【正文】 項目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 ? 主要公交線路在江寧路和長壽路上。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。 ? 本項目所處區(qū)域經(jīng)過多年建 設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。 ? 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。與未來靜安區(qū) “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項目日后帶來眾多的市場關(guān)注。本項目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。 c) 我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運用 SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。 b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方 面。所謂 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。項目 周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 8 周邊情況 位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 容積率 7 地塊情況 地塊形狀為扇形。 二、 產(chǎn)品篇 項目地塊情況 序號 項目 內(nèi)容 1 名稱 靜安茗園 2 發(fā)展商 上海中華新 苑置業(yè)有限公司 3 地理位置 位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路， 屬于市中心地段，周邊配套齊全。因為本案屬于靜安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時，被長壽路沿線的個案再次分流。 ? 由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白點在于高品質(zhì)的中檔價位的樓盤。同時，前面說的： 投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。但目前其開發(fā)程度有點過度了。因此我們在開發(fā)銷售時，所制定的價格必須堅持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。因為目前靜安區(qū) 7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。但其實際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報道，目前指數(shù)樣本中單價 8000元 /m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 17 頁 應(yīng)量的增加，高價樓盤能否持續(xù)受到市場的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。 天睿分析： 由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。小區(qū)有 2020平方米的陽光會所。 標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。 位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。地段好，周邊生活配套齊全。 距長壽路 300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。 樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。 C\ 樓盤名稱 靜安楓景苑 靜安河濱花園 常德名園 位置 常德路、新閘路口 西蘇州河路 85弄 1號 常德路 1199號 總建筑面積 30萬平方米 10萬平方米 7萬平方米 價格 9000~10000元 /平方米 6000~8000元 /平方米 4800~6400元 /平方米 建筑規(guī)劃 高層 2幢小高層和 4幢高層 小高層和高層 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 17 頁 房型面積 88~145平方米 ~ 95~250平方米 主力總價 130萬元人民幣 65萬和 110萬人民幣 主力面積 135平方米 110萬元人民幣 113和 200平方米 得房率 80% 84% 83% 綠化率 45% 50% 38% 交房時間 2020年 10月 2020年 6月 2020年 12月 銷售率 98%（ 1期） 65%（ 2期） 100%（ 1期） 70%（ 2期） 100% 開發(fā)商 上海明峰置業(yè) 上海預(yù)源房地產(chǎn) 上海寶華置業(yè) 綜合評述 地段上佳，距南京路 5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。 位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價偏高。只是房型一般。 位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。 周邊個案基本情況分析 A\ 樓盤名稱 靜安康寓 滬中新苑 靜安青年匯 位置 康定路 1158號 武寧南路 88號 江寧路新閘路口 總建筑面積 17863平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 建筑規(guī)劃 2幢小高層和 1幢多層 4幢小高層和 2幢高層 1幢 18層小高層 價格 4500~6600元 /平方米 5088~6650元 /平方米 均價 10000元 /平方米 房型面積 ~ ~ 46~88平方米 主力總價 76萬元人民幣 72萬元人民幣 55萬元人民幣 主力面積 135平方米 50平方米 得房率 76~79% 70% 75% 綠化率 30% 36% 35% 交房時間 2020年 1月 2020年 11月 2020年 7月 28日 銷售率 80% 96% 尚在預(yù)定階段 開發(fā)商 恒興房產(chǎn) 滬中花苑房地產(chǎn) 新格房地產(chǎn) 綜合評述 地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 ? 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。 本案周邊 ? 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。為此，該區(qū)將實施成片開發(fā)和零星拔點相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。該項目暫名 “靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基 礎(chǔ)上，計劃再拆平舊里２０萬平方米。 ? 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯的樓盤。據(jù)悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史 文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋Ｔ阡秩眷o安區(qū)地段優(yōu)勢的同時，也使得整個靜安區(qū)樓市活躍起來。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景 觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量的樓盤。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。 ? 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊 。曹家渡位于靜安區(qū)，長寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞 麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道铮酆捞煜碌染N量頗佳 ； 第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長樂路上 ，如四方新城，皇家公寓等。 ? 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價地區(qū) ,住宅物業(yè)也以高層居多 ,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪 天下 南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和 ,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的 黃金寶地 。從樓市的回暖、房價的啟動已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地