【文章內容簡介】 井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 （ 2）套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。 （ 3）套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積 的計算規(guī)定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 公有建筑面積的計算和分攤： 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 （ 1）共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務的 公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 （ 2）共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。 （ 3）各戶分攤公 用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤： 第 1 步：計算分攤系數(shù)。 分攤系數(shù)＝需要分攤的公用面積之和／各套內建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 11 套內建筑面積之和）／各戶套內建筑面積之和。 第 2 步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數(shù)各套內建筑面積。 3使用率： 房屋套內凈面積（即使用面積 ）和房屋建筑面積的比為使用率． — 般高層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 3怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率 的重要指標。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層房屋略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 此外， 建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住 區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ， 不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 3輔助面積 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂 凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系； 計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用 面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 12 4建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 4房屋的開間： 在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開 間一般為 － ，磚混結構房屋開間一般不超過 。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 4房屋的進深： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內自然光線不足。 4層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 4凈高： 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 4什么是房屋組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式 四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 4何謂生態(tài)房屋 生態(tài)房屋是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能 源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。實際上較高的綠化率只是“綠色房屋”內容的一個方面，真正的“綠色房屋”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。 新型 建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構成內容。房屋的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 13 屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。房屋采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能 源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色房屋”的內容。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住組團 一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住區(qū)用地 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5公共服務設施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路 。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 60、宅間小路 房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地。應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6配建設施 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 14 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6其他用地 規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 6公共活動中心 配套公建相對集中 的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 6房屋平均層數(shù) 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū) 用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工