【正文】 實行智能化物業(yè)管理，服務內容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務中心 銷售 狀況： 2900— 3180元 /平方米 三、 新城俊園 【項目點評】項目位于玉雙路（一環(huán)內），所處區(qū)域教成熟；戶型多樣，選擇面大；凈挑 ； 小高層板式結構能更好地通風采光，具有戶戶見景的優(yōu)點。規(guī)劃上采用了錯動式庭院規(guī)劃，講究間距、強調空間，通過院落的組合形成整個小區(qū)； ? 園林規(guī)劃： 美國 EDSA擔綱園林景觀設計 在兩條景觀軸線上安排共享空間和運動空間，而綠化組團內則強調私密性和安靜園林設計注重人與景觀的交融，對于花園，則通過樹陣、硬地、草坪等對空間的劃分 形成相對安靜的空間 戶型供給： 二房二廳（ 79— 109平方米）、三房二廳（ 101— 171平方米）、四房三廳（ 133— 187平方米）、五房二廳（ 170平方米）、有部分躍式，大都帶平臺花園 價格分析： 2500— 3100元 /平方米，均價 2800元 /平方米 付款方式： 8 成 20年（滿足一定條件可 30 年）、一次性付款 97折； 配套服務： 休閑生活長廊集中超市、藥店、餅屋、茶肆、托管中心等生活設施；中心庭院匯集了景觀泳池、緩坡草坪、兒童戲水池、木棧道、休閑廊架等特色景觀，另還有壁球場、會所、幼兒園；周圍有學校、 公園、醫(yī)院等市政配套設施；由博瑞物管實行“溫莎式”星級居家服務。 f) 從規(guī)模上：一環(huán)路以內的樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。 ? 建筑規(guī)劃：由一幢 14層的高層組成 ? 園林規(guī)劃： 每層“品”字型綠化，各設一個主題花園?，F(xiàn)場人員接待有序，耐心講解。 ? 建 筑規(guī)劃： 利用地塊起伏多變的特點，將樓體錯落有置地分布，使 小城內的景觀角度豐富變化。 廣告宣傳： 2期的廣告很少，只打形象廣告，依靠品牌效應支撐銷售 銷售狀況：達 68% 八、萬科城市花園 【項目點評】有一定的品牌優(yōu)勢和良好的市場口碑，定位和開發(fā)水平較高；戶型設計有獨到之處， 160 平方米的 townhouse 設計緊湊之余，體現(xiàn)出舒適感，前、中、后三庭設計為其最大特色。為 1 環(huán)路以內銷售 現(xiàn)場 較好的樓盤 七、 銀都花園 .欣苑 【項目點評】城南區(qū)域標志性的高檔樓盤，進入早，已開發(fā)五年時間，產(chǎn)品多樣化，小區(qū)內配套十分完善，獲得多項獎項。 ? 園林規(guī)劃： 中庭式設計，以林木為主。不錯的社區(qū)品質及優(yōu)秀的地理區(qū)位稱為項目成功的主要因素。樓盤中，緊湊實用的戶型設計得到了運用，但是消費者的反映并不太好，是值得借鑒的地方。其中每戶都帶有 4070平米的空中花園為其最大特色。 ? 建筑規(guī)劃： U 型半圍合讓每一戶都能夠看到內部的大型噴泉景觀，同時保證了樓體間的空氣流動。但外立面顏色沉悶、中心廣場雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調；園林顯得單調且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個項目的規(guī)劃設計沒有與本土文化很好的結合；物業(yè)價格相對偏高 【價格支撐點】規(guī)模效應、完善的配套、名校帶動、戶用中央空調 項目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道 8號 發(fā)展商：成都市成都花園開發(fā)建設有限公司 建 筑規(guī)模： 占地面積：總占地 1400畝 總建筑面積： 90萬 總戶數(shù)： 6350 綠化率、 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 規(guī)劃設計： ? 建筑風格 : ? 建筑規(guī)劃 ： 由 16 棟 1012 層小高層、 108 棟聯(lián)體別墅、 28 棟聯(lián)排別墅、 4 棟花園洋房 組成，中央為 10000平方中心廣場； 40— 100米樓間距， ? 園林規(guī)劃： 組團式環(huán)境規(guī)劃，設七大主題公園，各公園為不同的異域風格 戶型供給： 91304， 小高層 131— 163平方米，以三房二廳、四房二廳為主； 價格狀況： 花園洋房均價 3800元 /平方米；小高層平層 2850— 3100元，躍式均價 3600元； Townhouse均價 5100元 付款方式： 8成 30年，一次性付款 96折 配套服務 : 配備幼兒園、小學、中學、購物中心、游泳池、醫(yī)療中心、 8000平方米會所等設施；實行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調 銷售狀況： 2021年開盤， Townhouse已銷 90%；花園洋房已銷 20— 30%；小高層剩余較多 三、置信麗都花園（ 3 期） 【項目點評】為置信的代表作之 一，建筑水平相當高，戶型設計有創(chuàng)意成為項目的重要支撐。 規(guī)劃設計： ? 建筑風格 : 造型恬淡，富有質感，立面用材均系天然石材，簡約、大氣又 不乏軟柔細膩；門廊、門廳設計獨特，較人性化， ? 建筑規(guī)劃： 多為 5層躍 6層住宅，共 24 幢， 31個單元；其中， 14個單元安裝電梯，并局部設置疊加式 Townhouse住宅。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調、精致、具有層次感，營造了清幽、 浪漫的居家氛圍。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院等。 從產(chǎn)品本身：運作水平較高，各具特色，能體現(xiàn)目標客戶的身份和品位。 從價格上：均價集中在 30004500元 /平方米。 郊區(qū)樓盤資料列表。 現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征： A、需求市場以本地人為主 溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。 C、 各大開發(fā)商紛紛進入 早在人南延線規(guī)劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項目還不止一個。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項目的總體 品質。并且在 2021年元旦，人民南路南延線正式通車。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。 郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素： （ 1）土地供應量大 郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。 隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”等一系列重點基建工程的迅速推進，順應四川省 優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、 彭州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)模化發(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。政府對舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。 (3)均價在 30004500元 /平方米之間 市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在 30004500元 / m2左右。 市場產(chǎn)品分析 (1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主 市中心具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項目應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風景線。 （ 2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢 高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。當 然也就成為地價最貴的區(qū)域。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。 （ 2）戶型以中小面積為主 該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房 7090，三房 100130，屬于中小戶型結構。 （ 5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱 城北是商品及專業(yè)市場的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。 (2)樓盤供應量少 城北由于其特定的環(huán)境影 響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時間的供應量相對于其他區(qū)域也比較少。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。在目前城西的眾多已建成或正在建設中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。 (2)戶型面積以中等為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積 主要集中在 100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主 (3)價格主要隨片區(qū)不同起伏較大 緊鄰風景區(qū)的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價格的 3倍。各個片區(qū)無論從風格還是價格上都形成了自己的特色。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個區(qū)域的開發(fā)水平。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點。 （ 4）成都市其他區(qū)域的消費者南向購房增加 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發(fā)集中區(qū)， 使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區(qū)客戶到城南市場。這些有利因素必將帶動城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。從全市范圍內比較，片區(qū)的行情價格處于較高價位。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。采用圍合式設計，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設施。居民生活十分方便。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。 （ 4）市場差異化加大 各發(fā)展商為規(guī)避風險，所開發(fā)樓盤的市場形象將各有特點，宣傳的主題也各有側重，賦予產(chǎn)品不同的附 加值。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關注本片區(qū)，市場需求趨旺，片區(qū)市場的消化能力將逐年增加。從全市范圍內比較，片區(qū)的行情價格處于中等價位。在片區(qū)內的可選擇性大。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時日。預計在 3至 8年內，區(qū)域將逐漸成熟。多數(shù)大盤都開始進行二期開發(fā)。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。 （一） 城東區(qū)域分析 市場現(xiàn)狀分析 (1)供應量日益增長 城東片區(qū)近 2021 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結構調整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出 臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進一步提高。 住宅價格走勢 2021年 1 月至 2021年 4 月成都住宅價格指數(shù)走勢圖 2021年 1 月至 2021年 4 月成都住宅價格指數(shù)一覽表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 998 992 983 986 992 993 990 987 986 986 985 983 2021 年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996 2021 年 995 992 993 995 （資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場報告》） 從以上圖表可以看出： ? 成都市住宅價格從 2021年 1月至 2021年 4月的 28個月內，價格指數(shù)浮動不大，為 17點，其中最高為 998點（ 2021年 1月），最低為 981點（ 2021年 1 月）。雖然市場需求旺盛， 但是未來 3年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。 同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由 %下調為 %，五年以內下調為 %。人均可支配收入的快速增長大大增強 了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一 步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。全市人口密度為每平方公里 818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達 2370人。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點區(qū)域。 ? 居民收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%。 ? 結構調整目標： 2021年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調整為 7： ： ，高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定基礎，加快進程。 成都市向東發(fā)展城市設計 ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的