【正文】 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境上花費不扉。建議在做內(nèi)部景觀時應(yīng)充分利用該部分區(qū)域，設(shè)置溪濱步道，種植樹木及設(shè)置涼亭、長廊等景觀小品，建健身鵝卵石步道。飽經(jīng)世事的老人們，當然更懂得資源的可貴，循環(huán)利用的難得。但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。許多開發(fā)商認為是產(chǎn)品設(shè)計最重要,在產(chǎn)品設(shè)計上做到了精益求精；許多開發(fā)商認為工程最重要,在工程上極其嚴格把關(guān),成本控制得很低；還有很多的開發(fā)商認為政府關(guān)系最重要,花大把的時間用來對外關(guān)系的建立。 海南凱立森房地產(chǎn)營銷策劃有限公司。我想是做有效的營銷手段了.所以房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)都是為營銷服務(wù).本項目的部分建議方案還需進一步論證。在市場競爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風險就相應(yīng)降低、減少。六、配套設(shè)施建議生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能建議在設(shè)置配套時，把生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能放在首要考慮的因素，把社區(qū)打造成全生態(tài)循環(huán)的健康社區(qū)。　　 園林性質(zhì)定位度假、養(yǎng)老、休閑公寓環(huán)境，應(yīng)以親水主題的養(yǎng)生、休閑為設(shè)計目的。但由于市場的不確定性，加上最近兩年國家針對房產(chǎn)過熱現(xiàn)象進行的政策打壓，因此，建議加快本項目的開發(fā)建設(shè)速度，爭取盡快入市銷售，搶占市場先機。此外，還要提倡親和式布局，小區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘廢人出行和活動，促進人際交往，有利于鄰里的親和度，力求建設(shè)精品小區(qū)。根據(jù)我們的產(chǎn)品定位及市場細分，認為：本案目標客戶群85%在島外，15%在島內(nèi)。（三）目標客戶定位從對旅游房地產(chǎn)調(diào)查和本區(qū)域的市場實際出發(fā)，我們初步認為該項目的目標客戶群定位為：島外度假養(yǎng)老的家庭、瓊海部分改善生活條件的新婚家庭、?？谙硎?+2生活方式的白領(lǐng)、部分享受兼長線投資型的群體。我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？必須認識到，我們賣的絕不是一個單純的建筑物，而是幾十年的時間和空間，是生活方式，那么：我們要為客戶營造什么樣的生活方式？如何讓目標消費群感受到這種生活方式？如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？如何用一切手段來闡釋這種生活方式？如何引導(dǎo)目標消費群理解這種生活方式？這就是我們的市場定位要解決的問題。周邊項目中萬泉綠洲：33萬㎡瓊海養(yǎng)生度假生活藍本；中視萬泉灣：慢調(diào)優(yōu)雅人居；博海假日：溫泉度假勝地；碧海苑：海島上的江南小鎮(zhèn)；天來泉：國際溫泉養(yǎng)生社區(qū)；新天地萬泉河路段面過大，且擔負部分過境功能，城市特征太濃；另外沿河景觀人工痕跡過大，對萬泉河自然景觀有一定影響。居家和商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)：隨著政府辦事機構(gòu)逐步遷入銀海路，中央政務(wù)區(qū)萌芽已開始顯現(xiàn)，本項目必將成為就近政府公務(wù)人員及附近企業(yè)白領(lǐng)一族居家的首選，人氣的逐步聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響。二、主要參數(shù)總用地面積：150畝總建筑面積：221943㎡建筑密度：19%容積率：（暫定）停車位：975個（其中地上：530個；地下：445個）綠地面積：416108 M2綠地率：40%三、項目分析及因素分解機會點：地理位置優(yōu)越：用地前臨萬泉河，一線河景。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，使博鰲觀光會展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對突如其來的發(fā)展陣勢，遠遠無法應(yīng)對如此巨大的商品消費和文化娛樂需求。本地人購房逐顯弱勢。規(guī)模較大在30000平米以上的樓盤相當少。 大范圍的廣告宣傳，不僅需要了島外客戶。住宅以小高層為主，全部房型均為南北通透，板式全明，一梯兩戶，得房率90%，24小時太陽能供應(yīng)熱水。備注：由918層的高層公寓、6棟商業(yè)樓組成，規(guī)劃設(shè)計六個組團，分三期開發(fā)，一線河景。備注：整個小區(qū)共有23棟樓，其中前面靠近銀海路的是一棟一至二層的商業(yè)鋪面樓，鋪面上面是3+1層的多層住宅，小區(qū)內(nèi)有20棟5＋1的A、B型花園洋房，2棟9+1層觀景電梯小戶型。項目成規(guī)模，注重內(nèi)部景觀，構(gòu)造“水世界”，與外部景觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。點評：塔式建筑戶與戶最大的問題就是私密性無法解決，通風采光有一定的局限性，容易產(chǎn)生暗角。碧海苑以組團布局的方式，實現(xiàn)小區(qū)的均好性，做到戶戶有景。但周邊環(huán)境較差。后對戶型進行改造，改為中小戶型為主，重新入市。主要客戶群體為島外人士。建筑密度低，風格現(xiàn)代簡約。第四，據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢一路看好，價格從每平米幾百元，兩三年時間里就上升到現(xiàn)在的2600元。產(chǎn)品定位是項目目前的重點工作，做適合市場需求的產(chǎn)品是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在這里，我們首先要申明的是：做為一個專業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷售公司，對于是否能接到項目是次要的，重要的是我們要對每個委托的發(fā)展商負責，因為房地產(chǎn)項目投資大、風險大，每個細節(jié)都必須用科學(xué)、公正、嚴謹?shù)膽B(tài)度對待。?？诘姆康禺a(chǎn)市場相對于海南來說，已經(jīng)比較成熟了，加上受國家宏觀調(diào)控的影響，2008年上升的空間不會太大；三亞房地產(chǎn)價格基本上達到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性亦不大；瓊海房地產(chǎn)市場剛剛起步，潛力不可估量。住宅平均數(shù)6層；；%；綠地率：%；停車位306個備注：住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42㎡到78㎡不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。陽江花苑（基本售完）地址：瓊海市銀海路類別：花園陽房價格：樓梯房1988元/㎡起，6樓1918元／㎡，電梯2160元／㎡起基本參數(shù)：總占地面積約35畝，總建筑面積35991㎡，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成備注：主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。一期原規(guī)劃戶型面積過大，以三房為主，與市場需求脫節(jié)，剛?cè)胧泻蟮暮荛L一段時間都是滯銷。戶型以6080的二房為主，通透。%備注：苑區(qū)設(shè)計為高檔公寓和聯(lián)排別墅，由22棟多層公寓和3棟聯(lián)排別墅組成，安排有不同大小的多種戶型，南北通透，每個戶型均充分考慮通風、采光的便利，配有大面積的觀景八角窗，園林景觀精心設(shè)計。主要客戶為島外人士，不排除?？?+2生活型人士和瓊海需要改善居住環(huán)境的長期居住人群。點評：以板樓為主，通風采光佳。博海假日風情地址：瓊海市銀海路中段類別：高檔公寓價格：2500元／㎡起價，均價3000元/㎡基本參數(shù)：小區(qū)規(guī)劃總占地面積54709平方米，%，%。1伊比亞河畔（未售）地址：萬泉河路（與本案相鄰）類別：高檔公寓價格：未知基本參數(shù)：占地168畝，總建筑面積約18萬平方米。備注：是瓊海市區(qū)目前規(guī)模較大、功能較齊全的大社區(qū)，配有格局新穎的3萬㎡步行商業(yè)街。注重內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃和社區(qū)配套。 111～140㎡③小規(guī)模小區(qū)較多瓊海市居住小區(qū)整體規(guī)模分布比較平均，大多數(shù)的小區(qū)建筑面積