【文章內(nèi)容簡介】 緊鄰風景區(qū)的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價格的 3倍。而其他片區(qū)中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。 (4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主 說到城西，大部分都會聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成 都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn) 業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是 政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現(xiàn)在有一個很好的依托 —— 高新西區(qū)，作為政府的“一號工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買中小戶型，從而市場形成梯級消費。 城西區(qū)域樓盤資料列表 （四） 城北區(qū)域分析 多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運儲運已成規(guī)模，然而由于物流 缺乏統(tǒng)一的計劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有一定的需求市場 長期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿 足這部分人的需要。 (2)樓盤供應(yīng)量少 城北由于其特定的環(huán)境影 響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時間的供應(yīng)量相對于其他區(qū)域也比較少。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。 （ 4）區(qū)域配套不完善 由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購物、生活不方便。 （ 5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱 城北是商品及專業(yè)市場的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較 弱。 市場產(chǎn)品分析 （ 1）規(guī)模不大，以中低檔為主 所開發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在 3070畝左右，很少超過 100畝。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。 （ 2）戶型以中小面積為主 該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房 7090，三房 100130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。 （ 3）價格在 18002300元 /平方米之間 整個區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在 18002300之間，均價在 2100左右。 未來市場預(yù)測 (1)市場潛力巨大 城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中 型專業(yè)市場就有上百多個，在這里經(jīng)商的人達 10多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。 （ 2）開發(fā)環(huán)境不斷改善。 為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計，成都物流基地 ——— 城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 （ 3）呼 喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。 城北區(qū)域樓盤資料列表 （五） 市中心區(qū)域分析 中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當 然也就成為地價最貴的區(qū)域。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有較多潛在客戶 人們總是習慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購房的比例高達 46％。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。 （ 2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢 高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。 （ 3）府南河開啟新河居時代。 府南河改造工程總投 資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項目應(yīng)運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風景線。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購房。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。 市場產(chǎn)品分析 (1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主 市中心具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房價才易被接受。 (3)均價在 30004500元 /平方米之間 市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在 30004500元 / m2左右。 未來市場預(yù)測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。 目前，市政府正在加強舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應(yīng)就是 商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬科地產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、長富集團、新城置業(yè)等有實力的開發(fā)商都紛紛參與。 （ 2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移 雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 市中心樓盤資料列表。 （六） 郊縣分析 近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。 隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”等一系列重點基建工程的迅速推進，順應(yīng)四川省 優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、 彭州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個市場。在城郊開始了一輪“圈地運動”。置信實業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。 郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素： （ 1）土地供應(yīng)量大 郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。 （ 2）土地價格低 郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低 50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾 多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。 （ 3）自然環(huán)境優(yōu)美 喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念 （ 4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性 政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。 這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進程。 區(qū)域分析 （ 1） 華陽 國務(wù)院 1999年 6月 22日批準的成都市 7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。并且在 2021年元旦，人民南路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只 需 10分鐘左右時間。成都市將向南率先進行城市經(jīng)濟整體推進，這使得 23內(nèi)華陽的房地產(chǎn)將快速發(fā)展。 現(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征： A、 樓盤整體質(zhì)素不斷提高 隨著華陽不斷的發(fā)展，消費者對項目的要求也將越來越高。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項目的總體 品質(zhì)。 B、 房價不斷提升 商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。商品房均價由 2021年的 800900元 /平方米到現(xiàn)在的 15001600元 /平方米。土地價格也上漲了 2倍左右。 C、 各大開發(fā)商紛紛進入 早在人南延線規(guī)劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項目還不止一個。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。 D、 整體配套欠缺 從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學(xué)校等均未形成一定規(guī)模 （ 2） 溫江 隨著光華大道、成溫 邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年 4月 14日，國務(wù)院正式批準撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。 現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征： A、需求市場以本地人為主 溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。舊城改造項目的消費群體主 要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費者和外地消費者為主，其中 35－ 50歲的消費者成為購房的主力。 B、項目品質(zhì)不斷提升 2021 年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成 C、水景及田園特色成主流 幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色． 邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。 郊區(qū)樓盤資料列表。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。 高檔樓盤：價格 3000元 /m2以上，其中價格在 4500元 /m2以上樓盤為豪宅； 中檔樓盤：價格 2021～ 3000元 /m2； 低檔樓盤：價格 2021元 /m2以下。 典型樓盤的選取原則： ? 產(chǎn)品較有特色 ? 值得借鑒和思考 ? 目前仍在售 高檔樓盤 成都市高檔樓盤分布 圖 成都市高檔樓盤的主要特點： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和 1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。 從價格上：均價集中在 30004500元 /平方米。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 目標客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，他們普遍不喜歡遠離市區(qū)生活，這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標客戶則較廣。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層； 從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的 樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。 從產(chǎn)品本身：運作水平較高，各具特色，能體現(xiàn)目標客戶的身份和品位。 從項目優(yōu)勢上： ? 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。 ? 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普