【正文】 n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料瓊海市﹃萬(wàn)泉弘莊﹄ 項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū) 2008年2月25日 ?？贖AIKOU23 / 26 前言感謝貴司對(duì)我們的信任與支持。在這里，我們首先要申明的是：做為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷售公司，對(duì)于是否能接到項(xiàng)目是次要的，重要的是我們要對(duì)每個(gè)委托的發(fā)展商負(fù)責(zé)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，每個(gè)細(xì)節(jié)都必須用科學(xué)、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)工作，做適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品是項(xiàng)目開(kāi)展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 隨著眾多房產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相把目光瞄準(zhǔn)瓊海市場(chǎng)，其豐富的開(kāi)發(fā)和 先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，使本地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟和完善，發(fā)展商 和置業(yè)者日趨理性，平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱， 因此，我們?cè)趶V泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入 分析后，作出簡(jiǎn)略而理性的如下產(chǎn)品建議，希望能夠?qū)F司的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃有所幫助。方案正文☆☆☆☆☆ 絕密文件本方案專為萬(wàn)泉弘莊制定，非相關(guān)人員不得傳閱。 第一部分：市場(chǎng)篇我司前期已提供較為詳細(xì)的瓊海房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告，在此不做贅述，只對(duì)瓊海市場(chǎng)進(jìn)行前瞻性的預(yù)測(cè)分析。一、市場(chǎng)簡(jiǎn)析縱觀整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，海南省的第三大城市——瓊海具有相當(dāng)大的發(fā)展空間和潛力，從以下幾個(gè)方面來(lái)看： 1lvaXFqDP海南購(gòu)房者俱樂(lè)部 海南購(gòu)房 專業(yè)誠(chéng)信 更好服務(wù)1:u69 第三，瓊海房地產(chǎn)起步階段，后勁較足。多年來(lái)，瓊海市住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)，2003年之前真正的商品房很少，同時(shí)，有一定規(guī)模的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量就更小了，即使06年后至今，瓊海房地產(chǎn)也尚處于起步階段，但后勁較足。任何一個(gè)城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間，在沒(méi)有達(dá)到利潤(rùn)最大值的時(shí)候價(jià)值將有很大的上升幅度。?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，已經(jīng)比較成熟了，加上受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，2008年上升的空間不會(huì)太大；三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性亦不大；瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，潛力不可估量。第四，據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢(shì)一路看好，價(jià)格從每平米幾百元，兩三年時(shí)間里就上升到現(xiàn)在的2600元。㎡，全年報(bào)建項(xiàng)目達(dá)46個(gè)，建筑面積約240萬(wàn)平方米左右。截止至07年底，瓊海在建和完成的商品房項(xiàng)目為29個(gè)，其中超億元投資的就占24個(gè)。由上面的數(shù)字我們可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入是逐年增加，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，很多投資商和發(fā)展商對(duì)瓊海的前景表示樂(lè)觀的態(tài)度，許多大型項(xiàng)目落戶瓊海，如，官塘天來(lái)泉一二期、兆南集團(tuán)的萬(wàn)泉綠洲、168畝的伊比亞河畔、98畝的京博雅居等。二、產(chǎn)品分析所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆，我司針對(duì)當(dāng)前瓊海幾個(gè)代表性樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，為項(xiàng)目的差異化特性做好市場(chǎng)基礎(chǔ)。天來(lái)泉 （一期已售完，二期正在規(guī)劃）地址：瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)類別：公寓價(jià)格：均價(jià)2580元/㎡ 總價(jià)10萬(wàn)左右（套）含精裝，基本參數(shù)：小區(qū)用地237畝，共2748戶。㎡；別墅總建筑面積1000㎡；㎡；㎡。住宅平均數(shù)6層；；%；綠地率：%；停車位306個(gè)備注：住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42㎡到78㎡不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。建筑密度低，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約。主要客戶群體為華北、東北、西北。還有小部分外籍人士。點(diǎn)評(píng)：規(guī)?；鐓^(qū)，位置較偏，缺少必要的生活配套。項(xiàng)目戶型面積適合市場(chǎng)需求。但戶型實(shí)用性不強(qiáng)。市場(chǎng)上主打溫泉入戶和低總價(jià)策略，對(duì)生活環(huán)境惡劣的東北、西北地區(qū)有極大的吸引力。陽(yáng)江花苑（基本售完）地址：瓊海市銀海路類別：花園陽(yáng)房?jī)r(jià)格：樓梯房1988元/㎡起，6樓1918元／㎡，電梯2160元／㎡起基本參數(shù)：總占地面積約35畝，總建筑面積35991㎡，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成備注：主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。主要客戶群體為島外人士。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目已售完，不會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此不做研究。海虹家園（尾房）地址：瓊海市豪華路359號(hào)類別：普通住宅價(jià)格：1700元／㎡起價(jià)，均價(jià)2050元／㎡基本參數(shù)：項(xiàng)目總占地30畝，總建筑面積約54000㎡，㎡，㎡，%，停車位60個(gè)。備注：一期小區(qū)規(guī)劃為3棟12層的電梯公寓，首層為架空層，十二層公寓，頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，首層架空層臨街面有近一千平方米的商業(yè)配套。整體規(guī)劃為7棟小高層結(jié)合大型內(nèi)廷休閑園林構(gòu)成；主要客戶為華北、東北、西北。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境一般。一期原規(guī)劃戶型面積過(guò)大，以三房為主，與市場(chǎng)需求脫節(jié)，剛?cè)胧泻蟮暮荛L(zhǎng)一段時(shí)間都是滯銷。后對(duì)戶型進(jìn)行改造，改為中小戶型為主，重新入市。由于原先的產(chǎn)品定位錯(cuò)誤，拉長(zhǎng)了銷售周期和增加改造成本，降低了項(xiàng)目效益。萬(wàn)泉河國(guó)際度假村（已售完）地址：瓊海市豪華路西段類別：公寓價(jià)格：1900元／㎡起價(jià)，均價(jià)2300元／㎡基本參數(shù)：第一期用地面積：13000㎡，㎡。；%；%；室外車位68個(gè)。備注：由三棟12層商住樓組成，6080㎡兩房為主。主要客戶為島外養(yǎng)老、度假候鳥(niǎo)族。點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目比較注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，刻意營(yíng)造度假、休閑小區(qū)環(huán)境氛圍，對(duì)后期的物業(yè)也極為重視。戶型以6080的二房為主，通透。但周邊環(huán)境較差。鰲泉仙居（一期已售完，二期已完成50%）