【正文】 首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。 ? 第二，主題思想的統(tǒng)一性。 3）、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。 ? 引入專業(yè)物業(yè)管理 —— 在項目開始同時引入專業(yè)物業(yè)管理，提高目前開發(fā)項目的物業(yè)管理水平，使樓盤從頭到尾都有一個規(guī)范的發(fā)展成長過程，體現(xiàn)出樓盤的素質(zhì)，對日后的公司品牌形象也有很大幫助。 缺點：管理成本大，難度提高，責(zé)任期過長及責(zé)任范圍過寬，不直觀，選擇范圍小，不容易滿足個性，缺乏質(zhì)、期可信度 全設(shè)計售樓 優(yōu)點：直觀、可信、可集中進(jìn)行工程化資質(zhì)裝潢，能滿足個性及保證質(zhì)量，大大減少裝潢后遺癥，彌補房型缺點，展現(xiàn)家居美感?！敖环繒r， 95%已售完；交房后半年內(nèi)，95%已裝潢完”。這種想象，對于一個專業(yè)的設(shè)計師來說，不難?！泵鞣浚且环N粗糙的半成品，不好賣；菜單式全裝修，缺乏個性，眾口難調(diào)，不好賣；全設(shè)計房，服務(wù)到“家”，服務(wù)到入住，全程設(shè)計，是一種“毛坯房交房的個性化全裝修 ，好賣！” 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 17 頁 b) 售樓，從根本上說，要能激發(fā)起人“居住和擁有”的欲望。如果有一種新售樓模式，既能有毛坯房售樓的開發(fā)方便性，又有全裝修售樓的按揭合一、利潤增值的“成品”優(yōu)勢，還能保證消費者在裝潢上的造價個性、設(shè)計個性需求，最重要的這種售樓模式要能盡力彌補所有房型上的缺點合不足，這種售樓模式就是“全設(shè)計售樓”。 b) 為了便于開發(fā)建設(shè)，國內(nèi)的商品住宅基本上都是毛坯交房，消費者也基本都認(rèn)可。 ? 戀城 賣點塑造 ? 五項金牌措施： 房屋質(zhì)量保證卡、家庭綠化卡、快樂教育卡、物業(yè)服務(wù)卡和社區(qū)書香卡（當(dāng)場解釋給發(fā)展商聽） 關(guān)于樣板房 關(guān)于全設(shè)計售樓的問題 ? 背景介紹 a) 商品化住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，而住宅銷售的商品化特征已越來越符合現(xiàn)代市場營銷規(guī)律。取名“流戀”顯然是要表達(dá)這層涵義。 我們將為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計算機查看社區(qū)服務(wù)中心提供的圖文并茂的早餐供應(yīng)表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時間里，您可以通過 INTERNET 網(wǎng)收看世界各大電臺、電視臺的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達(dá)地下停車場，開著您的愛車到自動化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關(guān)燈，沒關(guān)系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關(guān)掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調(diào)打開，并調(diào)試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計算機進(jìn)入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意，同遠(yuǎn)在美國的一個您素不相識的人進(jìn)行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過計算機查看股市行情、金融信息；此時已是夜里 11點，您仍無睡意，可以通過視頻點播 VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計算機網(wǎng)絡(luò)訂購機票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習(xí)慣，您可以通過網(wǎng)絡(luò)圖書館閱讀各類書籍。故在確定項目各個方面的大方向后，應(yīng)當(dāng)盡快施工，以便本案第一時間搶先占領(lǐng)一定市場份額，取得先機！ ? 智能化概念 ：作為一種新媒介，計算機網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展給人們的工作和生活方式帶來了巨大的變化。其實解決也不難 —— 在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)項目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹立項目良好的品牌形象。 ? 同一區(qū)域內(nèi)競爭個案較為有實力，而且有個別公司的 地理位置較我們更為理想，更為有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 17 頁 利。尤其是 單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在 68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。 ★ 本項目劣勢 ? 因為本案體量、規(guī)模較小，要做到面面俱到有一定困難，尤其是在小區(qū)內(nèi)部配套方面。而且，目前整個上海樓市看好，本案在大勢前提條件下，有望成功。 ? 本項目區(qū)域形象良好 ,已在市民心目中形成好地段的定位。 ? 本項目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。 ? 因為目前項目雖已動工，但許多方面仍可根據(jù)實際情況作局部修改。但是，該項目有其 1期作為支點，內(nèi)部配套方面就有了一定補充。 84%樓盤還屬于中低檔，尤其是 4000~5000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻。 ? 今年下半年上海樓市將有 ? 靜安區(qū)目前已經(jīng)走出盤整期，市政的“北改”速度加快，樓市將有許多新盤出現(xiàn)。對于未來本項目升值前景看好。對于本項目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時間優(yōu)勢。 ? 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)投 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 17 頁 資，住房投資在保證一定收益的基 礎(chǔ)上風(fēng)險更小。 同時，目標(biāo)也更為明確了，按照“十五”計劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 隨著消費者的不斷成熟，在住宅消費中對品牌的關(guān)注也越來越多，就本區(qū)域而言也集中了靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司、中凱置業(yè)、靜安地產(chǎn)、金外灘集團等等眾多上海房地產(chǎn)市場經(jīng)營多年，擁有相當(dāng)大市場占有率的知 名企業(yè)，其品牌效應(yīng)和長時間的市場經(jīng)營所樹立的美譽度，是初次在浦西露面的本項目開發(fā)商所欠缺的。 ? 同時， 其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。 ，導(dǎo)致售價偏高 ? 由于項目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。 ? 由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。 江寧路上主要有： 550輕紡市場 —— 昌平路 112大華新村 —— 人民廣場 112萬里城 —— 人民廣場 112管弄新村 —— 人民廣場 113西區(qū)火車站 —— 新客站 36東新路 —— 魯班路 68昌平路 —— 乾溪新村 19提藍(lán)橋 —— 澳門路 738大華新村 —— 南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站 —— 上海西站 36東新路 —— 魯班路 63吳淞路 —— 銅川路 13提藍(lán)橋 —— 曹家渡 104龍華 —— 上海站 41龍華 —— 天目東路 40長樂路 —— 華陰路 105昌化路 —— 真光新村 708桃浦七村 —— 安遠(yuǎn)路 768共和路 —— 蓮花公寓 830管弄新村 —— 康健新村 ? 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時間對目前市場中客戶的實際需求進(jìn)行討論和修改。 ? 本項目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 ? 本項目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。就一個房地產(chǎn)項目而言，所謂的內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（ Weakness），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。 矩陣分析 ? 說明： a) SWOT分析法 能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。 4 暫定規(guī)劃 總用地面積為 15984m2，總建筑面積為 m2，其中地上面積 71928 m2，地下面積 m2，住宅面積達(dá)到 m2，綠化率為 %，總戶數(shù)共有 644戶。而顯然本案符合這一特點。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。而報紙（包括中房指數(shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價 8020元帶有一定的片面性。 ? 而目前市場真正受到絕大部分客 戶歡迎的是價位在 6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓斄?，起到了搶占“市場眼球”的作用。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主 題景觀。 D\長壽路沿線個案比較： 樓盤名稱 上海知音 音樂廣場 秋水云廬 位置 長壽路 1012號 長壽路 468號 長壽路 28弄 總建筑面積 17萬平方米 10萬平方米 建筑規(guī)劃 3幢小高層和 2幢高層 2幢小高層、 5幢高層 3幢 8— 33F高層 價格 5500~8000元 /平方米 5500~6900元 /平方米 5000~6600元 /平方米 房型面積 ~230平方米 ~137平方米 ~184平方米 主力總價 72萬元人民幣