【正文】 盤(pán)，市場(chǎng)的空白點(diǎn)在于高品質(zhì)的中檔價(jià)位的樓盤(pán)。因?yàn)槟壳办o安區(qū)7000元以下的樓盤(pán)基本售完，出現(xiàn)市場(chǎng)空缺。小區(qū)有2000平方米的陽(yáng)光會(huì)所。距長(zhǎng)壽路300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價(jià)偏高。周邊個(gè)案基本情況分析A\樓盤(pán)名稱(chēng)靜安康寓滬中新苑靜安青年匯位置康定路1158號(hào)武寧南路88號(hào)江寧路新閘路口總建筑面積17863平方米建筑規(guī)劃2幢小高層和1幢多層4幢小高層和2幢高層1幢18層小高層價(jià)格4500~6600元/平方米5088~6650元/平方米均價(jià)10000元/平方米房型面積~~46~88平方米主力總價(jià)76萬(wàn)元人民幣72萬(wàn)元人民幣55萬(wàn)元人民幣 主力面積135平方米50平方米得房率76~79%70%75%綠化率30%36%35%交房時(shí)間2003年1月2002年11月2003年7月28日銷(xiāo)售率80%96%尚在預(yù)定階段開(kāi)發(fā)商恒興房產(chǎn)滬中花苑房地產(chǎn)新格房地產(chǎn)綜合評(píng)述地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹(shù)成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿(mǎn)了上海式生活氣息。該區(qū)域?qū)?dòng)遷居民１．２萬(wàn)戶(hù)，拆除舊里２０萬(wàn)平方米。靜安區(qū)將堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。今年來(lái)，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。原先靜安區(qū)樓盤(pán)多集中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。物業(yè)類(lèi)型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均銷(xiāo)量頗佳；第二塊是北京路以南，這一塊樓盤(pán)以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長(zhǎng)樂(lè)路上，如四方新城，皇家公寓等。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式，進(jìn)入了全新時(shí)期。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均10萬(wàn)平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來(lái)好運(yùn)。靜安區(qū)的商品住宅，價(jià)格在6000—8000元之間。H、 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著供求兩旺態(tài)勢(shì)，即使今年下半年房?jī)r(jià)有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房?jī)r(jià)還會(huì)小幅上仰。G、 ，%。上海樓市從1999年底回升以來(lái)，2000~2001年可稱(chēng)為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期，這一時(shí)期至少3~5年。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過(guò)多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隨之集聚。這主要是由于2001年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡，因此沒(méi)什么可比性。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開(kāi)發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。178。去年7月1日實(shí)施招標(biāo)制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)展、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極的作用。%，供求比為1：。178。E、 據(jù)市價(jià)格監(jiān)測(cè)中心最近統(tǒng)計(jì)，目前上海購(gòu)買(mǎi)高檔價(jià)位住房的境內(nèi)外人士約占購(gòu)房群體的30%，65%以上的市民買(mǎi)的是中低價(jià)住房，其中有辦事人員、個(gè)體工商戶(hù)、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個(gè)最新“社會(huì)各階層”的購(gòu)房分析，反映了上海住宅市場(chǎng)目前的最新需求。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，%，%，%。從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)上海樓市至少有3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運(yùn)行；存量房更趨活躍，交易量將超過(guò)增量房；人均一間房目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在GDP中的比重將超過(guò)7%。178。178。同時(shí)，也走出了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、慘淡經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū),人文,居住環(huán)境不錯(cuò),交通便捷,生活,就業(yè)方便；第三塊是曹家渡附近。近年來(lái)，由于市府對(duì)蘇州河沿岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過(guò)多年沉寂之后，在千年變遷的時(shí)候，推出多個(gè)頗有份量的樓盤(pán)。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里２０萬(wàn)平方米。此后，靜安區(qū)還剩５５萬(wàn)平方米舊里?？梢?jiàn)本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。但房型面積偏大，造成總價(jià)較高，綠化率偏低。地段不錯(cuò)，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。D\長(zhǎng)壽路沿線個(gè)案比較：樓盤(pán)名稱(chēng)上海知音音樂(lè)廣場(chǎng)秋水云廬位置長(zhǎng)壽路1012號(hào)長(zhǎng)壽路468號(hào)長(zhǎng)壽路28弄總建筑面積17萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米建筑規(guī)劃3幢小高層和2幢高層2幢小高層、5幢高層3幢8—33F高層價(jià)格5500~8000元/平方米5500~6900元/平方米5000~6600元/平方米房型面積~230平方米~137平方米~184平方米主力總價(jià)72萬(wàn)元人民幣78萬(wàn)元人民幣62萬(wàn)和76萬(wàn)人民幣主力面積120平方米得房率78%80%82%綠化率45%40%50%交房時(shí)間2003年8月2002年12月2002年8月銷(xiāo)售率80%90%98%開(kāi)發(fā)商復(fù)地集團(tuán)中偉房地產(chǎn)泰元置業(yè)綜合評(píng)述目前開(kāi)發(fā)2期，總建面有10萬(wàn)方，主要銷(xiāo)高層。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。而報(bào)紙（包括中房指數(shù)）反映的價(jià)格是目前國(guó)際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤(pán)的價(jià)格，也就說(shuō)目前靜安區(qū)均價(jià)8020元帶有一定的片面性。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。b) SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個(gè)方面。與未來(lái)靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項(xiàng)目日后帶來(lái)眾多的市場(chǎng)關(guān)注。178。 主要公交線路在江寧路和長(zhǎng)壽路上。 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對(duì)于開(kāi)發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。178。178。特別是國(guó)家把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實(shí)后，給上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的動(dòng)力，開(kāi)發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項(xiàng)目隨處可見(jiàn)，市場(chǎng)火爆程度至近年來(lái)的新高。 上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)啟動(dòng)新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。本項(xiàng)目完全可以在其他個(gè)案尚未推出前，強(qiáng)得一定的市場(chǎng)份額。178。178。但是，該項(xiàng)目有其1期作為支點(diǎn)，內(nèi)部配套方面就有了一定補(bǔ)充。 因?yàn)槟壳绊?xiàng)目雖已動(dòng)工，但許多方面仍可根據(jù)實(shí)際情況作局部修改。178。 項(xiàng)目配套完善，有利于在開(kāi)發(fā)中營(yíng)造優(yōu)質(zhì)地段、高品位休閑生活概念，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值。結(jié)論： 項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營(yíng)造，可 以形成樓盤(pán)極強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)。178。178。 關(guān)于其他幾棟樓看看是否可以打加強(qiáng)樁，從而使得突出幾個(gè)向南房型的優(yōu)點(diǎn)，便于去化。 我們將為客戶(hù)描述了以下情景：早晨醒來(lái)，您可以通過(guò)您的計(jì)算機(jī)查看社區(qū)服務(wù)中心提供的圖文并茂的早餐供應(yīng)表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時(shí)間里，您可以通過(guò)INTERNET網(wǎng)收看世界各大電臺(tái)、電視臺(tái)的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)著您的愛(ài)車(chē)到自動(dòng)化洗車(chē)場(chǎng)，把車(chē)清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒(méi)有關(guān)燈，沒(méi)關(guān)系，您可以通過(guò)辦公室里的電腦把家里的燈關(guān)掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調(diào)打開(kāi)，并調(diào)試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對(duì)面”地聊天、談生意，同遠(yuǎn)在美國(guó)的一個(gè)您素不相識(shí)的人進(jìn)行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過(guò)計(jì)算機(jī)查看股市行情、金融信息；此時(shí)已是夜里11點(diǎn)，您仍無(wú)睡意，可以通過(guò)視頻點(diǎn)播VOD收看您想看的某部影片或某場(chǎng)足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)機(jī)票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書(shū)的習(xí)慣，您可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)圖書(shū)館閱讀各類(lèi)書(shū)籍。 流戀靜安本案名欲表現(xiàn)出目前滬上存在相當(dāng)部分的市民對(duì)回歸市中心的強(qiáng)烈愿望。 五項(xiàng)金牌措施：房屋質(zhì)量保證卡、家庭綠化卡、快樂(lè)教育卡、物業(yè)服務(wù)卡和社區(qū)書(shū)香卡（當(dāng)場(chǎng)解釋給發(fā)展商聽(tīng)） 關(guān)于樣板房 關(guān)于全設(shè)計(jì)售樓的問(wèn)題178。一方面是家庭裝潢市場(chǎng)長(zhǎng)期不規(guī)范造成的消費(fèi)者后顧之憂(yōu)，一方面是毛坯房售樓的房型缺點(diǎn)暴露無(wú)遺，確實(shí)在影響著住宅市場(chǎng)的發(fā)展。如何去激發(fā)，如何去滿(mǎn)足，是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初和售樓時(shí)最應(yīng)多考慮的問(wèn)題。178。178。178。一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 第三，操作手法的連貫性。 行銷(xiāo)建議A、 價(jià)格策略B、 引導(dǎo)系統(tǒng)C、 促銷(xiāo)方式D、 媒體投放E、 社區(qū)服務(wù)F、