【正文】 有一定影響。戶型多樣化，客戶選擇多樣化。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。業(yè)內(nèi)人士分析瓊海將是繼?？凇⑷齺喼蟮木哂蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力的城市。居家和商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)：隨著政府辦事機(jī)構(gòu)逐步遷入銀海路，中央政務(wù)區(qū)萌芽已開(kāi)始顯現(xiàn)，本項(xiàng)目必將成為就近政府公務(wù)人員及附近企業(yè)白領(lǐng)一族居家的首選，人氣的逐步聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響。東側(cè)河景有沙州島，西側(cè)有（高速公路）橋，且河面寬闊，河岸植被良好，景觀可觀性強(qiáng)。景觀優(yōu)越：沿河公園和萬(wàn)泉河路剛修建完成，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)施齊全，可與三亞濱海大道媲美。距離東線高速公路出入口僅1000米左右，距市中心3公里，距離瓊海老汽車站4公里，行駛20分鐘到達(dá)博鰲，15分鐘到達(dá)官塘，一小時(shí)到達(dá)?？诿捞m機(jī)場(chǎng)，45分鐘可到達(dá)?？?。二、主要參數(shù)總用地面積：150畝總建筑面積：221943㎡建筑密度：19%容積率：（暫定）停車位：975個(gè)（其中地上：530個(gè)；地下：445個(gè)）綠地面積：416108 M2綠地率：40%三、項(xiàng)目分析及因素分解機(jī)會(huì)點(diǎn)：地理位置優(yōu)越：用地前臨萬(wàn)泉河，一線河景。第二部分 產(chǎn)品篇一、地理位置本項(xiàng)目用地位于東線高速路入口，萬(wàn)泉河畔的開(kāi)發(fā)新區(qū)中。瓊海目前的房?jī)r(jià)在2600元/平米左右，尚處在房地產(chǎn)的萌發(fā)狀態(tài)。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，再一次給嘉積房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的契機(jī)。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，使博鰲觀光會(huì)展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對(duì)突如其來(lái)的發(fā)展陣勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法應(yīng)對(duì)如此巨大的商品消費(fèi)和文化娛樂(lè)需求。 瓊海市經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，確立了在海南東部經(jīng)濟(jì)、文化、教育、娛樂(lè)中心的絕對(duì)地位，高級(jí)飯店、酒店、大學(xué)、醫(yī)院、銀行、高爾夫等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，休閑居住、旅游觀光渾然天成。從以上情況分析，近期瓊海房地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)該是：面向島外市場(chǎng)，打造全國(guó)最佳人居環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展適宜休閑度假和吸引外地人居住的樓市。本地人購(gòu)房逐顯弱勢(shì)。唯有住宅樓還充滿商機(jī)?？蛻魜?lái)源瓊海市房地產(chǎn)消費(fèi)群體區(qū)域比較單一，面對(duì)的購(gòu)房用途較為簡(jiǎn)單：?區(qū)域客戶：東北、華北、西北城市為主的能源城市，即環(huán)境惡劣的城市?年齡層次：30—60歲?購(gòu)房用途：養(yǎng)老居多三、發(fā)展方向從調(diào)查情況來(lái)看，瓊海市房地產(chǎn)中的賓館樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓相對(duì)飽和，尤其是賓館過(guò)剩。目前瓊海商品房均價(jià)集中在2000～2800元/㎡的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。規(guī)模較大在30000平米以上的樓盤相當(dāng)少。 68～90㎡三居室 戶型 由上述的幾個(gè)售完或在售的具有代表性的樓盤以及結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市內(nèi)的房地產(chǎn)現(xiàn)階段的情況：產(chǎn)品情況①以板式結(jié)構(gòu)為主經(jīng)兩年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光效果極好，戶型方正，大部分結(jié)構(gòu)比較合理②產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力。但項(xiàng)目的宣傳重點(diǎn)偏重于商業(yè)，對(duì)居住的闡述較少。大范圍的廣告宣傳，不僅需要了島外客戶。以板樓為主，通風(fēng)采光佳。點(diǎn)評(píng)：位置離市中心不遠(yuǎn)，相對(duì)安靜，休閑。 “陽(yáng)光城住宅以小高層為主，全部房型均為南北通透，板式全明，一梯兩戶，得房率90%，24小時(shí)太陽(yáng)能供應(yīng)熱水?；緟?shù)：占地98畝，178。 1新天地近18000㎡的商業(yè)休閑街，沿萬(wàn)泉河優(yōu)雅展開(kāi)。備注：由918層的高層公寓、6棟商業(yè)樓組成，規(guī)劃設(shè)計(jì)六個(gè)組團(tuán)，分三期開(kāi)發(fā)，一線河景。 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在二年內(nèi)開(kāi)發(fā)上市。該土地項(xiàng)目四面環(huán)水，中間位置自然形成中心獨(dú)島，西邊地塊有一個(gè)天然形成的２０米小高地。點(diǎn)評(píng)：無(wú)點(diǎn)評(píng) 1嘉浪河景苑 簡(jiǎn)介：占地190畝，海南高速公路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。備注：整個(gè)小區(qū)共有23棟樓，其中前面靠近銀海路的是一棟一至二層的商業(yè)鋪面樓，鋪面上面是3+1層的多層住宅，小區(qū)內(nèi)有20棟5＋1的A、B型花園洋房，2棟9+1層觀景電梯小戶型。市場(chǎng)推廣力度不夠。主要客戶島外，達(dá)90％。萬(wàn)泉豪庭（一期已售完，二期在售）地址：迎賓大道，善集路加浪橋旁類別：高檔公寓 別墅價(jià)格：3200元／㎡起價(jià)，均價(jià)4000元/㎡基本參數(shù)：全區(qū)共占地約60000平方米，綠化率達(dá)55%，并融入100%原生態(tài)設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目成規(guī)模，注重內(nèi)部景觀，構(gòu)造“水世界”，與外部景觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。主要客戶為島外人士，不排除?？?+2生活型人士和瓊海需要改善居住環(huán)境的長(zhǎng)期居住人群。萬(wàn)泉綠洲（在售）地址：瓊海市銀海路高速路口處類別：高檔公寓價(jià)格：2720元／㎡起價(jià)，均價(jià)3500元/㎡基本參數(shù)：占地331畝，總建筑面積33萬(wàn)㎡，小區(qū)建筑密度僅15%，綠化率超過(guò)50%備注：首推一期“水世界組團(tuán)”，㎡，由11棟多層住宅、2200㎡的展翼綜合樓以及5000平方米的四棟商業(yè)配套樓組成。戶型設(shè)計(jì)的功能和實(shí)用性一般。點(diǎn)評(píng)：塔式建筑戶與戶最大的問(wèn)題就是私密性無(wú)法解決，通風(fēng)采光有一定的局限性，容易產(chǎn)生暗角。中視萬(wàn)泉灣（在售）地址：瓊海市銀海路中段類別：公寓價(jià)格：2880元／㎡起價(jià)，均價(jià)3200元/㎡基本參數(shù)：總占地面積約3萬(wàn)平方米,綠化率高達(dá)54%,停車位392個(gè),配有高爾夫果嶺、大型游泳池、對(duì)弈廣場(chǎng)、植物迷宮、森林書(shū)吧、籃球場(chǎng)等景觀配套設(shè)施備注：3棟18層與6棟11層“蝶式”高層，小高層花園洋房。比如公共照明部分均為太陽(yáng)能照明，直接節(jié)約了業(yè)主的物管費(fèi)用。90%客戶為島外人士，10%?？凇偤?+2生活型人士。碧海苑以組團(tuán)布局的方式，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的均好性，做到戶戶有景。碧海苑（已售完）地址：瓊海市銀海路類別：住宅價(jià)格：1688元／㎡起價(jià)，均價(jià)2000元/㎡基本參數(shù)：占地71畝，總建筑面積58180平米，共600余戶。地段較偏，周邊配套和景觀較差?？蛻羧后w主要為島外點(diǎn)評(píng)：板樓，南北通透，中小戶型為主。但周邊環(huán)境較差。點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目比較注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，刻意營(yíng)造度假、休閑小區(qū)環(huán)境氛圍，對(duì)后期的物業(yè)也極為重視。備注：由三棟12層商住樓組成，6080㎡兩房為主。萬(wàn)泉河國(guó)際度假村（已售完）地址：瓊海市豪華路西段類別：公寓價(jià)格：1900元／㎡起價(jià)，均價(jià)2300元／㎡基本參數(shù)：第一期用地面積：13000㎡，㎡。后對(duì)戶型進(jìn)行改造，改為中小戶型為主，重新入市。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境一般。備注：一期小區(qū)規(guī)劃為3棟12層的電梯公寓，首層為架空層，十二層公寓，頂層為復(fù)式結(jié)