【文章內(nèi)容簡介】 25～60㎡二居室 68～90㎡三居室 111～140㎡③小規(guī)模小區(qū)較多瓊海市居住小區(qū)整體規(guī)模分布比較平均，大多數(shù)的小區(qū)建筑面積在20000平方米左右，相對于海口來講，屬于小規(guī)模的樓盤。規(guī)模較大在30000平米以上的樓盤相當(dāng)少。④價(jià)格是瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢環(huán)境差異不大、消費(fèi)水平相對較低，市政配套相對完善等等，與?？谙啾容^，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢在于房價(jià)。目前瓊海商品房均價(jià)集中在2000～2800元/㎡的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在銀海路段路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春?，價(jià)格略高于其他地區(qū)，在3000元/㎡左右。客戶來源瓊海市房地產(chǎn)消費(fèi)群體區(qū)域比較單一，面對的購房用途較為簡單：?區(qū)域客戶：東北、華北、西北城市為主的能源城市，即環(huán)境惡劣的城市?年齡層次：30—60歲?購房用途：養(yǎng)老居多三、發(fā)展方向從調(diào)查情況來看，瓊海市房地產(chǎn)中的賓館樓、寫字樓、商業(yè)樓相對飽和，尤其是賓館過剩。博鰲、官塘地區(qū)除個(gè)別賓館外，多數(shù)賓館住房率平時(shí)都在30%以下，嘉積地區(qū)家庭旅館更是滿目皆是。唯有住宅樓還充滿商機(jī)。但從目前嘉積地區(qū)私人建房和住宅樓的總建筑面積看，平均人均住房達(dá)20平方米，居全國之冠。本地人購房逐顯弱勢。據(jù)調(diào)研，前期早建的華豐花園、富?；▓@等購房者大多數(shù)為本地人，而后建的華升花園又以工作在外地的瓊海人居多，目前興建的項(xiàng)目，購房者80%以上為外地人。從以上情況分析，近期瓊海房地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)該是：面向島外市場，打造全國最佳人居環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展適宜休閑度假和吸引外地人居住的樓市。四、前景預(yù)測： 瓊海市經(jīng)過多年的發(fā)展，確立了在海南東部經(jīng)濟(jì)、文化、教育、娛樂中心的絕對地位，高級飯店、酒店、大學(xué)、醫(yī)院、銀行、高爾夫等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，休閑居住、旅游觀光渾然天成。城市運(yùn)營的成功發(fā)展，提供了地產(chǎn)、房產(chǎn)升值的土壤。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，使博鰲觀光會展規(guī)模日新月異，然而，博鰲小鎮(zhèn)面對突如其來的發(fā)展陣勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法應(yīng)對如此巨大的商品消費(fèi)和文化娛樂需求。而近在咫尺、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的嘉積，正好提供了觀光會議在博鰲、吃穿住玩在嘉積的先天條件。博鰲亞洲論壇的建設(shè)，再一次給嘉積房地產(chǎn)發(fā)展帶來了歷史性的契機(jī)。瓊海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的相對完善是得天獨(dú)厚的旅游房產(chǎn)發(fā)展?jié)撡|(zhì)，這是西線、中線其他市縣都不具備的，也是瓊海房產(chǎn)開發(fā)業(yè)在二級市縣率先脫穎而出的根本原因所在。瓊海目前的房價(jià)在2600元/平米左右，尚處在房地產(chǎn)的萌發(fā)狀態(tài)。其無論從地理環(huán)境、氣候資源、海洋資源等都不比?？?、三亞差，再加上瓊海較低的房地產(chǎn)成本、獨(dú)特的溫泉特色與博鰲的品牌效應(yīng)，未來幾年內(nèi)無論在開發(fā)體量和價(jià)格都會進(jìn)入一個(gè)上升通道，顯示出其房地產(chǎn)價(jià)格洼地的躍升之勢，因此前景極好。第二部分 產(chǎn)品篇一、地理位置本項(xiàng)目用地位于東線高速路入口，萬泉河畔的開發(fā)新區(qū)中。屬萬泉河的一線地，總用地約150畝（具有一定的開發(fā)規(guī)模），南臨新建成的萬泉河路，東鄰銀海路，北靠正在建設(shè)中的德海路。二、主要參數(shù)總用地面積：150畝總建筑面積：221943㎡建筑密度：19%容積率：（暫定）停車位：975個(gè)（其中地上：530個(gè)；地下：445個(gè)）綠地面積：416108 M2綠地率：40%三、項(xiàng)目分析及因素分解機(jī)會點(diǎn)：地理位置優(yōu)越：用地前臨萬泉河，一線河景。后靠德海路，具備前景后城、前靜后鬧的格局。距離東線高速公路出入口僅1000米左右，距市中心3公里，距離瓊海老汽車站4公里，行駛20分鐘到達(dá)博鰲，15分鐘到達(dá)官塘，一小時(shí)到達(dá)?？诿捞m機(jī)場，45分鐘可到達(dá)?？?。東環(huán)輕軌的落成，大大縮短?？谂c瓊海之間的行程時(shí)間，對海口市、瓊海市及其它市域政府高級公務(wù)人員、企業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主及白領(lǐng)上班一族極具吸引力。景觀優(yōu)越：沿河公園和萬泉河路剛修建完成，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)施齊全，可與三亞濱海大道媲美。綠化參與性強(qiáng)，大大增強(qiáng)了對萬泉河優(yōu)美景觀的感受度。東側(cè)河景有沙州島，西側(cè)有（高速公路）橋，且河面寬闊，河岸植被良好，景觀可觀性強(qiáng)。社區(qū)規(guī)?；喉?xiàng)目總占地150畝，具備一定的開發(fā)規(guī)模，社區(qū)可利用足夠空間完善配套，提高管理水平，降低管理成本，對外地人有較大吸引力。居家和商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)：隨著政府辦事機(jī)構(gòu)逐步遷入銀海路，中央政務(wù)區(qū)萌芽已開始顯現(xiàn)，本項(xiàng)目必將成為就近政府公務(wù)人員及附近企業(yè)白領(lǐng)一族居家的首選，人氣的逐步聚集將對居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來巨大的影響。借勢開發(fā)，潛力巨大：瓊海是著名的華僑之鄉(xiāng)，有著豐富的旅游資源，優(yōu)越的投資環(huán)境，良好的社會秩序，憑借博鰲亞洲論壇、萬泉河、紅色娘子軍的品牌。業(yè)內(nèi)人士分析瓊海將是繼?？?、三亞之后的具有房地產(chǎn)開發(fā)潛力的城市。其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭的事實(shí)，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)起到了借勢的功效。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。戶型配比合理：根據(jù)市場反饋，項(xiàng)目戶型面積兼顧了不同目標(biāo)客戶的需求，縮短了客戶下定考慮時(shí)間。戶型多樣化，客戶選擇多樣化。不利因素：用地沿河面相對較窄，進(jìn)深大，且用地低平，對建筑觀景不利。萬泉河路段面過大，且擔(dān)負(fù)部分過境功能，城市特征太濃；另外沿河景觀人工痕跡過大，對萬泉河自然景觀有一定影響。發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進(jìn)入海南地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較短，未能形成很強(qiáng)的社會知名度。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。樓層走廊進(jìn)深較大，各戶只連排分布一側(cè)，可解決通風(fēng)、采光問題，但戶間干擾過大。每棟電梯少，樓層戶數(shù)多，增加業(yè)主候梯時(shí)間。目前本項(xiàng)目的位置相對于瓊海市來比較，位置稍偏，人氣不旺。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶市場比較分散，增加了項(xiàng)目的營銷推廣難度和成本。四、項(xiàng)目定位這一節(jié)，我們將全面確立本案在 “定位”。目的就是要充分明確我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。（一）產(chǎn)品定位對于越來越趨于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，產(chǎn)品單個(gè)的賣點(diǎn)突出已經(jīng)不足以吸引其購買?，F(xiàn)在的房子不止是鋼筋混凝土構(gòu)筑的實(shí)體，更是一種寄托，一個(gè)身心完全放松的空間。陽光、健康的海南島作為理想的第二居住地的概念已經(jīng)深入人心，在海南購房的消費(fèi)者都是把休閑度假、養(yǎng)老投資作為主要目的，在高壓工作后的徹底放松場所。 賣房子等于是在賣一種生活方式，每個(gè)樓盤都應(yīng)有區(qū)別其他樓盤的核心競爭力來吸引消費(fèi)者的關(guān)注。周邊項(xiàng)目中