【正文】 項目開發(fā)商所欠缺的。 續(xù)多年的經(jīng)濟高速增長大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟發(fā)展保持良好勢頭。178。同時，目標也更為明確了，按照“十五”計劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。178。178。178。與世界經(jīng)濟的頻繁接觸，以及相對較高的收益和較低的風險讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進行住房投資。 目前本區(qū)域內(nèi)暫時無新樓盤推出，出現(xiàn)所謂“斷層”現(xiàn)象。對于本項目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時間優(yōu)勢。O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策178。178。對于未來本項目升值前景看好。 國家為了保護購房者的利益，已經(jīng)出臺了《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)信貸管理辦法》等等一系列法規(guī)對房地產(chǎn)市場進行正規(guī)化管理。 住房消費者在經(jīng)歷了多年的市場洗禮后由原來的沖動型消費逐步轉(zhuǎn)向理智，尤其在上海。178。 靜安區(qū)目前已經(jīng)走出盤整期，市政的“北改”速度加快，樓市將有許多新盤出現(xiàn)。再加上滬上客戶的消費心理的日漸成熟，對物業(yè)的挑選更為細致等，這都對本項目開發(fā)提出了較高的要求。 目前漲盤大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量的16%。秋水云廬 音樂廣場單價：5000—6000 單價：5500—6900主力2房： 總價：62萬 主力3房： 總價：72萬主力3房： 總價：76萬 千路公寓上海知音 單價：5800—6500單價：5500—8000 主力2房： 總價：56萬主力2房：120M2 總價：72萬 主力3房： 總價：87萬北靜安河濱花園單價：6000—8000主力3房： 總價：110萬靜安順德苑單價：5500—7100主力2房：120M2 總價：75萬主力3房：140M2 總價：88萬喜福會單價：7300—13000主力3房： 總價：180萬 總價：180萬靜安康寓單價：4500—6600主力3房：135M2 總價：76萬滬中新苑單價：5088—6650主力2房： 總價：72萬達安花園二期單價：5500—7500主力1房： 總價：40萬主力2房：— 總價：66萬主力3房： 總價：78萬西 靜安茗園 東 南靜安楓景單價：9000—10000主力3房：135M2 總價：130萬靜安青年匯（新格公寓）均價：10000主力房：50M2 總價：55萬178。178。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多。178。178。★ 本項目優(yōu)勢：178。178。178。屬于市中心地段，配套齊全。178。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。 發(fā)展商、投資商的信譽和實力，產(chǎn)品品質(zhì)有保障。178。178。178。178。而且，目前整個上海樓市看好，本案在大勢前提條件下，有望成功。 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項目的核心客戶的人數(shù)在增多。 “一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展保持良好的勢頭，本項目又可借其勢頭，發(fā)揮一下“北改”的政府規(guī)劃特點?！?本項目劣勢178。故而，我們應盡量做到精致，在軟件上化工夫。 項目中目前的一些房型較不合理，雖然控制了總價，但是破壞了和諧性和科學性。尤其是單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。 目前整個靜安區(qū)開發(fā)的項目雖沒有其他幾個區(qū)的多，但其競爭也是較為激烈。因此，我們特別注意。 同一區(qū)域內(nèi)競爭個案較為有實力，而且有個別公司的地理位置較我們更為理想，更為有利。 項目目前的公交路線較少，交通不是十分方便。 目前項目周圍生活配套設(shè)施檔次不是很高，與項目市場定位及主要目標客戶身份不相符。 項目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。 項目定位 價格、面積、房型說明 項目建議 178。178。178。故在確定項目各個方面的大方向后，應當盡快施工，以便本案第一時間搶先占領(lǐng)一定市場份額，取得先機！178。這種變化對現(xiàn)代城的客戶群有深遠的影響。 如本案樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個單元設(shè)置高速寬帶專用INTERNET接口，免費為住戶提供家庭主頁（HOMEPAGE）等。 三、 營銷篇 客源分析178。 由于嚴格控制了面積，導致總價不會很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購買本案，尤其是酒店式公寓。 喜歡市中心的客戶 案名確定178。178。取名“流戀”顯然是要表達這層涵義。178。朗朗上口。 戀城 賣點塑造178。 背景介紹a) 商品化住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，而住宅銷售的商品化特征已越來越符合現(xiàn)代市場營銷規(guī)律。若要作好這一點，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個性和消費特征，如何去鎖定他們等等。b) 為了便于開發(fā)建設(shè)，國內(nèi)的商品住宅基本上都是毛坯交房，消費者也基本都認可。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國際化都市，消費者的需求也發(fā)展迅速。如果有一種新售樓模式，既能有毛坯房售樓的開發(fā)方便性，又有全裝修售樓的按揭合一、利潤增值的“成品”優(yōu)勢，還能保證消費者在裝潢上的造價個性、設(shè)計個性需求，最重要的這種售樓模式要能盡力彌補所有房型上的缺點合不足，這種售樓模式就是“全設(shè)計售樓”。 全設(shè)計售樓及優(yōu)勢a) 全設(shè)計售樓，是提取了毛坯房交房合全裝修交房各自的優(yōu)勢，消除了兩者的固有的缺點，而最新推出的一種全新售樓模式，最大的特點是能“賣給顧客一個想象中的家”，簡單的說，全設(shè)計售樓就是將量身定做的家居環(huán)境方案連同房子一起賣給客戶的售樓模式，其實就是家居設(shè)計與家庭裝潢的提前介入?！伴_發(fā)前，我們賣夢想；建設(shè)中，我們賣信心；銷售時，我們賣服務(wù)；交房后，我們賣口碑。什么樣的房子能讓人有“居住欲”，什么樣的房子能讓人有“擁有欲”。c) 每一個客戶看到一種房型時，都會想象它將來是什么樣子，能實現(xiàn)一種什么樣的生活。但對一般的客戶來說，很有局限性，這種局限性，會大大限制顧客的購買欲。但對于現(xiàn)房來說，全設(shè)計房的“全裝修”優(yōu)勢便盡顯出來了：工程化的效率、資信、服務(wù)、質(zhì)量、成本、個性化的造價與家居環(huán)境，一直是住宅產(chǎn)業(yè)最期待的事。是全設(shè)計售樓的優(yōu)勢所在。 售樓模式的對比 模式 階段現(xiàn)房售樓期房售樓毛房售樓優(yōu)點：直觀、可信缺點：暴露房型缺點，自雇裝修麻煩，缺乏商品美感優(yōu)點：先期開發(fā)成本低，后期可做房型施工調(diào)整缺點：不直觀、缺乏質(zhì)、期可信度菜單式全裝修售樓優(yōu)點：直觀、可信，直接入住，激發(fā)購買欲缺點：開發(fā)成本及風險過大，很難滿足個性需求，容易惡性積壓優(yōu)點：按揭合一。缺點：管理成本大，難度提高，責任期過長及責任范圍過寬，不直觀，選擇范圍小，不容易滿足個性，缺乏質(zhì)、期可信度全設(shè)計售樓優(yōu)點：直觀、可信、可集中進行工程化資質(zhì)裝潢，能滿足個性及保證質(zhì)量，大大減少裝潢后遺癥，彌補房型缺點，展現(xiàn)家居美感。缺點：缺乏質(zhì)、期可信度，不適于新品牌開發(fā)商，需要大量知名設(shè)計人員 關(guān)于景觀設(shè)計 關(guān)于內(nèi)部配套 推廣建議178。保證目前開發(fā)項目的工程質(zhì)量，以各分類工程都能取得優(yōu)良工程獎為目標，從而建立“品質(zhì)優(yōu)良”的樓盤形象。 引入專業(yè)物業(yè)管理——在項目開始同時引入專業(yè)物業(yè)管理，提高目前開發(fā)項目的物業(yè)管理水平，使樓盤從頭到尾都有一個規(guī)范的發(fā)展成長過程，體現(xiàn)出樓盤的素質(zhì)，對日后的公司品牌形象也有很大幫助。178。 增強附加值——為本項目添加一些附加值的建議：1）、創(chuàng)造具有自己獨特個性的文化氛圍，適應本地社區(qū)政治、經(jīng)濟發(fā)展的需要，從規(guī)劃設(shè)計上滿足業(yè)主們的生活、娛樂、工作的需要，醞釀高尚的運動社區(qū)文化少不了一種深厚的人文基礎(chǔ)，這與居住者自身素質(zhì)和小區(qū)的藝術(shù)氛圍密不可分，營造出高雅的尊貴格調(diào)，貫徹“以人為本”的理念，使居住者享有精神生活的充實與富裕，演繹高尚社區(qū)文化。3）、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。 宣傳推廣——有計劃、有步驟、有目的地運用狂風暴雨式的立體強勢宣傳與細水長流式的公關(guān)活動相結(jié)合，提高項目的知名度，塑造項目形象。 第一，銷售手法的差異性。178。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。178。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。四、 銷售手冊五、 合作事宜19 / 19