【正文】 熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 ? 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。氣候資源獨特，年平均氣溫在 16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。 成都遠大華陽項目 策劃報告 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)總體市場狀況 一、城市概況 ? 歷史文化 成都是四川省省會，是一座有 2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。 ? 生活特色 成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。 區(qū)域定位： 隨著 3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城 區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為 “ 大成都 ” 的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 成都市向南發(fā)展城市設計 ? 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2021年城市化水平達到 38%以上。 人口： ? 2021年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于 北京、上海、重慶，居第四位。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的 基本方式。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 ? 國家計委、建設部通知降費： 2021年 1月 30日，國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費名稱、服務內(nèi)容及計費方式，并制定了最高收費標準。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實際銷售 面積（萬 m2） 實際銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 1999 682642 2021 782108 2021 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《 2021成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2021年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2021統(tǒng)計手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： ? 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢； ? 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增 加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。近 12個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點之 內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。商品房市場供應量明顯增加。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。 未來市場預測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20212500上升 3000左右。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標市場。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。其中以 100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。 （ 2）近期會出現(xiàn) 一些大盤 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無論是自然環(huán)境， 還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應多樣化 城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。另外如成 都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較 弱。城北的房地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有較多潛在客戶 人們總是習慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性，導致了中心區(qū)地價高漲。 未來市場預測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 （ 2）土地價格低 郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低 50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾 多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只 需 10分鐘左右時間。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。 從項目優(yōu)勢上： ? 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。 【價格支撐點】 自然景觀、立面用材、園林設計、專用林木基地、社區(qū)配套。同時發(fā)展商提供的 8 角每平米的廉價優(yōu)質(zhì)的物管服務業(yè)成為了一大賣點。 價格分析： 住宅均價 3800元，花園 1300元 /平米 配套服務： 設空中恒溫泳池、會所茶樓，可依仗項目前兩期的配套及麗都公園的配套（網(wǎng)球場、足球場、文娛廣場等） 銷售狀況： 四、凱萊帝景花園 【項目點評 】項目投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域 30層高層住宅還沒有，能較好地展示項目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務都恰當?shù)捏w現(xiàn)了其定位； 現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項目的品質(zhì) 【價格支撐點】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管； 項目基本狀況： 地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路 發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 總 建筑面積 95673平米 總戶數(shù)： 498戶 綠化率： 55% 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 城南中心豪華景觀電梯公寓 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感 ? 建筑規(guī)劃： 由 3 幢 30層電梯公寓組成 ? 園林規(guī)劃： 戶型供給： 主力戶型： 、 、 ； 三房兩廳： 139160，四房兩廳： 178 價格分析： 起價 3600，均價 4000元，層差 2060 配套服務： 商務會所，網(wǎng)球場，恒溫游泳 池，兒童游樂中心，咖啡廳等 銷售狀況： 銷售率達 70% 五、 中海名城 【項目點評】項目地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個項目。戶型設計注重采光和通風，公共通道都采用自然采光，值得借鑒。 【價格支撐點】 富人聚集區(qū)、品牌優(yōu)勢、完美的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管 項目基本狀況： 地理位置：成都市高新區(qū)新光路 8號 發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 總占地面積： 154507平米（ 226畝） 欣苑（第五期）占地： 44500平米 總戶數(shù)： 947戶 建筑形態(tài)：多層和 TOWNHOUSE 綠化 率： 59% 產(chǎn)品分析： 主題概念 :完美源于生活的品位 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 色彩比較亮麗的現(xiàn)代風格，帶有比較重的熱帶風格味道 ? 建筑規(guī)劃： 采用圍合布置， 利用中部空間造景 ? 園林規(guī)劃： 中庭園林形象還沒有得到很好的展現(xiàn)，只是初步成型。 ? 園林規(guī)劃： 以樓體、道路、水景及商業(yè)街為主，注重生活氣息的營造，并沒有像其他樓盤那樣用大型主題園林做支撐，值得借鑒。 戶型供給：全為躍復式，面積 23118 平米共 5 類 價格狀況： 2800— 4500元，均價 3400元 付款方式： 8成 20年 配套服務 : 7100 平米 會所設咖啡廳、酒吧、商務中心、健身運動俱樂部、快餐廳；七個主題泛會所、酒店式大堂；酒店式管理 銷售狀況： 中檔樓盤 成都市中檔樓盤分布圖 成都市中檔樓盤的主要特點： a) 從區(qū)域上：主要分布在城東、城北片區(qū)和二環(huán)路以外、城郊結(jié)合區(qū) b) 從價格上：均價集中在 15003000元 /平方米，總價在 15— 30 萬的較 多。 銷售狀況： 四月開盤，已銷 80% 二、置信大華情融苑 【項目點評】 項目定位于大型生活類住宅小區(qū)，較好地利用了既有的居住環(huán)境和規(guī)模市場；社區(qū)規(guī)劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適； 【價格支撐點】 成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢 項目基本狀況： 地理位置：二環(huán)路西一段 發(fā)展商：成都置信實業(yè)有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：置信逸都花園總占地 300余畝 總建筑面積：情融苑 78371平方 米 小區(qū)公園占地： 30畝 住宅總戶數(shù)： 324戶 綠化率： 60% 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風情為主題概念 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 現(xiàn)代物業(yè)與傳統(tǒng)川西文化相融合 ? 建筑規(guī)劃： 北側(cè)是 6000 平方米的水景內(nèi)庭花園，設下沉式廣場，南側(cè)是占地 30畝的小區(qū)公園 ? 園林規(guī)劃： 緊鄰占地 30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設 6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時建立 20— 90平方米的私家空中花園；三 者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。 價格分析： 2600— 3180元 /平方米 配套服務： 小區(qū)內(nèi)設幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場、露天茶座、籃球場等為業(yè)主提供的 VIP專屬服務；同時可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。 e) 從功能上：主要用作居家，辦公、居家兩用的較少。 價格分析： 多層 2600元 /平方米， Townhouse4600 元 /平方米 付款方式： 配套服務： 社區(qū)內(nèi)配套完善， 1． 8萬平方米的社區(qū)中心，大型谷底公園、景觀泛會所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、小學 等 銷售現(xiàn)場： 現(xiàn)場布置采用了萬科一向的手法，售樓處風格與產(chǎn)品風格完全一致。接待有序，但熱情不高。 【價格支撐點】 臨河景觀優(yōu)勢、社區(qū)品質(zhì) 項目基本狀況： 地理位置：志民路 23 號 發(fā)展商：成都倍特新時代置業(yè)有限公司 建筑規(guī)模： 建筑面積 130000平方米 綠化率： 48% 產(chǎn)品分析： 主題概念： 雅典風格概念，營造了寧靜、祥和、尊貴、典雅的居住氛圍 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 濃重、典雅的立面設計，色彩濃重，傳統(tǒng)的歐陸風格設計 ? 建筑規(guī)劃： 5 棟 2130 層，半圍合布置， 1期與 2期間存在著 6米的高差，形成起伏效果 。各個細節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細致。 【價格支撐點】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景 觀、泛會所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園 項目基本狀況： 地理位置：成都市二環(huán)路