【文章內容簡介】 屬玻璃門 分戶門： 寬木門鋼板子母門， 分戶門采用特制平板實心防盜門，附設貓眼及高級鎖具， 分戶門采用特制平板實心防盜門，附設貓眼及高級鎖具， 高級二合一防火防盜門 未定 高級防火防盜門 未定，但配以與歐洲議會大廈相同的德國 HOPPE 、美國TRANE 門鎖可遙控中央空 調 窗 陽極氧化處理鋁合金框配淺綠色玻璃 公共部位采用大面積安全鋼化玻璃窗，高級鋁合金窗 靜電粉末噴涂鋁合金窗， 優(yōu)質鋁合金窗 靜電粉末噴涂鋁合金窗，配雙層中空玻璃 窗戶采用黑色鋁框配以綠色玻璃 陽極氧化處理鋁合金框配淺綠色玻璃 靜電粉噴60 系列平開鋁合金窗 高級中空雙層鋁合金玻璃窗 高級彩色鋁合金玻璃窗部分主臥采用圓弧落地玻璃窗，大開間圓弧及轉角凸窗 270 度雙層中空鋼化落地玻璃窗（最大幅度近6M2） 24 項目 東方劍橋 喜福會 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東 方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 廚房 預埋銅管和熱水器遙控盒底箱其余無裝修 預留家具、家電位置 無任何裝修 預留家電位置，設置凈化水入戶借口 配電水斗一只，設排煙管道 安裝一只簡易水斗，其余無任何裝修 預埋銅管和熱水器遙控盒底箱其余無裝修 無任何裝修 無任何裝修 無任何裝修 裝修標準基本為世界知名品牌配德國POGGENPOHL 櫥柜，意大利 SMEG 灶具及嵌入式冰箱，抽油煙機、微波爐電烤箱 衛(wèi) 生 間 預留下 沉式浴缸位置預埋銅管和熱水器遙控盒底箱，其余無裝修 預留潔具位置 無任何裝修 毛坯，預留潔具位置 配馬桶一只，預留三件套位置 無任何裝修 預埋銅管和熱水器遙控盒底箱，其余無裝修 無任何裝修 無任何裝修 無任何裝修 墻、地面及洗手臺均鋪高級大理石材，潔具采用西班牙 ROCA產(chǎn)品。主臥浴室因朝江一面，贈送僅高出地面30 公分的國際名牌嵌入式雙人按摩浴缸及SANYO16 寸純平彩電 25 項目 東方劍橋 喜福會 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 管 道 PVC 及銅管 PVC 管道 PVC 管 PVC 管 污水管道采用 UPVC 管 PVC 管道 及銅管 PVC 管道 及銅管 UPVC 螺旋消音管 未定 進水鍍鋅管出水管UPVC 管空調冷凝水集中排放 未定 其 它 空調冷凝水統(tǒng)一集中排放，純凈水進戶 不銹鋼水池、水箱 設置獨立式中央空調，二房 2+2P 日立主機，三房3+3P 大金主機，復式雙配 前陽臺欄板采用新型夾層玻璃欄板。屋面采用防水卷材，上鋪樹脂珍珠巖預制塊飄檐采用新型建材鋁扣板鑲飾 分析： A、 從以上列表中，可以清楚的看到，由于是 否是全裝修產(chǎn)品，已經(jīng)在品質上明顯形成差距，這是因為在東方海外的“東方系列”開發(fā)時，市場對于全裝修產(chǎn)品抱有懷疑態(tài)度，而且那時期出現(xiàn)的全裝修產(chǎn)品本身產(chǎn)品品質也不盡如人意，但隨著市場的發(fā)展，全裝修產(chǎn)品朝著精品方向發(fā)展，尤其是在高檔產(chǎn)品需要眾多的買點來支撐高價位。 B、 從曲陽豪庭和世茂濱江花園的建材中，采用許多新型的建材產(chǎn)品，這同樣是體現(xiàn)產(chǎn)品品質的地方，越是能夠體現(xiàn)科技含量的建材，在現(xiàn)在越是具有品質感，這是目前市場發(fā)展的另一方向。 26 C、 休閑設施 項目 東方劍橋 喜福會 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼 哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 教育性 劍橋兒童教育中心 無 無 無 蒙臺利梭雙語幼兒園 無 無 無 未定 水景 健身房、桑拿室、棋牌室、美容廳 未定 娛樂性 桌球室 兒童游樂場 棋牌室 兒童游樂場 未定 無 影視中心、桌球室 桌球室 休閑性 桑拿房、書吧、琴房 咖啡吧，環(huán)型家庭影院 咖啡屋 未定 咖啡屋 歐式通天CAFE、閱覽室、兒童游樂室、桑拿（水力、蒸氣）、多功能廳 無 音樂茶座 桑拿房 健康性 室內溫 水游泳池、拳擊房、高級壁球中心健身房、健身房 網(wǎng)球場、兒童游藝區(qū)、高爾夫推桿果嶺、 無 網(wǎng)球場、室內游泳池、壁球館、桌球室、健身房、操房、 SKY CLUB33 摩天恒溫泳池及室內游泳池、健身房 3000M2水景 健身房、健身舞室 網(wǎng)球場、戶外健身設施、兒童游藝區(qū)、 高級壁球中心、健身房、 平臺網(wǎng)球場、兒童游藝區(qū)、滾軸滑板區(qū)、高爾夫推桿果嶺、野餐區(qū)、 室內游泳池、乒乓球館、健身房 網(wǎng)球場 除網(wǎng)球場以外基本依靠曲陽公園內的設施、 迷你高爾夫、網(wǎng)球場 會所面積 2300M2 1200M2 500M2 700M2 2200M2 3000M2 3000M2 未定 400M2 未定 27 分析： A、 從戶內設施來講，顯然很多項目對于健康性、休閑性、娛樂性的設施比較重視，而對服務性的設施所設置甚少，尤其是類似于酒店式生活服務設施。 B、 于許多項目來講，設施過于單一，在內容上不夠豐富，明顯有互相抄襲之嫌，并且受到地塊的限制健身設施也比較少， C、 對于益智、教育方面的設施也比較少，除了東方劍橋外，幾乎沒有這方面的規(guī)劃。 D、 個項目的會所面積和功能都呈中、小規(guī)模，當然如果項目本身 規(guī)模小，就沒有太大的問題，但如果項目規(guī)劃戶數(shù)增加，會所的使用必然成為問題，這將直接影響項目的品質。 28 硬件設施 項目 東方劍橋 喜福會 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 中凱城市之光 曲陽豪庭 永新花苑 世茂濱江花園 電梯 進口高速電內裝修（ ） 東芝 VF3 型電梯 進口迅達 芬蘭通力電梯 芬蘭通力電梯 進口三菱電梯(1000KG\2.5M/S) 會所進口高速電梯內裝修（ ） 未定 OTIS 電梯 OTIS 電梯100KG 2． 5M/S 三菱高速電梯并附有傭人專用電梯 無按鍵 IC 卡控制 通訊廣播 預留兩個寬頻電訊接口 \備有線電視管線 預留 IDD 電話線，設置共用電視接受系統(tǒng)及有限電視接受盒 光纜進戶，國內外電視接收 有限電視終端、 IDD 直線電話接口 設置小區(qū)局域網(wǎng)電腦終端系統(tǒng) 預留兩對電話進線，有限電視和衛(wèi)星電視合一。 預留兩條直線電話線路\有線電視管線借口 預留兩個寬頻電訊接口\備有線電視管線 3A全智能化系統(tǒng) (儲能式全空 氣 中 央 空調、社區(qū)智能監(jiān)控系統(tǒng) 預留兩門電話線 ,兩個有限終端 \ 背景音響廣播系統(tǒng) 郵電、有線雙重寬帶通信 1000 兆光 纜進樓 ,100 兆光纜近戶 信息 無 寬帶 寬帶 長城寬帶，自建局域網(wǎng) 無 無 遠程抄表系統(tǒng) \ 家電遠程控制系統(tǒng)(可選配 ) 遠程抄表系統(tǒng) 內部 WEB 站及BBS 電子公告牌 安全 防盜 \消防及電梯行駛安全系統(tǒng) ,自動化保安系統(tǒng) \可視對講系統(tǒng) \智能卡出入監(jiān)控系統(tǒng) \主臥設緊急報警呼叫 防盜、消防、電梯行駛安全系統(tǒng)網(wǎng)。并設 24小時監(jiān)控影像攝像，主動式紅外線偵測裝置，電子巡更系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng) 紅外線報警系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電梯運行安全系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)，門喀卡安全系統(tǒng) 周界紅外線報警、電子巡更、 大堂探頭、可視對講、緊急按鈕 防盜 \消防及電梯行駛安全系統(tǒng) ,自動化保安系統(tǒng) \可視對講系統(tǒng) \智能卡出入監(jiān)控系統(tǒng) \主臥設緊急報警呼叫 .專職人員24 小時巡邏 防盜 \消防及電梯行駛安全系統(tǒng) ,自動化保安系統(tǒng) \可視對講系統(tǒng) \智能卡出入監(jiān)控系統(tǒng) \主臥設緊急報警呼叫 .專職人員24 小時巡邏 FERMAX可對講系統(tǒng) \周邊防范報警系統(tǒng)\CCTV 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) \ 電子巡更系統(tǒng) \家居綜合安保系統(tǒng) 周界紅外線報警探測系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、樓宇門禁系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng) 掌紋門禁系統(tǒng) \周邊紅外線報警系統(tǒng) \緊急呼叫系統(tǒng) \探測報警裝置 水電 煤 自備蓄水系統(tǒng) \6000瓦電表 ( 中央濾水凈化系統(tǒng) 自備蓄水系統(tǒng) \6000 瓦電表 (戶 ) 自備蓄水系統(tǒng) \6000 或8000 瓦 全自動凈水處理系統(tǒng) 6000 瓦電表 (戶 ) 6000 瓦電表 （戶） 未定 29 分析： A、 東方海外“東方系列”在諸多方面明顯與其他項目相比，有比較大的差距，尤其是在智能化和信息化方面，三個項目之間比較雷同，沒有什么鮮明的特點，相反，中凱城市之光和世茂濱江花園在智能化上有所突破，從而提高了品質感。 B、 對于智能化方面，要注意的是由于現(xiàn)代科學技術的發(fā)展，一些新的產(chǎn)品將會以越來越快的速 度發(fā)展，這同時也會帶來原有的智能化設施一個淘汰的時間問題。這在高檔項目中尤為重要，是表現(xiàn)品質的重要方面。所以，在智能設施的定位必須要有前瞻性，從而增加高品質感。 30 產(chǎn)品含量印象： 1． 濱江花園外，戶型交房標準均為毛坯。 2． 所用建材及設備，“世茂濱江花園”明顯有“不是品牌不登場”的內部含量，其他 6 個樓盤，均處于相對同質化，與前者比較，明顯處于兩個不同檔次。 3． 具中央空調公寓概念的為“世茂濱江花園” 除世茂與“中凱城市之光”。 4． 具實質性超前住宅智能含量運用的為“世茂濱江花園”。第二梯隊為“ 中凱城市之光”，其余均處于與市場商品房同質的相對弱勢地位。 5． 作為高檔公寓社區(qū)配套的社區(qū)會所，“曲陽豪庭”處于明顯弱勢，面積為 400 平方米，涉及內容也極其簡單?！皷|方海外系列”的三個樓盤與“永興花園”面積均在 2021 平方米至 3000 平方米之間，涉及功能含量大同小異，均以娛樂、休閑、健康類功能為主（詳見附表）。新鮮出爐的“世茂濱江花園”與“中凱城市之光”未定，從其他產(chǎn)品含量定位的趨勢來判斷，“世茂濱江花園”在這方面可能會有突破性嘗試。 6． 作為 7000 元 /平方米以上的高檔豪宅，硬件含量之外的生活服務性含量的涉及均處 于相對平勢狀態(tài)，新鮮出爐的“世茂濱江花園”與“中凱城市之光”未定，預期“世茂濱江花園”可能會在這方面會有突破性嘗試。 31 樣 本 個 案 廣 告 分 析 （ 7000元 /M2 以上個案比較分析） 東方劍橋 喜福會 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 32 廣告推廣方向 項目 廣 告 推 廣 訴 求 東方劍橋 上海第一貴族生活 世紀精英的英式 豪宅 A、挑