【正文】 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境上花費(fèi)不扉。建議在做內(nèi)部景觀時(shí)應(yīng)充分利用該部分區(qū)域，設(shè)置溪濱步道，種植樹(shù)木及設(shè)置涼亭、長(zhǎng)廊等景觀小品，建健身鵝卵石步道。飽經(jīng)世事的老人們，當(dāng)然更懂得資源的可貴，循環(huán)利用的難得。但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)性越小。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是產(chǎn)品設(shè)計(jì)最重要,在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做到了精益求精；許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為工程最重要,在工程上極其嚴(yán)格把關(guān),成本控制得很低；還有很多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為政府關(guān)系最重要,花大把的時(shí)間用來(lái)對(duì)外關(guān)系的建立。 海南凱立森房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司。我想是做有效的營(yíng)銷手段了.所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有環(huán)節(jié)都是為營(yíng)銷服務(wù).本項(xiàng)目的部分建議方案還需進(jìn)一步論證。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而較同類產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。六、配套設(shè)施建議生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能建議在設(shè)置配套時(shí)，把生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能放在首要考慮的因素，把社區(qū)打造成全生態(tài)循環(huán)的健康社區(qū)?！　? 園林性質(zhì)定位度假、養(yǎng)老、休閑公寓環(huán)境，應(yīng)以親水主題的養(yǎng)生、休閑為設(shè)計(jì)目的。但由于市場(chǎng)的不確定性，加上最近兩年國(guó)家針對(duì)房產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象進(jìn)行的政策打壓，因此，建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，爭(zhēng)取盡快入市銷售，搶占市場(chǎng)先機(jī)。此外，還要提倡親和式布局，小區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘廢人出行和活動(dòng)，促進(jìn)人際交往，有利于鄰里的親和度，力求建設(shè)精品小區(qū)。根據(jù)我們的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)細(xì)分，認(rèn)為：本案目標(biāo)客戶群85%在島外，15%在島內(nèi)。（三）目標(biāo)客戶定位從對(duì)旅游房地產(chǎn)調(diào)查和本區(qū)域的市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，我們初步認(rèn)為該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為：島外度假養(yǎng)老的家庭、瓊海部分改善生活條件的新婚家庭、?？谙硎?+2生活方式的白領(lǐng)、部分享受兼長(zhǎng)線投資型的群體。我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？必須認(rèn)識(shí)到，我們賣的絕不是一個(gè)單純的建筑物，而是幾十年的時(shí)間和空間，是生活方式，那么：我們要為客戶營(yíng)造什么樣的生活方式？如何讓目標(biāo)消費(fèi)群感受到這種生活方式？如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？如何用一切手段來(lái)闡釋這種生活方式？如何引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)群理解這種生活方式？這就是我們的市場(chǎng)定位要解決的問(wèn)題。周邊項(xiàng)目中萬(wàn)泉綠洲：33萬(wàn)㎡瓊海養(yǎng)生度假生活藍(lán)本；中視萬(wàn)泉灣：慢調(diào)優(yōu)雅人居；博海假日：溫泉度假勝地；碧海苑：海島上的江南小鎮(zhèn)；天來(lái)泉：國(guó)際溫泉養(yǎng)生社區(qū)；新天地萬(wàn)泉河路段面過(guò)大，且擔(dān)負(fù)部分過(guò)境功能，城市特征太濃；另外沿河景觀人工痕跡過(guò)大，對(duì)萬(wàn)泉河自然景觀有一定影響。居家和商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)：隨著政府辦事機(jī)構(gòu)逐步遷入銀海路，中央政務(wù)區(qū)萌芽已開(kāi)始顯現(xiàn)，本項(xiàng)目必將成為就近政府公務(wù)人員及附近企業(yè)白領(lǐng)一族居家的首選，人氣的逐步聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響。二、主要參數(shù)總用地面積：150畝總建筑面積：221943㎡建筑密度：19%容積率：（暫定）停車位：975個(gè)（其中地上：530個(gè)；地下：445個(gè)）綠地面積：416108 M2綠地率：40%三、項(xiàng)目分析及因素分解機(jī)會(huì)點(diǎn)：地理位置優(yōu)越：用地前臨萬(wàn)泉河，一線河景。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，使博鰲觀光會(huì)展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對(duì)突如其來(lái)的發(fā)展陣勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法應(yīng)對(duì)如此巨大的商品消費(fèi)和文化娛樂(lè)需求。本地人購(gòu)房逐顯弱勢(shì)。規(guī)模較大在30000平米以上的樓盤相當(dāng)少。 大范圍的廣告宣傳，不僅需要了島外客戶。住宅以小高層為主，全部房型均為南北通透，板式全明，一梯兩戶，得房率90%，24小時(shí)太陽(yáng)能供應(yīng)熱水。備注：由918層的高層公寓、6棟商業(yè)樓組成，規(guī)劃設(shè)計(jì)六個(gè)組團(tuán)，分三期開(kāi)發(fā)，一線河景。備注：整個(gè)小區(qū)共有23棟樓，其中前面靠近銀海路的是一棟一至二層的商業(yè)鋪面樓，鋪面上面是3+1層的多層住宅，小區(qū)內(nèi)有20棟5＋1的A、B型花園洋房，2棟9+1層觀景電梯小戶型。項(xiàng)目成規(guī)模，注重內(nèi)部景觀，構(gòu)造“水世界”，與外部景觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。點(diǎn)評(píng)：塔式建筑戶與戶最大的問(wèn)題就是私密性無(wú)法解決，通風(fēng)采光有一定的局限性，容易產(chǎn)生暗角。碧海苑以組團(tuán)布局的方式，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的均好性，做到戶戶有景。但周邊環(huán)境較差。后對(duì)戶型進(jìn)行改造，改為中小戶型為主，重新入市。主要客戶群體為島外人士。建筑密度低，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約。第四，據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢(shì)一路看好，價(jià)格從每平米幾百元，兩三年時(shí)間里就上升到現(xiàn)在的2600元。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)工作，做適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品是項(xiàng)目開(kāi)展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在這里，我們首先要申明的是：做為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷售公司，對(duì)于是否能接到項(xiàng)目是次要的，重要的是我們要對(duì)每個(gè)委托的發(fā)展商負(fù)責(zé)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，每個(gè)細(xì)節(jié)都必須用科學(xué)、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待。?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，已經(jīng)比較成熟了，加上受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，2008年上升的空間不會(huì)太大；三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性亦不大；瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，潛力不可估量。住宅平均數(shù)6層；；%；綠地率：%；停車位306個(gè)備注：住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42㎡到78㎡不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。陽(yáng)江花苑（基本售完）地址：瓊海市銀海路類別：花園陽(yáng)房?jī)r(jià)格：樓梯房1988元/㎡起，6樓1918元／㎡，電梯2160元／㎡起基本參數(shù)：總占地面積約35畝，總建筑面積35991㎡，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成備注：主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。一期原規(guī)劃戶型面積過(guò)大，以三房為主，與市場(chǎng)需求脫節(jié)，剛?cè)胧泻蟮暮荛L(zhǎng)一段時(shí)間都是滯銷。戶型以6080的二房為主，通透。%備注：苑區(qū)設(shè)計(jì)為高檔公寓和聯(lián)排別墅，由22棟多層公寓和3棟聯(lián)排別墅組成，安排有不同大小的多種戶型，南北通透，每個(gè)戶型均充分考慮通風(fēng)、采光的便利，配有大面積的觀景八角窗，園林景觀精心設(shè)計(jì)。主要客戶為島外人士，不排除?？?+2生活型人士和瓊海需要改善居住環(huán)境的長(zhǎng)期居住人群。點(diǎn)評(píng)：以板樓為主，通風(fēng)采光佳。博海假日風(fēng)情地址：瓊海市銀海路中段類別：高檔公寓價(jià)格：2500元／㎡起價(jià)，均價(jià)3000元/㎡基本參數(shù)：小區(qū)規(guī)劃總占地面積54709平方米，%，%。1伊比亞河畔（未售）地址：萬(wàn)泉河路（與本案相鄰）類別：高檔公寓價(jià)格：未知基本參數(shù)：占地168畝，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。備注：是瓊海市區(qū)目前規(guī)模較大、功能較齊全的大社區(qū)，配有格局新穎的3萬(wàn)㎡步行商業(yè)街。注重內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃和社區(qū)配套。 111～140㎡③小規(guī)模小區(qū)較多瓊海市居住小區(qū)整體規(guī)模分布比較平均，大多數(shù)的小區(qū)建筑面積