【正文】 寓滬中新苑靜安青年匯位置康定路1158號武寧南路88號江寧路新閘路口總建筑面積17863平方米建筑規(guī)劃2幢小高層和1幢多層4幢小高層和2幢高層1幢18層小高層價格4500~6600元/平方米5088~6650元/平方米均價10000元/平方米房型面積~~46~88平方米主力總價76萬元人民幣72萬元人民幣55萬元人民幣 主力面積135平方米50平方米得房率76~79%70%75%綠化率30%36%35%交房時間2003年1月2002年11月2003年7月28日銷售率80%96%尚在預(yù)定階段開發(fā)商恒興房產(chǎn)滬中花苑房地產(chǎn)新格房地產(chǎn)綜合評述地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計實行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競標(biāo)。該區(qū)域?qū)舆w居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。靜安區(qū)將堅持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯的樓盤。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。原先靜安區(qū)樓盤多集中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。178。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均銷量頗佳；第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長樂路上，如四方新城，皇家公寓等。178。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式，進(jìn)入了全新時期。 靜安區(qū)由于其獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均10萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運(yùn)。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務(wù)貿(mào)易洽談活動，靜安區(qū)同時是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)60多處，萬國、申銀等證券公司營業(yè)部40多家；另有中國人民保險公司、太平洋保險公司等設(shè)立的辦事處。靜安區(qū)的商品住宅，價格在6000—8000元之間。 。H、 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求兩旺態(tài)勢，即使今年下半年房價有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價還會小幅上仰。有關(guān)專家估計，投資置業(yè)約占總量的10—20%。G、 ，%。F、 市中心三個區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項目上都紛紛高價上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價格水平制定了一個較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到7330元和8020元的新高度。上海樓市從1999年底回升以來，2000~2001年可稱為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期，這一時期至少3~5年。 2002年第一季度，%。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過多，市場風(fēng)險隨之集聚。178。這主要是由于2001年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。（5）土地登記可查詢制度。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣過渡，因此沒什么可比性。但總體而言，對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好消息，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對個人消費(fèi)來說，還貸利息少了，購房成本降低了。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢。 靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱一、 市場篇 上海市房地產(chǎn)市場分析A、 開發(fā)投資持續(xù)上升 178。178。因此，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級市場的需求。去年7月1日實施招標(biāo)制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)展、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極的作用。(6)集體決策制度。%，供求比為1：。 由此可見，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。178。%，占存量交易面積的比重，%，%；，單價為2950元/平方米，比去年同期增加450元，%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，%。E、 據(jù)市價格監(jiān)測中心最近統(tǒng)計，目前上海購買高檔價位住房的境內(nèi)外人士約占購房群體的30%，65%以上的市民買的是中低價住房，其中有辦事人員、個體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個最新“社會各階層”的購房分析，反映了上海住宅市場目前的最新需求。作為國際大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費(fèi)群體，這是無可非議的。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，%，%，%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)5—10%的下降幅度。從中長期來看，未來上海樓市至少有3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運(yùn)行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目標(biāo)實現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在GDP中的比重將超過7%。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。178。178。178。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。同時，也走出了低價競爭、慘淡經(jīng)營的惡性循環(huán)。 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價地區(qū),住宅物業(yè)也以高層居多,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪天下南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的黃金寶地。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū),人文,居住環(huán)境不錯,交通便捷,生活,就業(yè)方便；第三塊是曹家渡附近。 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量的樓盤。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基礎(chǔ)上，計劃再拆平舊里２０萬平方米。178。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。 本案周邊178?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。但房型面積偏大，造成總價較高，綠化率偏低。是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。地段不錯，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險較大。D\長壽路沿線個案比較：樓盤名稱上海知音音樂廣場秋水云廬位置長壽路1012號長壽路468號長壽路28弄總建筑面積17萬平方米10萬平方米建筑規(guī)劃3幢小高層和2幢高層2幢小高層、5幢高層3幢8—33F高層價格5500~8000元/平方米5500~6900元/平方米5000~6600元/平方米房型面積~230平方米~137平方米~184平方米主力總價72萬元人民幣78萬元人民幣62萬和76萬人民幣主力面積120平方米得房率78%80%82%綠化率45%40%50%交房時間2003年8月2002年12月2002年8月銷售率80%90%98%開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)中偉房地產(chǎn)泰元置業(yè)綜合評述目前開發(fā)2期，總建面有10萬方，主要銷高層。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主題景觀。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。l 而目前市場真正受到絕大部分客戶歡迎的是價位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓斄?，起到了搶占“市場眼球”的作用。而報紙（包括中房指?shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價8020元帶有一定的片面性。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。4暫定規(guī)劃總用