【正文】 n更多企業(yè)學院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學院》46套講座+6020份資料《國學智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓學院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學院》52套講座+ 13920份資料《財務管理學院》53套講座+ 17945份資料《銷售經(jīng)理學院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓學院》72套講座+ 4879份資料瓊海市﹃萬泉弘莊﹄ 項目規(guī)劃建議書 2008年2月25日 海口HAIKOU23 / 26 前言感謝貴司對我們的信任與支持。在這里，我們首先要申明的是：做為一個專業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷售公司，對于是否能接到項目是次要的，重要的是我們要對每個委托的發(fā)展商負責，因為房地產(chǎn)項目投資大、風險大，每個細節(jié)都必須用科學、公正、嚴謹?shù)膽B(tài)度對待。產(chǎn)品定位是項目目前的重點工作，做適合市場需求的產(chǎn)品是項目開展營銷工作的前提和基礎。 隨著眾多房產(chǎn)大鱷爭相把目光瞄準瓊海市場，其豐富的開發(fā)和 先進的管理經(jīng)驗，使本地房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和完善，發(fā)展商 和置業(yè)者日趨理性，平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項目將舉步維艱， 因此，我們在廣泛調(diào)研、綜合討論的基礎上，經(jīng)過對市場進行深入 分析后，作出簡略而理性的如下產(chǎn)品建議，希望能夠?qū)F司的項目產(chǎn)品規(guī)劃有所幫助。方案正文☆☆☆☆☆ 絕密文件本方案專為萬泉弘莊制定，非相關人員不得傳閱。 第一部分：市場篇我司前期已提供較為詳細的瓊海房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢分析報告，在此不做贅述，只對瓊海市場進行前瞻性的預測分析。一、市場簡析縱觀整個海南房地產(chǎn)市場，海南省的第三大城市——瓊海具有相當大的發(fā)展空間和潛力，從以下幾個方面來看： 1lvaXFqDP海南購房者俱樂部 海南購房 專業(yè)誠信 更好服務1:u69 第三，瓊海房地產(chǎn)起步階段，后勁較足。多年來，瓊海市住宅房地產(chǎn)開發(fā)一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)，2003年之前真正的商品房很少，同時，有一定規(guī)模的樓盤開發(fā)體量就更小了，即使06年后至今，瓊海房地產(chǎn)也尚處于起步階段，但后勁較足。任何一個城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間，在沒有達到利潤最大值的時候價值將有很大的上升幅度。?？诘姆康禺a(chǎn)市場相對于海南來說，已經(jīng)比較成熟了，加上受國家宏觀調(diào)控的影響，2008年上升的空間不會太大；三亞房地產(chǎn)價格基本上達到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性亦不大；瓊海房地產(chǎn)市場剛剛起步，潛力不可估量。第四，據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢一路看好，價格從每平米幾百元，兩三年時間里就上升到現(xiàn)在的2600元。㎡，全年報建項目達46個，建筑面積約240萬平方米左右。截止至07年底，瓊海在建和完成的商品房項目為29個，其中超億元投資的就占24個。由上面的數(shù)字我們可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入是逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，很多投資商和發(fā)展商對瓊海的前景表示樂觀的態(tài)度，許多大型項目落戶瓊海，如，官塘天來泉一二期、兆南集團的萬泉綠洲、168畝的伊比亞河畔、98畝的京博雅居等。二、產(chǎn)品分析所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆，我司針對當前瓊海幾個代表性樓盤進行了調(diào)查，為項目的差異化特性做好市場基礎。天來泉 （一期已售完，二期正在規(guī)劃）地址：瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)類別：公寓價格：均價2580元/㎡ 總價10萬左右（套）含精裝，基本參數(shù)：小區(qū)用地237畝，共2748戶。㎡；別墅總建筑面積1000㎡；㎡；㎡。住宅平均數(shù)6層；；%；綠地率：%；停車位306個備注：住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42㎡到78㎡不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。建筑密度低，風格現(xiàn)代簡約。主要客戶群體為華北、東北、西北。還有小部分外籍人士。點評：規(guī)?；鐓^(qū)，位置較偏，缺少必要的生活配套。項目戶型面積適合市場需求。但戶型實用性不強。市場上主打溫泉入戶和低總價策略，對生活環(huán)境惡劣的東北、西北地區(qū)有極大的吸引力。陽江花苑（基本售完）地址：瓊海市銀海路類別：花園陽房價格：樓梯房1988元/㎡起，6樓1918元／㎡，電梯2160元／㎡起基本參數(shù)：總占地面積約35畝，總建筑面積35991㎡，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成備注：主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。主要客戶群體為島外人士。點評：該項目已售完，不會對本案形成競爭壓力。因此不做研究。海虹家園（尾房）地址：瓊海市豪華路359號類別：普通住宅價格：1700元／㎡起價，均價2050元／㎡基本參數(shù)：項目總占地30畝，總建筑面積約54000㎡，㎡，㎡，%，停車位60個。備注：一期小區(qū)規(guī)劃為3棟12層的電梯公寓，首層為架空層，十二層公寓，頂層為復式結構，首層架空層臨街面有近一千平方米的商業(yè)配套。整體規(guī)劃為7棟小高層結合大型內(nèi)廷休閑園林構成；主要客戶為華北、東北、西北。點評：該項目內(nèi)部環(huán)境一般。一期原規(guī)劃戶型面積過大，以三房為主，與市場需求脫節(jié)，剛入市后的很長一段時間都是滯銷。后對戶型進行改造，改為中小戶型為主，重新入市。由于原先的產(chǎn)品定位錯誤，拉長了銷售周期和增加改造成本，降低了項目效益。萬泉河國際度假村（已售完）地址：瓊海市豪華路西段類別：公寓價格：1900元／㎡起價，均價2300元／㎡基本參數(shù)：第一期用地面積：13000㎡，㎡。；%；%；室外車位68個。備注：由三棟12層商住樓組成，6080㎡兩房為主。主要客戶為島外養(yǎng)老、度假候鳥族。點評：項目比較注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，刻意營造度假、休閑小區(qū)環(huán)境氛圍，對后期的物業(yè)也極為重視。戶型以6080的二房為主，通透。但周邊環(huán)境較差。鰲泉仙居（一期已售完，二期已完成50%）