【正文】 區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計(jì)實(shí)行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競標(biāo)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。C\樓盤名稱靜安楓景苑靜安河濱花園常德名園位置常德路、新閘路口西蘇州河路85弄1號常德路1199號總建筑面積30萬平方米10萬平方米7萬平方米價(jià)格9000~10000元/平方米6000~8000元/平方米4800~6400元/平方米建筑規(guī)劃高層2幢小高層和4幢高層小高層和高層房型面積88~145平方米~95~250平方米主力總價(jià)130萬元人民幣65萬和110萬人民幣主力面積135平方米110萬元人民幣 113和200平方米得房率80%84%83%綠化率45%50%38%交房時(shí)間2004年10月2003年6月2002年12月銷售率98%（1期）65%（2期）100%（1期）70%（2期）100%開發(fā)商上海明峰置業(yè)上海預(yù)源房地產(chǎn)上海寶華置業(yè)綜合評述地段上佳，距南京路5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報(bào)道，目前指數(shù)樣本中單價(jià)8000元/m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供應(yīng)量的增加，高價(jià)樓盤能否持續(xù)受到市場的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。但目前其開發(fā)程度有點(diǎn)過度了。二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況序號項(xiàng)目內(nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。項(xiàng)目周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（尤其是噪音方面），導(dǎo)致售價(jià)偏高Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析，有時(shí)間機(jī)遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢分析）178。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整，從而取得最大限度的市場認(rèn)同，為未來項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 由于項(xiàng)目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。 相對大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。同時(shí)，目標(biāo)也更為明確了，按照“十五”計(jì)劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與世界經(jīng)濟(jì)的頻繁接觸，以及相對較高的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進(jìn)行住房投資。178。178。秋水云廬 音樂廣場單價(jià)：5000—6000 單價(jià)：5500—6900主力2房： 總價(jià)：62萬 主力3房： 總價(jià)：72萬主力3房： 總價(jià)：76萬 千路公寓上海知音 單價(jià)：5800—6500單價(jià)：5500—8000 主力2房： 總價(jià)：56萬主力2房：120M2 總價(jià)：72萬 主力3房： 總價(jià)：87萬北靜安河濱花園單價(jià)：6000—8000主力3房： 總價(jià)：110萬靜安順德苑單價(jià)：5500—7100主力2房：120M2 總價(jià)：75萬主力3房：140M2 總價(jià)：88萬喜福會(huì)單價(jià)：7300—13000主力3房： 總價(jià)：180萬 總價(jià)：180萬靜安康寓單價(jià)：4500—6600主力3房：135M2 總價(jià)：76萬滬中新苑單價(jià)：5088—6650主力2房： 總價(jià)：72萬達(dá)安花園二期單價(jià)：5500—7500主力1房： 總價(jià)：40萬主力2房：— 總價(jià)：66萬主力3房： 總價(jià)：78萬西 靜安茗園 東 南靜安楓景單價(jià)：9000—10000主力3房：135M2 總價(jià)：130萬靜安青年匯（新格公寓）均價(jià)：10000主力房：50M2 總價(jià)：55萬178。178。屬于市中心地段，配套齊全。178。而且，目前整個(gè)上海樓市看好，本案在大勢前提條件下，有望成功。故而，我們應(yīng)盡量做到精致，在軟件上化工夫。因此，我們特別注意。 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。故在確定項(xiàng)目各個(gè)方面的大方向后，應(yīng)當(dāng)盡快施工，以便本案第一時(shí)間搶先占領(lǐng)一定市場份額，取得先機(jī)！178。 由于嚴(yán)格控制了面積，導(dǎo)致總價(jià)不會(huì)很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購買本案，尤其是酒店式公寓。178。若要作好這一點(diǎn)，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標(biāo)是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個(gè)性和消費(fèi)特征，如何去鎖定他們等等。 全設(shè)計(jì)售樓及優(yōu)勢a) 全設(shè)計(jì)售樓，是提取了毛坯房交房合全裝修交房各自的優(yōu)勢，消除了兩者的固有的缺點(diǎn)，而最新推出的一種全新售樓模式，最大的特點(diǎn)是能“賣給顧客一個(gè)想象中的家”，簡單的說，全設(shè)計(jì)售樓就是將量身定做的家居環(huán)境方案連同房子一起賣給客戶的售樓模式，其實(shí)就是家居設(shè)計(jì)與家庭裝潢的提前介入。但對一般的客戶來說，很有局限性，這種局限性，會(huì)大大限制顧客的購買欲。缺點(diǎn)：管理成本大，難度提高，責(zé)任期過長及責(zé)任范圍過寬，不直觀，選擇范圍小，不容易滿足個(gè)性，缺乏質(zhì)、期可信度全設(shè)計(jì)售樓優(yōu)點(diǎn)：直觀、可信、可集中進(jìn)行工程化資質(zhì)裝潢，能滿足個(gè)性及保證質(zhì)量，大大減少裝潢后遺癥，彌補(bǔ)房型缺點(diǎn)，展現(xiàn)家居美感。178。 第一，銷售手法的差異性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。3）、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。保證目前開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，以各分類工程都能取得優(yōu)良工程獎(jiǎng)為目標(biāo)，從而建立“品質(zhì)優(yōu)良”的樓盤形象。是全設(shè)計(jì)售樓的優(yōu)勢所在。什么樣的房子能讓人有“居住欲”，什么樣的房子能讓人有“擁有欲”。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國際化都市，消費(fèi)者的需求也發(fā)展迅速。 戀城 賣點(diǎn)塑造178。178。 如本案樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個(gè)單元設(shè)置高速寬帶專用INTERNET接口，免費(fèi)為住戶提供家庭主頁（HOMEPAGE）等。178。 項(xiàng)目目前的公交路線較少，交通不是十分方便。尤其是單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺(tái)灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。 “一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展保持良好的勢頭，本項(xiàng)目又可借其勢頭，發(fā)揮一下“北改”的政府規(guī)劃特點(diǎn)。178。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。178。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多。再加上滬上客戶的消費(fèi)心理的日漸成熟，對物業(yè)的挑選更為細(xì)致等，這都對本項(xiàng)目開發(fā)提出了較高的要求。 國家為了保護(hù)購房者的利益，已經(jīng)出臺(tái)了《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)信貸管理辦法》等等一系列法規(guī)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正規(guī)化管理。對于本項(xiàng)目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時(shí)間優(yōu)勢。178。 續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢頭。所以，未來業(yè)主將要步行5分鐘以上的路才能到達(dá)。 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。178。178。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。l 由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓