【正文】 。，導(dǎo)致售價偏高178。178。 Weakness（劣勢分析）178。 由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。178。 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時間對目前市場中客戶的實際需求進(jìn)行討論和修改。 主要公交線路在江寧路和長壽路上。 步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。178。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。與未來靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項目日后帶來眾多的市場關(guān)注。178。 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。c) 我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 178。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。那么，做高價位的樓盤就顯得有點“懸”了。而顯然本案符合這一特點。因此，對于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。l 目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計劃在年底開盤上市。而報紙（包括中房指數(shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價8020元帶有一定的片面性。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。l 而目前市場真正受到絕大部分客戶歡迎的是價位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓斄?，起到了搶占“市場眼球”的作用。l 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。四明結(jié)構(gòu)。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主題景觀。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。D\長壽路沿線個案比較：樓盤名稱上海知音音樂廣場秋水云廬位置長壽路1012號長壽路468號長壽路28弄總建筑面積17萬平方米10萬平方米建筑規(guī)劃3幢小高層和2幢高層2幢小高層、5幢高層3幢8—33F高層價格5500~8000元/平方米5500~6900元/平方米5000~6600元/平方米房型面積~230平方米~137平方米~184平方米主力總價72萬元人民幣78萬元人民幣62萬和76萬人民幣主力面積120平方米得房率78%80%82%綠化率45%40%50%交房時間2003年8月2002年12月2002年8月銷售率80%90%98%開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)中偉房地產(chǎn)泰元置業(yè)綜合評述目前開發(fā)2期，總建面有10萬方，主要銷高層。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險較大。1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。地段不錯，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。B\樓盤名稱鼎鑫佳園靜安四季花園大聞麗都苑位置昌平路西康路膠州路余姚路海防路377號總建筑面積價格5180~6180元/平方米5300~6200元/平方米4800~6100元/平方米房型面積~~203平方米~建筑規(guī)劃小高層、高層多層、小高層多層、小高層主力總價80萬元人民幣82萬元人民幣72萬元人民幣主力面積135平方米148．56平方米128．34平方米得房率79%78%79%綠化率35%30%33%交房時間2002年12月2000年5月2000年12月銷售率98%100%100%開發(fā)商康定房地產(chǎn)新概念房地產(chǎn)大聞房地產(chǎn)綜合評述位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。但房型面積偏大，造成總價較高，綠化率偏低。 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。 本案周邊178。為此，該區(qū)將實施成片開發(fā)和零星拔點相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。該項目暫名“靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。178。 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅戰(zhàn)。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基礎(chǔ)上，計劃再拆平舊里２０萬平方米。 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢的同時，也使得整個靜安區(qū)樓市活躍起來。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量的樓盤。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨特設(shè)計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū),人文,居住環(huán)境不錯,交通便捷,生活,就業(yè)方便；第三塊是曹家渡附近。 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。 靜安區(qū)位于市中心，地