【正文】 178。缺點(diǎn)：缺乏質(zhì)、期可信度，不適于新品牌開發(fā)商，需要大量知名設(shè)計(jì)人員 關(guān)于景觀設(shè)計(jì) 關(guān)于內(nèi)部配套 推廣建議178。“開發(fā)前，我們賣夢想；建設(shè)中，我們賣信心；銷售時(shí)，我們賣服務(wù)；交房后，我們賣口碑。朗朗上口。這種變化對現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。 同一區(qū)域內(nèi)競爭個(gè)案較為有實(shí)力，而且有個(gè)別公司的地理位置較我們更為理想，更為有利。 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項(xiàng)目的核心客戶的人數(shù)在增多。178。178。對于未來本項(xiàng)目升值前景看好。178。178。 本項(xiàng)目規(guī)劃在8萬多平米，屬于較小規(guī)模。178。 說明：a) SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。同時(shí)，前面說的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。只是房型一般。 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。178。南塊樓盤以商辦樓為主，外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè)雙高區(qū)的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。是上海最早全部拆除“365”危棚簡屋的區(qū)之一。但是，上海樓市仍以本地消費(fèi)者為主體。178。B、 土地市場升溫178。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為1：，銷售供求比為1：。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報(bào)告〉顯示，6月份住宅平均單價(jià)達(dá)到5430元，與5月相比，%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，從各區(qū)域的房價(jià)變動(dòng)情況來看，普漲的特點(diǎn)十分明顯。 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析178。178。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。l 目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項(xiàng)目由于還處于動(dòng)工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對目前市場中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。178。 上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長。 最近靜安區(qū)提出“一軸兩翼，南留北改”：“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。84%樓盤還屬于中低檔，尤其是4000~5000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻。 本項(xiàng)目地理位置尚佳。 在今后3~5年內(nèi)，市場前景依然看好，承接力較強(qiáng)。而且，離本案很近的（只隔2條馬路）靜安興海城的2期馬上也要起動(dòng)了，無論在體量上，還是在內(nèi)部建造的棟數(shù)，以及其目前暫定建筑風(fēng)格上都極其相似。 時(shí)間機(jī)遇：本案周邊近期無任何項(xiàng)目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。但原來應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。178?？勺鲞m當(dāng)個(gè)性設(shè)計(jì)調(diào)整。 行銷建議A、 價(jià)格策略B、 引導(dǎo)系統(tǒng)C、 促銷方式D、 媒體投放E、 社區(qū)服務(wù)F、 商業(yè)房建議G、 整合營銷組合★銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則：178。一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。178。如何去激發(fā)，如何去滿足，是每一個(gè)開發(fā)商在開發(fā)之初和售樓時(shí)最應(yīng)多考慮的問題。 五項(xiàng)金牌措施：房屋質(zhì)量保證卡、家庭綠化卡、快樂教育卡、物業(yè)服務(wù)卡和社區(qū)書香卡（當(dāng)場解釋給發(fā)展商聽） 關(guān)于樣板房 關(guān)于全設(shè)計(jì)售樓的問題178。 我們將為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計(jì)算機(jī)查看社區(qū)服務(wù)中心提供的圖文并茂的早餐供應(yīng)表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時(shí)間里，您可以通過INTERNET網(wǎng)收看世界各大電臺、電視臺的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達(dá)地下停車場，開著您的愛車到自動(dòng)化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關(guān)燈，沒關(guān)系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關(guān)掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調(diào)打開，并調(diào)試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計(jì)算機(jī)進(jìn)入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意，同遠(yuǎn)在美國的一個(gè)您素不相識的人進(jìn)行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過計(jì)算機(jī)查看股市行情、金融信息；此時(shí)已是夜里11點(diǎn)，您仍無睡意，可以通過視頻點(diǎn)播VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)訂購機(jī)票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習(xí)慣，您可以通過網(wǎng)絡(luò)圖書館閱讀各類書籍。178。結(jié)論： 項(xiàng)目的這些優(yōu)勢再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營造，可 以形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。178。但是，該項(xiàng)目有其1期作為支點(diǎn)，內(nèi)部配套方面就有了一定補(bǔ)充。178。 上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)啟動(dòng)新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。178。 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。178。b) SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個(gè)方面。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。地段不錯(cuò)，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里２０萬平方米。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時(shí)候，推出多個(gè)頗有份量的樓盤。同時(shí)，也走出了低價(jià)競爭、慘淡經(jīng)營的惡性循環(huán)。178。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，%，%，%。178。去年7月1日實(shí)施招標(biāo)制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)展、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極的作用。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢。這主要是由于2001年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。上海樓市從1999年底回升以來，2000~2001年可稱為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期，這一時(shí)期至少3~5年。H、 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求兩旺態(tài)勢，即使今年下半年房價(jià)有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價(jià)還會小幅上仰。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均10萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運(yùn)。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等均銷量頗佳；第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長樂路上，如四方新城，皇家公寓等。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。該區(qū)域?qū)?dòng)遷居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。周邊個(gè)案基本情況分析A\樓盤名稱靜安康寓滬中新苑靜安青年匯位置康定路1158號武寧南路88號江寧路新閘路口總建筑面積17863平方米建筑規(guī)劃2幢小高層和1幢多層4幢小高層和2幢高層1幢18層小高層價(jià)格4500~6600元/平方米5088~6650元/平方米均價(jià)10000元/平方米房型面積~~46~88平方米主力總價(jià)76萬元人民幣72萬元人民幣55萬元人民幣 主力面積135平方米50平方米得房率76~79%70%75%綠化率30%36%35%交房時(shí)間2003年1月2002年11月2003年7月28日銷售率80%96%尚在預(yù)定階段開發(fā)商恒興房產(chǎn)滬中花苑房地產(chǎn)新格房地產(chǎn)綜合評述地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。