【正文】 目前靜安區(qū)所謂的“均價(jià)”持保留態(tài)度。因此，對(duì)于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說(shuō)的靜安青年匯和全市其他個(gè)案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。目前土地已經(jīng)平整，開(kāi)始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過(guò)，所以基本無(wú)噪音污染問(wèn)題。 步行至長(zhǎng)壽路、亞新生活廣場(chǎng)最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長(zhǎng)壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來(lái)長(zhǎng)期建設(shè)對(duì)已入住的業(yè)主的生活帶來(lái)的不方便。，導(dǎo)致售價(jià)偏高178。 同時(shí)，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒(méi)有。 Opportunity機(jī)會(huì)分析178。 中國(guó)加入世貿(mào)組織，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在更大范圍內(nèi)更深程度上參與全球經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。因此。 Threat威脅分析178。如上海壹街區(qū)、國(guó)際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。 該項(xiàng)目有許多方面與本項(xiàng)目類似、相近。 作為一個(gè)全新的項(xiàng)目，我們將本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計(jì)新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。 項(xiàng)目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開(kāi)發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點(diǎn)，可以借鑒其他幾個(gè)成功小區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。178。應(yīng)當(dāng)適量調(diào)整房型。178。 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺(tái)灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。為了適應(yīng)這一趨勢(shì)，本案應(yīng)在社區(qū)智能化、網(wǎng)絡(luò)化方面進(jìn)行了積極的探索。 靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點(diǎn)勢(shì)單力薄，有點(diǎn)孤軍作戰(zhàn)，但我們要當(dāng)仁不讓爭(zhēng)做一個(gè)先驅(qū)，一個(gè)領(lǐng)先者。178。但隨著市場(chǎng)的成熟，與國(guó)際慣例不斷的接軌，對(duì)于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點(diǎn)?！泵鞣?，是一種粗糙的半成品，不好賣；菜單式全裝修，缺乏個(gè)性，眾口難調(diào)，不好賣；全設(shè)計(jì)房，服務(wù)到“家”，服務(wù)到入住，全程設(shè)計(jì)，是一種“毛坯房交房的個(gè)性化全裝修，好賣！”b) 售樓，從根本上說(shuō)，要能激發(fā)起人“居住和擁有”的欲望?！敖环繒r(shí)，95%已售完；交房后半年內(nèi)，95%已裝潢完”。 爭(zhēng)取前期設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)——爭(zhēng)取各類獎(jiǎng)項(xiàng)，并通過(guò)報(bào)紙媒體在項(xiàng)目銷售前爭(zhēng)相報(bào)道，可大大提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目檔次。2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對(duì)世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時(shí)尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。 第二，主題思想的統(tǒng)一性。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。 聯(lián)合品牌效應(yīng)——推出聯(lián)合品牌效應(yīng)，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應(yīng)，強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)形象，加強(qiáng)客戶信心178。容易激發(fā)購(gòu)買欲缺點(diǎn)：提高了一定的交房后裝潢管理量，需要大量人力優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)成本低，室內(nèi)設(shè)計(jì)提前介入，能滿足個(gè)性化需求，直觀，易于激發(fā)購(gòu)買欲，能快速聚人氣。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設(shè)身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說(shuō)全設(shè)計(jì)售樓特別適合于期房售樓。賣給他的說(shuō)，是他一直期待的；他一直期待的說(shuō)，是他看到的（設(shè)計(jì)方案）；他看到的，就是我們專為他設(shè)計(jì)的（滿足個(gè)性化需求）。如此量身定做的開(kāi)發(fā)，勢(shì)必銷售成功，這是營(yíng)銷時(shí)代代替銷售時(shí)代必然的規(guī)律。 戀賞景城“戀”，愛(ài)上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城，安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。178。 智能化概念 ：作為一種新媒介，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展給人們的工作和生活方式帶來(lái)了巨大的變化。其實(shí)解決也不難——在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從規(guī)劃著手，營(yíng)造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過(guò)恰當(dāng)項(xiàng)目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹(shù)立項(xiàng)目良好的品牌形象。178。178。178。 本項(xiàng)目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。雖說(shuō)在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢(shì)，但本項(xiàng)目周邊因無(wú)大型車輛經(jīng)過(guò)，故做到了“鬧中取靜”的賣點(diǎn)，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確實(shí)十分難得。 目前長(zhǎng)壽路沿線個(gè)案對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價(jià)在6500元左右，而本項(xiàng)目所定的價(jià)格為7200元，這樣就形成了一個(gè)阻勢(shì)。 目前靜安興海城2期也在近期馬上要?jiǎng)庸ち?，已?jīng)有錦和等4家代理公司與其進(jìn)行了洽談。 今年下半年上海樓市將有 178。 這對(duì)于本項(xiàng)目目前區(qū)域內(nèi)的生活配套、環(huán)境建設(shè)都具有一定影響力。，有時(shí)間機(jī)遇178。也就是到2005年末，房地產(chǎn)業(yè)增加值占本地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7%以上。178。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺(tái)對(duì)多少有些影響。178。178。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。可見(jiàn)本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 178。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。很明顯，目前之所以單身公寓單價(jià)較高，是因?yàn)樵瓉?lái)單身公寓對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價(jià)高于周邊普通公寓的單價(jià)，而這一價(jià)差會(huì)隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過(guò)正，所以單身公寓價(jià)格單項(xiàng)高是暫時(shí)的。l 而目前市場(chǎng)真正受到絕大部分客戶歡迎的是價(jià)位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓?cái)力，起到了搶占“市場(chǎng)眼球”的作用。該案體現(xiàn)了音樂(lè)主題，設(shè)有少兒音樂(lè)、教育中心、音樂(lè)噴泉等主題景觀。VIP會(huì)所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開(kāi)發(fā)建造周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無(wú)太大的影響。 本案周邊178。178。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見(jiàn)，為此區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。在此態(tài)勢(shì)之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢(shì)，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊。 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢(shì)不言而喻，向來(lái)為全市高價(jià)地區(qū),住宅物業(yè)也以高層居多,近來(lái)的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪天下南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的黃金寶地。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。178。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。作為國(guó)際大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費(fèi)群體，這是無(wú)可非議的。%，占存量交易面積的比重，%，%；，單價(jià)為2950元/平方米，比去年同期增加450元，%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，%。 由此可見(jiàn)，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。(6)集體決策制度。因此，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的需求。 靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱一、 市場(chǎng)篇 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A、 開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升 178。但總體而言，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好消息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本下降，對(duì)個(gè)人消費(fèi)來(lái)說(shuō)，還貸利息少了，購(gòu)房成本降低了。（5）土地登記可查詢制度。178。 2002年第一季度，%。F、 市中心三個(gè)區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項(xiàng)目上都紛紛高價(jià)上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來(lái)本區(qū)域價(jià)格水平制定了一個(gè)較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到7330元和8020元的新高度。有關(guān)專家估計(jì)，投資置業(yè)約占總量的10—20%。 。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動(dòng)和國(guó)際商務(wù)貿(mào)易洽談活動(dòng)，靜安區(qū)同時(shí)是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國(guó)、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)60多處，萬(wàn)國(guó)、申銀等證券公司營(yíng)業(yè)部40多家；另有中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等設(shè)立的辦事處。 靜安區(qū)由于其獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置，長(zhǎng)期以來(lái)在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。178。178。河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯(cuò)的樓盤。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊