【正文】 家留下深刻的印象。島外純度假養(yǎng)老家庭一般為中產(chǎn)階級富裕階層，購買能力強，迅速落定。他們買房不僅是在乎房子本身，更在乎的是“生活方式”，在他們眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所，他們追求的是一種休閑的生活方式：完全放松心情，回歸、親近自然。在瓊海長期居住的需要改善生活條件的新婚家庭和隨著東環(huán)輕軌落成享受?？诠ぷ?，瓊海居住的年輕白領，他們對產(chǎn)品比較挑剔，對價格有一定的抗性。雖然這類人群對價格也具有一定的抗性，如果本案能創(chuàng)造出更多的附加值，相信會減小這類購買人群對價格的抗性。 第三部分 建議篇一、項目基本建設意見鑒于該地塊地理位置、項目周邊環(huán)境與在售樓盤品質(zhì)，結(jié)合瓊海房地產(chǎn)市場特點，我們認為實現(xiàn)產(chǎn)品差異化、高性價比是項目成功的關鍵所在。二、開發(fā)方向和檔次建議以面向島外市場，打造適宜休閑度假和吸引外地人養(yǎng)老居住的樓盤為理念，鎖定項目的開發(fā)方向和檔次：建設成上規(guī)模的各項服務設施配套齊全、獨具特色的精品住宅區(qū)。建設成名副其實的花園住宅區(qū)。要從本地實際出發(fā)，完善小區(qū)配套設施建設，不斷改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，做到水面、草坪、花卉、灌木、喬木合理配置，講求整體綠色效果。中高檔住宅應從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關配套設施設備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修、園林綠化等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當然臨街玻璃材質(zhì)，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務信心和保證。因此從含義上來說，本項目宜采用熱帶建筑風格融合其它建筑特色。從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用淺綠色．三、開發(fā)節(jié)奏建議瓊海市房地產(chǎn)業(yè)自1993年起步以來，經(jīng)過十幾年的努力，取得了一定的發(fā)展，對瓊海市的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設做出了較大的貢獻，“非典”之后，海南“健康島”品牌在全國已經(jīng)深入人心，繼?？?、三亞之后，瓊海房地產(chǎn)業(yè)也開始逐步進入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預計將會持續(xù)3－5年，可以說目前是進入第二個春天。四、園林景觀建議園林風情建議如今瓊海房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計，已經(jīng)從只注重項目的外部環(huán)境逐步轉(zhuǎn)移到內(nèi)外環(huán)境并重，客戶挑選滿意的小區(qū)購買，在外部大環(huán)境大體相同的條件下，只會讓眼光挑剔小區(qū)內(nèi)部的園林綠化等。有一定特色的園林綠化，可增加項目的市場炒作空間和廣告噱頭，吸引目標客戶的關注。巴厘島人都是生活哲學家，工作時認真工作，用餐時喜悅的吃，睡覺時安詳?shù)乃?，與萬物眾神和平相處，心無旁騖的過每分每秒，生活自然逍遙，一生無限快意。備選方案可往海南熱帶黎苗風情園林上考慮，此類園林特色明顯，與海南熱帶氣候相呼應，養(yǎng)護簡易，成本低。綠化及景觀設計建議本案在景觀環(huán)境上具有一定的先天外部優(yōu)勢，天然水系萬泉河是瓊海重要的歷史和文化的起源，這里是瓊海文化的積淀所在，建議把萬泉河水引入社區(qū)，設計成溪流、中心湖景區(qū)等循環(huán)活水系，使整個小區(qū)更具有文化和歷史的氛圍。同時可在社區(qū)內(nèi)的溪流中養(yǎng)魚，建造以水景為特色的景觀小品，將老年人的一切戶外活動順“水”展開。還可以拉高本案價位。在戶型并不突出優(yōu)點的條件下用多風格精裝彌補，保持差異化競爭優(yōu)勢。除泳池外的水系可直接引入萬泉河的自然淡水系統(tǒng)；社區(qū)設置廢水處理系統(tǒng)，生活廢水經(jīng)層層凈化后，用于小區(qū)綠化灌溉及水景補水。社區(qū)公共照明利用太陽能儲電設備照明，節(jié)約社區(qū)管理成本。小區(qū)綜合配套建議項目產(chǎn)品定位為度假、養(yǎng)老型社區(qū)，在進行社區(qū)配套時充分尊重老年人生活的特殊性質(zhì)和多層次的精神需求，給他們提供一個完整的生活交流、醫(yī)療、休閑娛樂、教育、體育鍛煉的環(huán)境和場所。小區(qū)及每戶智能化配套建議 每戶（間）設置無線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部設小總機設置電話數(shù)據(jù)交換機，每戶內(nèi)配有一臺社區(qū)免費直線撥通電話，每月只需交納一定的管理費用社區(qū)一卡通智能化服務系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、衛(wèi)星電視社區(qū)內(nèi)較為密集的定點設置SOS的緊急呼叫系統(tǒng)考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道電子公告板（中、英雙語）、背景音樂遠程抄表系統(tǒng)家政服務系統(tǒng)………… 會所氧吧健身設備、保健設備組合夾層設桌球、乒乓球、棋牌室、閱覽室醫(yī)務室兼保健功能及售藥社區(qū)體檢中心兒童看護室、老人活動中心家政服務中心七、物業(yè)管理建議小區(qū)安保系統(tǒng)建議 紅外線保安系統(tǒng)可視對講門禁系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報警裝置）防火煙感系統(tǒng)煤氣泄漏報警裝置車輛視覺管理系統(tǒng)…………物業(yè)服務內(nèi)容建議 清潔服務 代購、代訂服務 定期保健和健康檢查服務 寵物托管服務 郵政收發(fā)、定時提醒等服務 旅游活動安排服務 健身培訓、輔導及陪練 日常醫(yī)療保健指導 花卉、盆景藝術指導 社區(qū)內(nèi)的老年聯(lián)誼沙龍、互助小組 社區(qū)定點班車服務、臨時叫車服務其他為老年人提供的特殊服務 第四部分 項目風險規(guī)避本建議書所作的引入天然水系、社區(qū)循環(huán)用水、太陽能熱水站、風情園林、精裝交付等均為區(qū)別于周邊競爭項目的創(chuàng)新體系，這些創(chuàng)新體系得以實施，都需要發(fā)展商加大投入支撐。所以，創(chuàng)新和風險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。因為創(chuàng)新的目的在于取得競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢只有顯化出來并達到目的，優(yōu)勢才確立，風險才降低，若優(yōu)勢過度，則需要付出更多的資源與管理代價，反而不經(jīng)濟。創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現(xiàn)不了，風險反而增大，將會嚴重損害經(jīng)濟效益。創(chuàng)新程度越高，其操作難度越大，失敗的風險性也越大。后語房地產(chǎn)開發(fā)諸多環(huán)節(jié)中,哪個環(huán)節(jié)最重要?其實很多開發(fā)商都搞錯了。其實最重要的一環(huán)是產(chǎn)品營銷.取得土地以后,開發(fā)商就得考慮怎么賣得好,怎么能有好價錢?一句話,怎么能賺更多的利潤。 一個項目最難的是產(chǎn)品的市場定位,最不好做的是產(chǎn)品的市場推廣。守株待兔,姜太公釣魚,坐在家門口等消費者來買房,在報紙登些房地產(chǎn)廣告,或那條街道上樹一些廣告牌,就幻想能把房子買得好恐怕這樣的日子一去不返了。找準潛在客戶群體,做好針對這些準客戶做營銷主動的直接營銷。 本案的主要客戶群體為島外度假養(yǎng)老人士，完全依靠來海南旅游的游客購買是比較不現(xiàn)實的，應該采取走出去戰(zhàn)略。為此，尋找已經(jīng)在全國建立起成熟銷售網(wǎng)絡的合作伙伴是最好的途徑。真誠希望我們能