【正文】 其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng) 。 ? 第三，操作手法的連貫性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。這 是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。 ? 宣傳推廣 —— 有計(jì)劃、有步驟、有目的地運(yùn)用狂風(fēng)暴雨式的立體強(qiáng)勢(shì)宣傳與細(xì)水長(zhǎng)流式的公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合，提高項(xiàng)目的知名度，塑造項(xiàng)目形象。 2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對(duì)世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時(shí)尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。物業(yè)管理邀請(qǐng)知名的管理公司，以求在公眾中營(yíng)造“優(yōu) 質(zhì) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁(yè) 共 17 頁(yè) 樓盤、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理”的形象。保證目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，以各分類工程都能取得優(yōu)良工程獎(jiǎng)為目標(biāo)，從而建立“品質(zhì)優(yōu)良”的樓盤形象。容易激發(fā)購(gòu)買欲 缺點(diǎn)：提高了一定的交房后裝潢管理量，需要大量人力 優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)成本低，室內(nèi)設(shè)計(jì)提前介入，能滿足個(gè)性化需求，直觀，易于激發(fā)購(gòu)買欲，能快速聚人氣?？勺鲞m當(dāng)個(gè)性設(shè)計(jì)調(diào)整。是全設(shè)計(jì)售樓的優(yōu)勢(shì)所在。但對(duì)于現(xiàn)房 來(lái)說(shuō)，全設(shè)計(jì)房的“全裝修”優(yōu)勢(shì)便盡顯出來(lái)了：工程化的效率、資信、服務(wù)、質(zhì)量、成本、個(gè)性化的造價(jià)與家居環(huán)境，一直是住宅產(chǎn)業(yè)最期待的事。但對(duì)一般的客戶來(lái)說(shuō)，很有局限性，這種局限性，會(huì)大大限制顧客的購(gòu)買欲。 c) 每一個(gè)客戶看到一種房型時(shí)，都會(huì)想象它將來(lái)是什么樣子，能實(shí)現(xiàn)一種什么樣的生活。什么樣的房子能讓人有“居住欲”，什么樣的房子能讓人有“擁有欲”?！伴_(kāi)發(fā)前，我們賣夢(mèng)想；建設(shè)中，我們賣信心；銷售時(shí)，我們賣服務(wù)；交房后，我們賣口碑。 ? 全設(shè)計(jì)售樓及優(yōu)勢(shì) a) 全設(shè)計(jì)售樓，是提取了毛坯房交房合全裝修交房各自的優(yōu)勢(shì)，消除了兩者的固有的缺點(diǎn)，而最新推出的一種全新售樓模式，最大的 特點(diǎn)是能“賣給顧客一個(gè)想象中的家”，簡(jiǎn)單的說(shuō)，全設(shè)計(jì)售樓就是將量身定做的家居環(huán)境方案連同房子一起賣給客戶的售樓模式，其實(shí)就是家居設(shè)計(jì)與家庭裝潢的提前介入。一方面是家庭裝潢市場(chǎng)長(zhǎng)期不規(guī)范造成的消費(fèi)者后顧之憂，一方面是毛坯房售樓的房型缺點(diǎn)暴露無(wú)遺，確實(shí)在影響著住宅市場(chǎng)的發(fā)展。但隨著市場(chǎng)的成熟，與國(guó)際慣例不斷的接軌，對(duì)于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點(diǎn)。如此量身定做的開(kāi)發(fā)，勢(shì)必銷售成功，這是營(yíng)銷時(shí)代代替銷售時(shí)代必然的規(guī)律。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場(chǎng)已經(jīng)從生產(chǎn)時(shí)代進(jìn)入了銷售時(shí)代，即開(kāi)發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時(shí)代，促進(jìn)銷售的必要性讓每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因?yàn)橄M(fèi)者有了充分的選擇權(quán)，對(duì)商品 住宅的要求越來(lái)越個(gè)性，這很難保證每一個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤都能讓消費(fèi)者滿意。朗朗上口。但原來(lái)應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺(jué)。 ? 流戀靜安 本案名欲表現(xiàn)出目前滬上存在相當(dāng)部分的市民對(duì)回歸市中心的強(qiáng)烈愿望。 三、 營(yíng)銷篇 客源分析 ? 靜安區(qū)區(qū)域 客戶 ? 由于嚴(yán)格控制了面積，導(dǎo)致總價(jià)不會(huì)很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來(lái)購(gòu)買本案，尤其是酒店式公寓。 如本案樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過(guò)區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快 捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個(gè)單元設(shè)置高速寬帶專用INTERNET 接口，免費(fèi)為住戶提供家庭主頁(yè)（ HOMEPAGE）等。這種變化對(duì)現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。 ? 時(shí)間機(jī)遇：本案周邊近期無(wú)任何項(xiàng)目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。 項(xiàng)目定位 價(jià)格、面積、房型說(shuō)明 項(xiàng)目建議 ? 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在 68平方米左右，多參考臺(tái)灣一些酒店式 房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。 ? 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。 ? 項(xiàng)目目前的公交路線較少，交通不是十分方便。因此，我們特別注意。 ? 目前整個(gè)靜安區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目雖沒(méi)有其他幾個(gè)區(qū)的多，但其競(jìng)爭(zhēng)也是較為激烈。應(yīng)當(dāng)適量調(diào)整房型。故而，我們應(yīng)盡量做到精 致，在軟件上化工夫。 結(jié)論： 項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營(yíng)造，可 以形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。 ? 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項(xiàng)目的核心客戶的人數(shù)在增多。 ? 在今后 3~5年內(nèi)，市場(chǎng)前景依然看好，承接力較強(qiáng)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開(kāi)發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點(diǎn)，可以借鑒其他幾個(gè)成功小區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。這對(duì)客戶有一定影響。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。雖說(shuō)在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢(shì)，但本項(xiàng)目周邊因無(wú)大型車輛經(jīng)過(guò)，故做到了“鬧中取 靜”的賣點(diǎn)，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確實(shí)十分難得。 ? 本項(xiàng)目地理位置尚佳。 ★ 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 作為一個(gè)全新的項(xiàng)目，我們將本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計(jì)新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。 ? 據(jù)說(shuō)，該項(xiàng)目目前內(nèi)部所定售價(jià)也與本案接近。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁(yè) 共 17 頁(yè) 北 西 靜安茗園 東 南 秋水云廬 音樂(lè)廣場(chǎng) 單價(jià)： 5000— 6000 單價(jià)： 5500— 6900 主力 2 房： 總價(jià)： 62 萬(wàn) 主力 3 房： 總價(jià)： 72 萬(wàn) 主力 3 房： 總價(jià)： 76 萬(wàn) 千路公寓 上海知音 單價(jià)： 5800— 6500 單價(jià) ： 5500— 8000 主力 2 房： 總價(jià)： 56 萬(wàn) 主力 2 房： 120M2 總價(jià)： 72 萬(wàn) 主力 3 房： 總價(jià)： 87 萬(wàn) 靜安康寓 單價(jià)： 4500— 6600 主力 3 房： 135M2 總價(jià)： 76 萬(wàn) 滬中新苑 單價(jià)： 5088— 6650 主力 2 房： 總價(jià)： 72 萬(wàn) 達(dá)安花園二期 單價(jià)： 5500— 7500 主力 1 房： 總價(jià)： 40 萬(wàn) 主力 2 房： — 總價(jià)： 66 萬(wàn) 主力 3 房： 總價(jià)： 78 萬(wàn) 靜安楓景 單價(jià)： 9000— 10000 主力 3 房： 135M2 總價(jià)： 130 萬(wàn) 靜安青年匯（新格公寓） 均價(jià)： 10000 主力房： 50M2 總價(jià)： 55 萬(wàn) 靜安河濱花園 單價(jià)： 6000— 8000 主力 3 房： 總價(jià)： 110 萬(wàn) 靜安順德苑 單價(jià)： 5500— 7100 主力 2 房： 120M2 總價(jià)： 75 萬(wàn) 主力 3 房： 140M2 總價(jià)： 88 萬(wàn) 喜福會(huì) 單價(jià)： 7300— 13000 主力 3 房： 總價(jià)： 180 萬(wàn) 總價(jià)： 180 萬(wàn) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 17 頁(yè) 2期的出現(xiàn) ? 目前靜安興海城 2期也在近期馬上要?jiǎng)庸ち?，已?jīng)有錦和等 4家代理公司與其進(jìn)行了洽談。 ? 目前漲盤大都集中在 7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場(chǎng)總量的 16%。如上海壹街區(qū)、國(guó)際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。現(xiàn)在購(gòu)房者更注意的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。 Threat 威脅分析 ? 國(guó)家為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，已經(jīng)出臺(tái)了《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)信貸管理辦法》等等一系列法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正規(guī)化管理。 ? 這對(duì)于本項(xiàng)目目前區(qū)域內(nèi)的生活配套、環(huán)境建設(shè)都具有一定影響力。本項(xiàng)目完全可以在其他個(gè)案尚未推出前，強(qiáng)得一定的市場(chǎng)份額。因此。與世界經(jīng)濟(jì)的頻繁接觸，以及相對(duì)較高的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來(lái)滬，進(jìn)行住房投資。 ? 上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)啟動(dòng)新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。也就是到 2020年末，房地產(chǎn)業(yè)增加值占本地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 7%以上。 ? 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開(kāi)發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長(zhǎng)。 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 ? 續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢(shì)頭。 ? 相對(duì)大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。所以，未來(lái)業(yè)主將要步行 5分鐘以上的路才能到達(dá)。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺(tái)對(duì)多少有些影響。 ? 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對(duì)較高，且需要向原有土地方購(gòu)買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。 ? 在本項(xiàng)目附近的公交路線較少，都要步 行 5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 17 頁(yè) 型規(guī)模由于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來(lái)長(zhǎng)期建設(shè)對(duì)已入住的業(yè)主的生活帶來(lái)的不方便。采用最為市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，對(duì)小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整， 從而取得最大限度的市場(chǎng)認(rèn)同，為未來(lái)