（設計方案）；他看到的，就是我們專為他設計的（滿足個性化需求）。178。一方面是家庭裝潢市場長期不規(guī)范造成的消費者后顧之憂，一方面是毛坯房售樓的房型缺點暴露無遺，確實在影響著住宅市場的發(fā)展。但隨著市場的成熟，與國際慣例不斷的接軌，對于中高檔住宅樓盤的目標顧客群，毛坯房交房已經明顯暴露出種種不足與缺點。如此量身定做的開發(fā)，勢必銷售成功，這是營銷時代代替銷售時代必然的規(guī)律。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場已經從生產時代進入了銷售時代，即開發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時代，促進銷售的必要性讓每一個開發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因為消費者有了充分的選擇權，對商品住宅的要求越來越個性，這很難保證每一個開發(fā)樓盤都能讓消費者滿意。 五項金牌措施：房屋質量保證卡、家庭綠化卡、快樂教育卡、物業(yè)服務卡和社區(qū)書香卡（當場解釋給發(fā)展商聽） 關于樣板房 關于全設計售樓的問題178。178。 戀賞景城“戀”，愛上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城，安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。但原來應是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。 流戀靜安本案名欲表現出目前滬上存在相當部分的市民對回歸市中心的強烈愿望。 靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點勢單力薄，有點孤軍作戰(zhàn)，但我們要當仁不讓爭做一個先驅，一個領先者。178。 靜安區(qū)區(qū)域客戶178。 我們將為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計算機查看社區(qū)服務中心提供的圖文并茂的早餐供應表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時間里，您可以通過INTERNET網收看世界各大電臺、電視臺的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達地下停車場，開著您的愛車到自動化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關燈，沒關系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調打開，并調試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計算機進入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意，同遠在美國的一個您素不相識的人進行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過計算機查看股市行情、金融信息；此時已是夜里11點，您仍無睡意，可以通過視頻點播VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計算機網絡訂購機票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習慣，您可以通過網絡圖書館閱讀各類書籍。為了適應這一趨勢，本案應在社區(qū)智能化、網絡化方面進行了積極的探索。 智能化概念 ：作為一種新媒介，計算機網絡的發(fā)展給人們的工作和生活方式帶來了巨大的變化。 時間機遇：本案周邊近期無任何項目發(fā)售，出現短暫的斷層期。 關于其他幾棟樓看看是否可以打加強樁，從而使得突出幾個向南房型的優(yōu)點，便于去化。 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設計，做到精致。其實解決也不難——在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造區(qū)內優(yōu)質環(huán)境，并通過恰當項目形象包裝，相應加大前期廣告宣傳投入，樹立項目良好的品牌形象。178。178。178。178。而且，離本案很近的（只隔2條馬路）靜安興海城的2期馬上也要起動了，無論在體量上，還是在內部建造的棟數，以及其目前暫定建筑風格上都極其相似。178。應當適量調整房型。178。 因為本案體量、規(guī)模較小，要做到面面俱到有一定困難，尤其是在小區(qū)內部配套方面。結論： 項目的這些優(yōu)勢再結合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營造，可 以形成樓盤極強的賣點。178。178。 在今后3~5年內，市場前景依然看好，承接力較強。 項目配套完善，有利于在開發(fā)中營造優(yōu)質地段、高品位休閑生活概念，增強項目附加值。 項目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點，可以借鑒其他幾個成功小區(qū)房產開發(fā)經驗。 本項目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。這對客戶有一定影響。178。 本項目周邊有安遠路小學、靜安區(qū)第一中心小學（區(qū)重點）和上海市第一中學（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。雖說在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢，但本項目周邊因無大型車輛經過，故做到了“鬧中取靜”的賣點，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確實十分難得。 本項目地理位置尚佳。 因為目前項目雖已動工，但許多方面仍可根據實際情況作局部修改。 作為一個全新的項目，我們將本著高起點、高標準、高質量的原則進行規(guī)劃設計和開發(fā)建設，把本項目建設成為一個極具現代特色的、布局合理、設計新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。 目前長壽路沿線個案對本項目產生了較大的影響，其基本均價在6500元左右，而本項目所定的價格為7200元，這樣就形成了一個阻勢。 據說，該項目目前內部所定售價也與本案接近。但是，該項目有其1期作為支點，內部配套方面就有了一定補充。 該項目有許多方面與本項目類似、相近。 目前靜安興海城2期也在近期馬上要動工了，已經有錦和等4家代理公司與其進行了洽談。84%樓盤還屬于中低檔，尤其是4000~5000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻。178。如上海壹街區(qū)、國際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。 今年下半年上海樓市將有 178?，F在購房者更注意的是產品本身，而不是各種空虛的概念炒作。178。 Threat威脅分析178。 這對于本項目目前區(qū)域內的生活配套、環(huán)境建設都具有一定影響力。 最近靜安區(qū)提出“一軸兩翼，南留北改”：“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風格保護區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機結合。本項目完全可以在其他個案尚未推出前，強得一定的市場份額。因此。，有時間機遇178。 隨著市場經濟的不斷發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現，相比較傳統(tǒng)投資，住房投資在保證一定收益的基礎上風險更小。 上海城市建設將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎設施建設為重點啟動新一輪城市建設，為房地產市場的發(fā)展提供了很好的機遇。 中國加入世貿組織，上海房地產經濟將在更大范圍內更深程度上參與全球經濟的循環(huán)。也就是到2005年末，房地產業(yè)增加值占本地區(qū)國內生產總值7%以上。 上海房地產市場已經進入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持較高水平，投資和消費繼續(xù)同步增長。特別是國家把房地產作為國民經濟支柱產業(yè)的政策落實后，給上海市房地產市場帶來了巨大的動力，開發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項目隨處可見，市場火爆程度至近年來的新高。 Opportunity機會分析178。178。178。178。 同時，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠路和那段陜西路上基本沒有。而且，目前項目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。178。178