地產(chǎn)樓盤(pán)推廣策劃方案-wenkub
2023-05-10 13:39:16 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目位置：開(kāi)福區(qū)政府西側(cè)l 總占地面積：500畝l 總建筑面積：520000㎡其中：門(mén)面建筑面積：3000㎡住宅建筑面積：517000㎡l 建筑密度：28％l 容積率：l 綠化率：60％l 總貨量：3452套其中：門(mén)面：60套住宅：3392l 車(chē)庫(kù)：500多個(gè)l 配套：200余米商業(yè)文化走廊、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外雙泳池、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)l 周邊配套（市政配套）：馬廠小學(xué)、汽車(chē)北站、區(qū)政府等l 交通：9路、128路公交車(chē)、汽車(chē)北站l 價(jià)格（住宅）：1480元/㎡――2180元/㎡，均價(jià)：1700元/㎡l 戶(hù)型：一房（34㎡），48套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的7％；二房（95㎡），115套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的15％；三房（107－131㎡），320套，平層、錯(cuò)層結(jié)構(gòu)各50%，占總貨量的53％；四房（141㎡），128套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的15％；其他（180㎡以上），65套，復(fù)式結(jié)構(gòu)，占總貨量的10％。對(duì)于江濱玫瑰園，我司認(rèn)為主要的問(wèn)題在于三個(gè)方面：1． 缺乏合適的定位。金帆2． 項(xiàng)目形象力不足，缺乏必要的鮮明個(gè)性與主張。l 銷(xiāo)售狀況：一房：0％二房：0％三房：80％四房：20％其他：售出約10套2．市場(chǎng)情況分析21．基本市場(chǎng)情況l 現(xiàn)在售在建樓盤(pán)38個(gè)，為長(zhǎng)沙各區(qū)之首。附錄1. 住宅開(kāi)發(fā)狀況住宅開(kāi)發(fā)量均價(jià)1500元/㎡以下住宅均價(jià)1500元/㎡以上住宅1943740開(kāi)發(fā)量（㎡）主力戶(hù)型單位面積開(kāi)發(fā)量（㎡）主力戶(hù)型單位面積469007二房、三房128㎡1474733三房132㎡附錄2. 住宅銷(xiāo)售狀況住宅銷(xiāo)售量住宅存量均價(jià)1500元/㎡以下住宅均價(jià)1500元/㎡以上住宅1142619801121銷(xiāo)售量（㎡）存量（㎡）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售量（㎡）存量（㎡）銷(xiāo)售率4690070100％67361380112051％附錄3. 1500元/㎡以上住宅設(shè)計(jì)資料序樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶(hù)型單位面積（㎡）已售面積（㎡）均價(jià) （元/㎡）總銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元）已銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元）銷(xiāo)售率高層/多層1錦銹華天609四房 240024,14,60%多層2建鴻達(dá)l 價(jià)格主導(dǎo)市場(chǎng)?！芙逃潭炔町愝^大，高素質(zhì)人群比重并不突出?！煌ú惶奖恪 購(gòu)買(mǎi)人群觀點(diǎn)——價(jià)格低，買(mǎi)得起，住得起?！祥L(zhǎng)沙?！芙逃潭纫灾械燃捌邽橹鳌！獞?hù)型太大，不契合實(shí)際?！獌r(jià)值有保證，即使將來(lái)用來(lái)投資也好。烈士公園板塊樓盤(pán)概況烈士公園東部板塊序樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶(hù)型面積（㎡）均價(jià) （元/㎡）銷(xiāo)售率（%）備注1新華聯(lián)家園2800170178196三四房125170267045二期2夢(mèng)澤園1066721900008073615503雍景園42600100000524三四房110150284030二期4王府花園640032100001300三四房1351653159225都市先鋒556916981180二房76118255090一期l 板塊客源分析：——二次以上置業(yè)者占大多數(shù)?！糠仲?gòu)買(mǎi)做辦公用房?！Y源具備稀缺性與不可復(fù)制性，有投資價(jià)值。224. 小結(jié)l 注重環(huán)境與配套。3．江濱玫瑰園項(xiàng)目分析31．銷(xiāo)售情況l 均價(jià)：1700元/㎡l 主力戶(hù)型：三房單位，面積107－131㎡l 最暢銷(xiāo)戶(hù)型：131㎡32．客戶(hù)群分析l 國(guó)防科大職工l 區(qū)政府公務(wù)員l 湘雅醫(yī)院職工l 周邊區(qū)域原住戶(hù)l 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：就近改善居住條件。l 芙蓉北路（延伸線）即將修復(fù)到位。l ——位于開(kāi)福區(qū)政府旁，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的錨的原理分析，區(qū)政府將是一個(gè)區(qū)域發(fā)展的“錨”，所以，該板塊將有望成為一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的板塊——“區(qū)治板塊”，其周邊的項(xiàng)目也因應(yīng)此點(diǎn)而具有強(qiáng)大的升值潛力。330000㎡占地，52萬(wàn)㎡總建，65％綠化率，生態(tài)園林規(guī)模逾180000㎡，環(huán)境生態(tài)指標(biāo)、質(zhì)素在該區(qū)無(wú)出其右。l ——三江交匯之處，自然景觀資源具有稀缺性、不可復(fù)制性。l 銷(xiāo)售控制計(jì)劃有欠周全，未對(duì)熱銷(xiāo)主力戶(hù)型加以有效的保全。l 項(xiàng)目定位與宣傳缺乏深層次的挖掘與提升。36．核心問(wèn)題點(diǎn)：l 宣傳未能對(duì)項(xiàng)目的無(wú)形價(jià)值、附加價(jià)值形成拉動(dòng)?？傮w而言：對(duì)項(xiàng)目自身的綜合質(zhì)素利用不夠。l 定位要來(lái)自于產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品對(duì)定位必須具備充分的支持力?，F(xiàn)為世界歷史文化遺產(chǎn)的重點(diǎn)保護(hù)對(duì)象?，F(xiàn)在，一個(gè)全新的衛(wèi)城，即將成就長(zhǎng)沙新貴們的生活理想。——濱水而居，是一種最理想的生活方式，不止中國(guó)，放諸世界亦然?！鹳F、優(yōu)越、健康的活著，是每一個(gè)人的夢(mèng)想、追求。l 水岸衛(wèi)城，水岸是載體、衛(wèi)城是內(nèi)涵、形象。l 江濱玫瑰園已經(jīng)具備成為“極高尚社區(qū)”的態(tài)勢(shì)：——購(gòu)房者的形態(tài)已經(jīng)表明，他們內(nèi)心已經(jīng)認(rèn)定了江濱玫瑰園是綜合生活質(zhì)素的佼佼者（二次置業(yè)行為較多），即已認(rèn)定了其“高尚性”。l 隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、發(fā)展，該板塊無(wú)疑將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)又一新興中心城區(qū)（中心城區(qū)的概念不特指地理位置，而是指影響力和作用力而言）。l 與金海林置業(yè)的企業(yè)文化、開(kāi)發(fā)理念相一致?！目諝馐羌儍簟⒔】档?，是無(wú)污染的?！亲鹳F的、優(yōu)越的。代表著“天堂”、“和平”的意思。（廣告口號(hào)）一個(gè)新貴的誕生或居優(yōu)越之上l 對(duì)于貴族的理解，已經(jīng)不單指物質(zhì)，還有精神。三、目標(biāo)消費(fèi)群定位1．目標(biāo)消費(fèi)群定位的原則。這，也是我們項(xiàng)目定位的方向。烈士公園板塊213．三大板塊的主要客群關(guān)系：舊城板塊本案l 與舊城板塊在周邊企事業(yè)單位職工、拆遷戶(hù)上有一定的重合。l 發(fā)展——向舊城板塊、烈士公園板塊分流，目的在于：——打破特定的地緣制
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