靜安楓景房地產(chǎn)營銷策劃報告(參考版)
2024-08-13 22:32本頁面
【正文】 引導(dǎo)期預(yù)約期公開期調(diào)整期成長期持續(xù)期時間工作計劃售樓處及樣板房施工銷售公司或人員招聘銷售道具準備現(xiàn)場預(yù)約客戶意向收集定價完成公開SP活動預(yù)約客戶轉(zhuǎn)簽約海外中介商招募加強逼定簽約工作海外客戶說明會調(diào)價通知預(yù)告成長期推出房源并施作樣板房參加房展會已購客戶介紹客戶準現(xiàn)房型態(tài)銷售強化DS作業(yè)加強客戶介紹客戶力度強力促銷剩余房源開始預(yù)約二期房源擬定二期房源定價廣告媒介軟新聞房展會平面廣告電視廣告雜志廣告電臺廣告海外廣告戶外定點廣告DS作業(yè)SP活動◆MP/CF/MG/RADIO橫幅DM電視/報紙廣告小禮品軟新聞DS作業(yè)小禮品廣告推出房源10673，4一期余房二期預(yù)約銷售均價7800元/M28200元/M28600元/M29000元/M28800元/M2備注四、客源客層分析 基于本案地段在本市的優(yōu)越性及其卓越的品質(zhì)，現(xiàn)預(yù)判如下： 客源：靜安50% 黃浦、長寧20% 北區(qū)5% 南區(qū)15% 其他10% 客層：私營業(yè)主30% 高級白領(lǐng)25% 習(xí)慣地段者15% 國外客戶/外企客戶10% 港、澳、臺10% 投資客5% 其他5% 用途：自用80% 投資20%20 / 20。 預(yù)計來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。 綜上所述：整個周期分為5個階段，預(yù)計為18個月。 B、主動出擊，追蹤客戶。 C、利用已定客戶介紹新客戶成交。 B、對已購中成交比例高的地區(qū)進行橫幅宣傳，也為成長期做鋪墊。 銷售周期及去化順序引導(dǎo)期：1個月（）告知本案存在 告知預(yù)公開時間，地點 C、參加房展，擴大本案影響預(yù)約期：4個月（） A、引導(dǎo)路線完工 B、售樓處完工散布耳語，使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。三．推案策略基于本案前一段時間的充足準備，已經(jīng)為一期開盤打下良好的伏筆。雖然10北側(cè)享受得到，但不符合一般上?？蛻舻牧?xí)慣，應(yīng)降低系數(shù)。本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源6F以下單價將較低。草狗：主要位置、樓層、景觀較差，受公建配套影響最大，去化最困難的產(chǎn)品。 所以有很強的增長率及市場占有率，應(yīng)是本案的最大利潤空間所區(qū)去化應(yīng)較快。有率占：金牛25%明 星40% 草狗12% 問題23% 增長率：因此根據(jù)本案產(chǎn)品的市場占有率和增長率考量，價格、樓層、景觀等因素可對產(chǎn)品進行劃分：金牛：主要是靠近景觀的6F以上，由于位置，樓層都是最好的，價格相對是最貴的，從去化而言是沒有問題的，但是去化速度不快。總體來說，金牛產(chǎn)品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產(chǎn)品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產(chǎn)品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高2房的單價，控制了3房的總價是小區(qū)定價關(guān)鍵。小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對其他產(chǎn)品而言應(yīng)相對偏低。大3房因其在一期內(nèi)的高占有率及其分布，系數(shù)應(yīng)較低特別值得一提4，是本期突出品質(zhì)的賣點。小區(qū)房型比較齊全，房型設(shè)計比較合理，最值得一提的是面積控制相當(dāng)好。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進行考量。但“全部用力等于全不用力”，應(yīng)該集中兵力于一些重要的節(jié)點，集中投放，媒體的綜合運用、篇幅都應(yīng)該力度較大；而普通時段則可采用單一媒體、低頻率運作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時以及進行大型活動時，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛◆ 其他媒體根據(jù)實際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體。另外，與電視媒體合辦一些欄目、活動，對銷售促進有較大的作用?！?充分運用電視媒體電視具有形象直觀、到達率高、形式豐富的特點，因此在本案的操作中可以作為報紙媒體的補充。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的強銷，于競爭對手反擊前奠定勝果運做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領(lǐng)市場◆ 經(jīng)過前面幾個月的蓄勢，必須有一個大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。舉辦“100個靜安經(jīng)典”大型征集活動等拉開公關(guān)序幕。銷售手段：不賣國內(nèi)，先推國際，利用一些知名中介機構(gòu)，先推海外上市，以期通過“反彈琵琶”的方式，拔高產(chǎn)品檔位。不說規(guī)劃師，先說作品。方式：以軟廣告+參與活動的雙向式溝通，期望確立鮮明的品牌形象。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立世界級的品牌形象引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受“靜安楓景”的國際化背景不涉及具體產(chǎn)品細節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費欲望這一階段的主要目的有二：儲蓄消費欲望，等到開盤時瞬間釋放，為開盤造勢；宣傳本案“國際生活增強產(chǎn)品感染力。[ 品牌形象 ]以綠為先導(dǎo)，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關(guān)系重新演繹。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對話的窗口，智慧與自然親近的平臺[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。 [ 品牌形象 ]充分利用項目營造團隊的實力背景，用驕人的過去證明本案的未來。[ 主題 ]——根流金歲月傳奇靜安上海心動城中之城第二組團 強勢登陸，世界風(fēng)范——依靠發(fā)展商實力背景，創(chuàng)造精品策略[ 戰(zhàn)略意圖 ]依靠投資商作為新加坡財團的實力背景，結(jié)合本項目的建筑設(shè)計——巴馬丹拿以及以后景觀規(guī)劃、燈光規(guī)劃…知名國際單位的專業(yè)資歷，確立本案作為世界級住宅的精品地位。[ 品牌形象 ] 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。充分利用靜安的區(qū)位優(yōu)勢及深厚的人文底蘊。廣告組團第一組團 靜安尚地其良好的植被條
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