【正文】 海南凱立森房地產(chǎn)營銷策劃有限公司。凱立森公司已經(jīng)建成含上海、北京、華北、東北、西北等遍布全國各地及部分海外市場的龐大營銷網(wǎng)絡，我們可以保證您的項目信息第一時間內到達客戶手中。但是全國那么多的城市如果都建立銷售點的話，那銷售成本將是巨大的。我想是做有效的營銷手段了.房地產(chǎn)營銷既要使得成本最低,又要達到營銷目的?，F(xiàn)在已經(jīng)進入后營銷時代，國家的宏觀調控政策為房地產(chǎn)營銷帶來了一個新的階段,可以說將是一次飛躍。所以房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)都是為營銷服務. 從拿地開始,開發(fā)商就應該考慮這塊土地究竟適合做什么樣的產(chǎn)品?這樣的產(chǎn)品建好以后賣給那些人?一個項目從取得土地前就碰上營銷的問題了。許多開發(fā)商認為是產(chǎn)品設計最重要,在產(chǎn)品設計上做到了精益求精；許多開發(fā)商認為工程最重要,在工程上極其嚴格把關,成本控制得很低；還有很多的開發(fā)商認為政府關系最重要,花大把的時間用來對外關系的建立。本項目的部分建議方案還需進一步論證。 ②以上說明：①但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。在市場競爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風險就相應降低、減少。使他們能夠能以一種更健康、更快樂的方式來安排自己的晚年生活。建立太陽能熱水站，熱水經(jīng)過管道輸送到每家每戶，保證四季24小時不間斷供應。飽經(jīng)世事的老人們，當然更懂得資源的可貴，循環(huán)利用的難得。六、配套設施建議生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能建議在設置配套時，把生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能放在首要考慮的因素，把社區(qū)打造成全生態(tài)循環(huán)的健康社區(qū)。 采用多花樣的精裝風格，如養(yǎng)老房、度假房、蜜月房、居家房等。 五、交付和精裝修建議 項目主要為島外客戶購買，建議項目精裝交付，實現(xiàn)拎包入住，省卻異地購房者的裝修煩惱。建議在做內部景觀時應充分利用該部分區(qū)域，設置溪濱步道，種植樹木及設置涼亭、長廊等景觀小品，建健身鵝卵石步道。　　 園林性質定位度假、養(yǎng)老、休閑公寓環(huán)境，應以親水主題的養(yǎng)生、休閑為設計目的?！把由炀幼　屠鍗u風情、細致關懷、生態(tài)脈絡”四原則進行規(guī)劃。首選方案為巴厘島秒趣園林，打造立體式園林。萬泉綠洲、萬泉灣、博海假日等新近起來的項目都在小區(qū)內部環(huán)境上花費不扉。但由于市場的不確定性，加上最近兩年國家針對房產(chǎn)過熱現(xiàn)象進行的政策打壓，因此，建議加快本項目的開發(fā)建設速度，爭取盡快入市銷售，搶占市場先機。建議取清新明快的色調，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風格。然而，建筑風格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。建議采用的建筑風格本項目名稱為“萬泉弘莊”，從字面上給人暗示項目規(guī)模氣勢恢弘、所在區(qū)域的自然環(huán)境及升值未來之意。此外，還要提倡親和式布局，小區(qū)規(guī)劃要方便老人、少兒、殘廢人出行和活動，促進人際交往，有利于鄰里的親和度，力求建設精品小區(qū)。要用新科學發(fā)展觀來指導，立足當前，放眼未來，以人為本，統(tǒng)領全局，不僅要保證開發(fā)建設的住宅小區(qū)質量合格，而且要把人性化設計，適應未來發(fā)展，升值潛力等方面因素結合起來，體現(xiàn)科學，健康特色。只有上規(guī)模才能提高管理水平，才能降低物業(yè)管理成本，才能對外地人有吸引力。因此，建議堅持高起點規(guī)劃、高標準建設，以小環(huán)境唯美為先導，以生態(tài)園林結合環(huán)保、節(jié)能為特色，建成花園式電梯洋房為設計理念，構建精致、品味住宅空間，使之具有較同區(qū)域樓盤更親切宜人的生活居住環(huán)境，成為城區(qū)精品樓盤，爭奪瓊海房地產(chǎn)市場制高點，可取得項目開發(fā)和快速營銷的成功。根據(jù)我們的產(chǎn)品定位及市場細分，認為：本案目標客戶群85%在島外，15%在島內。享受兼長線投資型的群體，這類人群看中的是產(chǎn)品的綜合潛力（位置、品質、配套及未來發(fā)展前景等）。這類人需要用產(chǎn)品力進行說服，對價格抗性小。他們需要的是海南優(yōu)越的自然環(huán)境給老人貽養(yǎng)天年，及分時度假居住之用。（三）目標客戶定位從對旅游房地產(chǎn)調查和本區(qū)域的市場實際出發(fā)，我們初步認為該項目的目標客戶群定位為：島外度假養(yǎng)老的家庭、瓊海部分改善生活條件的新婚家庭、?？谙硎?+2生活方式的白領、部分享受兼長線投資型的群體。進行這樣的定位突出項目全方位的配套、服務、生活方式和前景。? 新城：強調區(qū)位的發(fā)展前景和未來社區(qū)的繁華度，有區(qū)域名稱和新興城區(qū)的雙重含義。新生活 核心詞：萬泉河畔，新城新生活 ? 強調居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活模式，其內涵包括社區(qū)環(huán)境的營造、完善配套對生活的引導、社會價值的認同以及周邊人文氛圍的形成。我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？必須認識到，我們賣的絕不是一個單純的建筑物，而是幾十年的時間和空間，是生活方式，那么：我們要為客戶營造什么樣的生活方式？如何讓目標消費群感受到這種生活方式？如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？如何用一切手段來闡釋這種生活方式？如何引導目標消費群理解這種生活方式？這就是我們的市場定位要解決的問題。我司考慮從廣義上囊括項目特點進行產(chǎn)品定位，把本項目產(chǎn)品定位為： 集養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、學習、健身于一體的 花園社區(qū)（二）市場定位人們購買一件商品并不是因為商品本身，而是因為需要這一商品提供的“功能”。一個沒有個性、沒有核心競爭力的樓盤現(xiàn)在很難在市場上亮眼，得到消費者的關注，沒有關注力就沒有購買力，因此尋找本案的核心賣點成為重中之重。 純水岸香地美宅；萬泉河家園：水岸休閑生活。周邊項目中萬泉綠洲：33萬㎡瓊海養(yǎng)生度假生活藍本；中視萬泉灣：慢調優(yōu)雅人居；博海假日：溫泉度假勝地；碧海苑：海島上的江南小鎮(zhèn)；天來泉：國際溫泉養(yǎng)生社區(qū)；新天地陽光、健康的海南島作為理想的第二居住地的概念已經(jīng)深入人心，在海南購房的消費者都是把休閑度假、養(yǎng)老投資作為主要目的，在高壓工作后的徹底放松場所。（一）產(chǎn)品定位對于越來越趨于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，產(chǎn)品單個的賣點突出已經(jīng)不足以吸引其購買?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。本項目目標客戶市場比較分散，增加了項目的營銷推廣難度和成本。每棟電梯少，樓層戶數(shù)多，增加業(yè)主候梯時間。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。萬泉河路段面過大，且擔負部分過境功能，城市特征太濃；另外沿河景觀人工痕跡過大，對萬泉河自然景觀