【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7500020150 ＝ 280(萬(wàn)元 ) 借：生產(chǎn)成本 —— 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2800000 貸：應(yīng)付賬款 —— 預(yù)提費(fèi)用 2800000 (4)分配一期土地成本時(shí)。 土地成本合計(jì)＝ 5000＋ 560＋ 280＝ 5840(萬(wàn)元 ) 第一期分配土地成本＝ 5840247。(6000 ＋ 4000)6000 ＝ 3504(萬(wàn)元 ) 單位可售建筑面積土地成本＝ 35040000247。(75000 － 40150) ＝ 507． 83(元／平方米 ) 單位可售建筑面積建筑成本＝ (70000000－ 5600000)247。(75000 － 40150) ＝ 933． 33(元／平方米 ) 一期建安成本＝ 7000－ 560＝ 6440(萬(wàn)元 ) 借：庫(kù)存商品 —— 一期 99440000 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 35040000 —— 建筑安裝工程費(fèi) 64400000 (5)結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)。 一期銷(xiāo)售款＝ (75000－ 40150)0 ． 3＝ 20700(萬(wàn)元 ) 借：預(yù)收賬款 207000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 207000000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 99440000 貸：庫(kù)存商品 —— 一期 99440000 (三 )回遷房的稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理的差異 土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的重要組成部 分，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》 (國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) )規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) (或開(kāi)發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出 、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性 ，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理有所不同，這種不同直接影響到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn)。 1．回遷房視同銷(xiāo)售的規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換就涉及回遷房問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅 務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按 “ 以物易物 ” 處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取 其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的實(shí)現(xiàn)。 2．回遷房換入土地成本確認(rèn)的規(guī)定 對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn) (土地 )的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列 規(guī)定處理： 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 (包括首次分出的和以后應(yīng)分 出的 )的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉 及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 【例 6— 9】 續(xù)上例，第一期會(huì)計(jì)成本為：?jiǎn)挝豢墒劢ㄖ娣e土地成本為 507． 83元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為 933． 33元／平方米。計(jì)算第一期商品房的計(jì)稅成本如下： 第一期回遷房視同銷(xiāo)售處理，銷(xiāo)售收入為 1800萬(wàn)元 (401500 ． 3)。本例中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，第一期 40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷(xiāo)售收入 1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。 第二期 20套回遷 房因未建造且沒(méi)有公允價(jià)值，不屬于國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件規(guī)定的可以預(yù)提的計(jì)稅成本，暫按成本為零計(jì)算。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這 20套回遷房計(jì)稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期房產(chǎn)計(jì)稅成本時(shí)，不需要再調(diào)整一期的計(jì)稅成本。 該項(xiàng)目在第一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅土地成本為： 6800萬(wàn)元 (3500＋ 1500＋ 1800)。因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開(kāi) 發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進(jìn)行分配。第一期分配土地成本 4080萬(wàn)元 [6800247。(6000 ＋ 4000)6000] ，單位可售建筑面積土地成本為 544元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為 933(元／平方米 )。 以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：一是回遷房視同銷(xiāo)售的處理。二是以回遷房換取的土地使用權(quán)價(jià)值是否可以預(yù)提人賬的問(wèn)題。假如在分配一期回遷房時(shí)，二期回遷房公允價(jià)值也能夠確定，則根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價(jià)值計(jì)人換取的土地計(jì)稅成本并再行 分配。 第三節(jié)商品房銷(xiāo)售成本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的。即：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。 一、銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)的科目設(shè)置 銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)主要涉及兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，即 “ 庫(kù)存商品 ” 科目和 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目。 (一 )“ 庫(kù)存商品 ” 科目 庫(kù)存商品是指建造完成后以備出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。為區(qū)分不同用途開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、實(shí)現(xiàn)不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和發(fā)生的成本準(zhǔn)確配比，應(yīng)該按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同類別在 “ 庫(kù)存商 品”科目下設(shè)置“已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目，在明細(xì)科目下按照項(xiàng)目，分期、分產(chǎn)品進(jìn)行輔助核算。 “ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 是指根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要短期 (一般不超過(guò)一個(gè)年度 )作為出租用途，以后再對(duì)外銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。此處的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不計(jì)提折舊。 “ 已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 核算出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 庫(kù)存商品在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值低于庫(kù)存成本時(shí)，在取得確鑿證據(jù)的情況下，報(bào)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按照預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值進(jìn)行計(jì)量并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。 對(duì)于 房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一般不存在減值的問(wèn)題，因此，在這里不再對(duì)減值的核算進(jìn)行介紹。 (二 )“ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。與投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)有關(guān)的成本不在本科 目中核算。 項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的房號(hào)，相應(yīng)地結(jié)轉(zhuǎn)成本。借記 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ”科目，貸記 “ 庫(kù)存商品 ” 科目。 期末，應(yīng)將 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目的余額轉(zhuǎn)入 “ 本年利潤(rùn) ” 科目，結(jié)轉(zhuǎn)后 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目應(yīng)無(wú)余額。 二、產(chǎn)成品入庫(kù)的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)、成本結(jié)算完成后，編制庫(kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表，詳細(xì)列明每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測(cè)繪部門(mén)出具的實(shí)測(cè)面積一致。庫(kù)存產(chǎn)品的分類要根據(jù)核算對(duì)象的劃分和實(shí)際核算需要進(jìn)行確定?！稁?kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表》作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本的依據(jù)，附在憑證后面，借記 “ 庫(kù)存商品 ” 的相關(guān)明細(xì)科目，貸記 “ 生產(chǎn)成本 ” 的相關(guān)明細(xì)科目。 【例 610】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于 2021年 12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成 本 50000萬(wàn)元。商品房竣工交付時(shí)，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存商品 500000000 貸：生產(chǎn)成本 500000000 三、產(chǎn)成品出庫(kù)的核算 會(huì)計(jì)期末根據(jù)收 入確認(rèn)原則分產(chǎn)品確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積，同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。 結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積 該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本 賬務(wù)處理為：借記 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 科目，貸記 “ 庫(kù)存商品 ” 科目。結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本時(shí)，編制銷(xiāo)售產(chǎn)品成本明細(xì)表并附憑證后 ，該表詳細(xì)登記實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的每套房源信息。 【例 611】 續(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于 2021年 12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成本 50000萬(wàn)元。該項(xiàng)目總可售建筑面積為 10萬(wàn)平方米，商品房竣工交付時(shí)，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售建筑面積 6萬(wàn)平方米，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，賬務(wù)處理如下： 該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本 247。 總可售建筑面積＝ 50000247。10 ＝ 5000(元／平方米 ) 結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積 該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝6 5000＝ 30000(萬(wàn)元 ) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 300000000 貸：庫(kù)存商品 300000000 四、產(chǎn)成品出庫(kù)后成本支出的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完后又發(fā)生成本支出情況下，會(huì)造成庫(kù)存開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與實(shí)際成本不符，兩者的差異叫成本差。 在發(fā)生差異的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷(xiāo)售情況下， “ 成本差 ” 記入 “ 銷(xiāo)售費(fèi)用 —— 其他 ” 科目。 在沒(méi)有全部銷(xiāo)售的情況下，發(fā)生的成本差先通過(guò) “ 生產(chǎn)成本 ” 科目歸集，然后轉(zhuǎn)入 “ 庫(kù)存商品 ” 科目，調(diào)整剩余庫(kù)存商品成本，重新計(jì)算未售庫(kù)存商品單位面積成本。 【例 6— 12】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于 2021年 12月份竣工交付，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。 2021年 1月份該項(xiàng)目又發(fā)生成本 2021萬(wàn)元，累計(jì)銷(xiāo)售比例為 80％。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)歸集成本差時(shí)。 借：生產(chǎn)成本 20210000 貸：銀行存款 20210000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)成本差時(shí)。 借：庫(kù)存商品 20210000 貸：生產(chǎn)成本 20210000 2021年 3月份，該項(xiàng)目又發(fā)生成本 500萬(wàn)元， 2021年 2月底時(shí)，該項(xiàng)目已全部銷(xiāo)售完畢，并結(jié)轉(zhuǎn)了收入和成本。中聯(lián)公司作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銷(xiāo)售費(fèi)用 5000000 貸：銀行存款 5000000 第四節(jié)代收款項(xiàng)的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃 (煤 )氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷(xiāo)售收入。對(duì)于代收款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理上存在一定的差異。 一、代收款項(xiàng)的賬務(wù)處理 代收款項(xiàng)通過(guò) “ 其他 應(yīng)付款 ” 科目核算，在此科目下設(shè)置 “ 代收款 ” 二級(jí)科目，按照代收款項(xiàng)種類不同分別設(shè)置契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)證手續(xù)費(fèi)等三級(jí)科目，并合理進(jìn)行輔助核算。 如果有代收的煤氣氣源費(fèi)，可按上述方法核算收取情況，在 “ 氣源費(fèi) ” 明 細(xì)科目下單設(shè)“氣源費(fèi)支出”明細(xì)科目，核算按工程進(jìn)度支付的煤氣建設(shè)費(fèi)。 二、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理 根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講 ，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金以及契稅以外的代收款項(xiàng)，均應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅收入，征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的某些代收款項(xiàng)，雖然在會(huì)計(jì)核算上不做為收入處理，但在稅務(wù)處理上應(yīng)做計(jì)稅收入處理。 第七章房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的核算 第一節(jié)持有物業(yè)核算概述 房地產(chǎn)企業(yè)的持有物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。 所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)，而一個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā) 展的水平體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力。 一、房地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的動(dòng)因 (一 )分割銷(xiāo)售存在弊端 寫(xiě)字樓分割銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)分散，后期運(yùn)營(yíng)會(huì)受到限制。一些地段優(yōu)越、硬件設(shè)施先進(jìn)的寫(xiě)字樓物業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)免不了會(huì) “ 惜售 ”。這類優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓如果建設(shè)后分割銷(xiāo)售，也很難體現(xiàn)其遠(yuǎn)期的價(jià)值，而且分割后物業(yè)管理、樓宇租金等都很難協(xié)調(diào)一致，會(huì)影響整個(gè)寫(xiě)字樓的形象。如果說(shuō)寫(xiě)字樓分割帶來(lái)的僅僅是經(jīng)營(yíng)與管理的阻力，那么商鋪的分割銷(xiāo)售卻可能