【文章內容簡介】 25～60㎡二居室 68～90㎡三居室 111～140㎡③小規(guī)模小區(qū)較多瓊海市居住小區(qū)整體規(guī)模分布比較平均，大多數的小區(qū)建筑面積在20000平方米左右，相對于?？趤碇v，屬于小規(guī)模的樓盤。規(guī)模較大在30000平米以上的樓盤相當少。④價格是瓊海房地產取勝的最大優(yōu)勢環(huán)境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與?？谙啾容^，瓊海房地產最大的優(yōu)勢在于房價。目前瓊海商品房均價集中在2000～2800元/㎡的區(qū)間，根據小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進度的影響而改變。在銀海路段路段的地產已經被瓊海當地人普遍看好，價格略高于其他地區(qū)，在3000元/㎡左右?？蛻魜碓喘偤Ｊ蟹康禺a消費群體區(qū)域比較單一，面對的購房用途較為簡單：?區(qū)域客戶：東北、華北、西北城市為主的能源城市，即環(huán)境惡劣的城市?年齡層次：30—60歲?購房用途：養(yǎng)老居多三、發(fā)展方向從調查情況來看，瓊海市房地產中的賓館樓、寫字樓、商業(yè)樓相對飽和，尤其是賓館過剩。博鰲、官塘地區(qū)除個別賓館外，多數賓館住房率平時都在30%以下，嘉積地區(qū)家庭旅館更是滿目皆是。唯有住宅樓還充滿商機。但從目前嘉積地區(qū)私人建房和住宅樓的總建筑面積看，平均人均住房達20平方米，居全國之冠。本地人購房逐顯弱勢。據調研，前期早建的華豐花園、富?；▓@等購房者大多數為本地人，而后建的華升花園又以工作在外地的瓊海人居多，目前興建的項目，購房者80%以上為外地人。從以上情況分析，近期瓊海房地產的發(fā)展方向應該是：面向島外市場，打造全國最佳人居環(huán)境，重點發(fā)展適宜休閑度假和吸引外地人居住的樓市。四、前景預測： 瓊海市經過多年的發(fā)展，確立了在海南東部經濟、文化、教育、娛樂中心的絕對地位，高級飯店、酒店、大學、醫(yī)院、銀行、高爾夫等公共設施一應俱全，休閑居住、旅游觀光渾然天成。城市運營的成功發(fā)展，提供了地產、房產升值的土壤。博鰲亞洲論壇的建設，使博鰲觀光會展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對突如其來的發(fā)展陣勢，遠遠無法應對如此巨大的商品消費和文化娛樂需求。而近在咫尺、經濟發(fā)達的嘉積，正好提供了觀光會議在博鰲、吃穿住玩在嘉積的先天條件。博鰲亞洲論壇的建設，再一次給嘉積房地產發(fā)展帶來了歷史性的契機。瓊海經濟結構的相對完善是得天獨厚的旅游房產發(fā)展?jié)撡|，這是西線、中線其他市縣都不具備的，也是瓊海房產開發(fā)業(yè)在二級市縣率先脫穎而出的根本原因所在。瓊海目前的房價在2600元/平米左右，尚處在房地產的萌發(fā)狀態(tài)。其無論從地理環(huán)境、氣候資源、海洋資源等都不比?？?、三亞差，再加上瓊海較低的房地產成本、獨特的溫泉特色與博鰲的品牌效應，未來幾年內無論在開發(fā)體量和價格都會進入一個上升通道，顯示出其房地產價格洼地的躍升之勢，因此前景極好。第二部分 產品篇一、地理位置本項目用地位于東線高速路入口，萬泉河畔的開發(fā)新區(qū)中。屬萬泉河的一線地，總用地約150畝（具有一定的開發(fā)規(guī)模），南臨新建成的萬泉河路，東鄰銀海路，北靠正在建設中的德海路。二、主要參數總用地面積：150畝總建筑面積：221943㎡建筑密度：19%容積率：（暫定）停車位：975個（其中地上：530個；地下：445個）綠地面積：416108 M2綠地率：40%三、項目分析及因素分解機會點：地理位置優(yōu)越：用地前臨萬泉河，一線河景。后靠德海路，具備前景后城、前靜后鬧的格局。距離東線高速公路出入口僅1000米左右，距市中心3公里，距離瓊海老汽車站4公里，行駛20分鐘到達博鰲，15分鐘到達官塘，一小時到達?？诿捞m機場，45分鐘可到達?？?。東環(huán)輕軌的落成，大大縮短海口與瓊海之間的行程時間，對海口市、瓊海市及其它市域政府高級公務人員、企業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主及白領上班一族極具吸引力。景觀優(yōu)越：沿河公園和萬泉河路剛修建完成，建設標準高、設施齊全，可與三亞濱海大道媲美。綠化參與性強，大大增強了對萬泉河優(yōu)美景觀的感受度。東側河景有沙州島，西側有（高速公路）橋，且河面寬闊，河岸植被良好，景觀可觀性強。社區(qū)規(guī)?；喉椖靠傉嫉?50畝，具備一定的開發(fā)規(guī)模，社區(qū)可利用足夠空間完善配套，提高管理水平，降低管理成本，對外地人有較大吸引力。居家和商業(yè)氛圍逐步顯現：隨著政府辦事機構逐步遷入銀海路，中央政務區(qū)萌芽已開始顯現，本項目必將成為就近政府公務人員及附近企業(yè)白領一族居家的首選，人氣的逐步聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響。借勢開發(fā)，潛力巨大：瓊海是著名的華僑之鄉(xiāng)，有著豐富的旅游資源，優(yōu)越的投資環(huán)境，良好的社會秩序，憑借博鰲亞洲論壇、萬泉河、紅色娘子軍的品牌。業(yè)內人士分析瓊海將是繼海口、三亞之后的具有房地產開發(fā)潛力的城市。其升值潛力和遠景已經是不爭的事實，為本項目的成功開發(fā)起到了借勢的功效。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應俱全。戶型配比合理：根據市場反饋，項目戶型面積兼顧了不同目標客戶的需求，縮短了客戶下定考慮時間。戶型多樣化，客戶選擇多樣化。不利因素：用地沿河面相對較窄，進深大，且用地低平，對建筑觀景不利。萬泉河路段面過大，且擔負部分過境功能，城市特征太濃；另外沿河景觀人工痕跡過大，對萬泉河自然景觀有一定影響。發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入海南地產開發(fā)的時間較短，未能形成很強的社會知名度。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。樓層走廊進深較大，各戶只連排分布一側，可解決通風、采光問題，但戶間干擾過大。每棟電梯少，樓層戶數多，增加業(yè)主候梯時間。目前本項目的位置相對于瓊海市來比較，位置稍偏，人氣不旺。本項目目標客戶市場比較分散，增加了項目的營銷推廣難度和成本。四、項目定位這一節(jié)，我們將全面確立本案在 “定位”。目的就是要充分明確我們產品和其他產品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。（一）產品定位對于越來越趨于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，產品單個的賣點突出已經不足以吸引其購買?，F在的房子不止是鋼筋混凝土構筑的實體，更是一種寄托，一個身心完全放松的空間。陽光、健康的海南島作為理想的第二居住地的概念已經深入人心，在海南購房的消費者都是把休閑度假、養(yǎng)老投資作為主要目的，在高壓工作后的徹底放松場所。 賣房子等于是在賣一種生活方式，每個樓盤都應有區(qū)別其他樓盤的核心競爭力來吸引消費者的關注。周邊項目中