【文章內(nèi)容簡介】 7500020150 ＝ 280(萬元 ) 借：生產(chǎn)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 2800000 貸：應付賬款 —— 預提費用 2800000 (4)分配一期土地成本時。 土地成本合計＝ 5000＋ 560＋ 280＝ 5840(萬元 ) 第一期分配土地成本＝ 5840247。(6000 ＋ 4000)6000 ＝ 3504(萬元 ) 單位可售建筑面積土地成本＝ 35040000247。(75000 － 40150) ＝ 507． 83(元／平方米 ) 單位可售建筑面積建筑成本＝ (70000000－ 5600000)247。(75000 － 40150) ＝ 933． 33(元／平方米 ) 一期建安成本＝ 7000－ 560＝ 6440(萬元 ) 借：庫存商品 —— 一期 99440000 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 35040000 —— 建筑安裝工程費 64400000 (5)結轉(zhuǎn)收入成本時。 一期銷售款＝ (75000－ 40150)0 ． 3＝ 20700(萬元 ) 借：預收賬款 207000000 貸：主營業(yè)務收入 207000000 借：主營業(yè)務成本 99440000 貸：庫存商品 —— 一期 99440000 (三 )回遷房的稅務處理與會計處理的差異 土地征用費和拆遷補償費構成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的重要組成部 分，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》 (國稅發(fā) [2021]31號 )規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發(fā)使用權 (或開發(fā)權 )而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出 、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性 ，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認。 1．回遷房視同銷售的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有三種方式：即產(chǎn)權調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。 其中產(chǎn)權調(diào)換就涉及回遷房問題，產(chǎn)權調(diào)換屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權。企業(yè)所得稅稅 務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按 “ 以物易物 ” 處理，根據(jù)國稅發(fā) [2021]31號文件的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取 其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。 2．回遷房換入土地成本確認的規(guī)定 對于非貨幣交易的產(chǎn)權調(diào)換方式，同時涉及換入資產(chǎn) (土地 )的計稅成本確認問題，國稅發(fā) [2021]31號文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列 規(guī)定處理： 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品 (包括首次分出的和以后應分 出的 )的市場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉 及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 【例 6— 9】 續(xù)上例，第一期會計成本為：單位可售建筑面積土地成本為 507． 83元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為 933． 33元／平方米。計算第一期商品房的計稅成本如下： 第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為 1800萬元 (401500 ． 3)。本例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期 40套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入 1800萬元計入土地計稅成本。 第二期 20套回遷 房因未建造且沒有公允價值，不屬于國稅發(fā) [2021]31號文件規(guī)定的可以預提的計稅成本，暫按成本為零計算。另外，根據(jù)國稅發(fā) [2021]31號文件的規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。這 20套回遷房計稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結算二期房產(chǎn)計稅成本時，不需要再調(diào)整一期的計稅成本。 該項目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計入的計稅土地成本為： 6800萬元 (3500＋ 1500＋ 1800)。因為該項目分兩期開 發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進行分配。第一期分配土地成本 4080萬元 [6800247。(6000 ＋ 4000)6000] ，單位可售建筑面積土地成本為 544元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為 933(元／平方米 )。 以上計稅成本高于會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：一是回遷房視同銷售的處理。二是以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提人賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據(jù)國稅發(fā) [2021]31號文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價值計人換取的土地計稅成本并再行 分配。 第三節(jié)商品房銷售成本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進行的。即：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)收入確認原則確認實現(xiàn)銷售收入和銷售面積時，應同時結轉(zhuǎn)相應的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。 一、銷售成本結轉(zhuǎn)的科目設置 銷售成本結轉(zhuǎn)主要涉及兩個會計科目，即 “ 庫存商品 ” 科目和 “ 主營業(yè)務成本 ” 科目。 (一 )“ 庫存商品 ” 科目 庫存商品是指建造完成后以備出售的開發(fā)產(chǎn)品。為區(qū)分不同用途開發(fā)產(chǎn)品成本、實現(xiàn)不同開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和發(fā)生的成本準確配比，應該按照開發(fā)產(chǎn)品不同類別在 “ 庫存商 品”科目下設置“已完工開發(fā)產(chǎn)品”和“出租開發(fā)產(chǎn)品”兩個二級明細科目，在明細科目下按照項目，分期、分產(chǎn)品進行輔助核算。 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 是指根據(jù)經(jīng)營需要短期 (一般不超過一個年度 )作為出租用途，以后再對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。此處的開發(fā)產(chǎn)品不計提折舊。 “ 已完工開發(fā)產(chǎn)品 ” 核算出售開發(fā)產(chǎn)品。 庫存商品在資產(chǎn)負債表日應當按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。當市場發(fā)生重大變化，預計可變現(xiàn)凈值低于庫存成本時，在取得確鑿證據(jù)的情況下，報相關部門和領導批準后按照預計可變現(xiàn)凈值進行計量并進行相應的賬務處理。 對于 房地產(chǎn)企業(yè)來講，一般不存在減值的問題，因此，在這里不再對減值的核算進行介紹。 (二 )“ 主營業(yè)務成本 ” 科目 “ 主營業(yè)務成本 ” 科目核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算開發(fā)產(chǎn)品等應結轉(zhuǎn)的成本。與投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)有關的成本不在本科 目中核算。 項目結轉(zhuǎn)銷售收入時，根據(jù)結轉(zhuǎn)收入的房號，相應地結轉(zhuǎn)成本。借記 “ 主營業(yè)務成本 ”科目，貸記 “ 庫存商品 ” 科目。 期末，應將 “ 主營業(yè)務成本 ” 科目的余額轉(zhuǎn)入 “ 本年利潤 ” 科目，結轉(zhuǎn)后 “ 主營業(yè)務成本 ” 科目應無余額。 二、產(chǎn)成品入庫的核算 開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)、成本結算完成后，編制庫存產(chǎn)品成本明細表，詳細列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測繪部門出具的實測面積一致。庫存產(chǎn)品的分類要根據(jù)核算對象的劃分和實際核算需要進行確定?！稁齑娈a(chǎn)品成本明細表》作為開發(fā)產(chǎn)品成本結轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)品成本的依據(jù)，附在憑證后面，借記 “ 庫存商品 ” 的相關明細科目，貸記 “ 生產(chǎn)成本 ” 的相關明細科目。 【例 610】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于 2021年 12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生生產(chǎn)成 本 50000萬元。商品房竣工交付時，中聯(lián)公司根據(jù)有關原始憑證結轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)品成本，編制會計分錄如下： 借：庫存商品 500000000 貸：生產(chǎn)成本 500000000 三、產(chǎn)成品出庫的核算 會計期末根據(jù)收 入確認原則分產(chǎn)品確認實現(xiàn)的銷售收入和銷售面積，同時根據(jù)實現(xiàn)的銷售面積結轉(zhuǎn)相應的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。 結轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本＝實現(xiàn)的銷售面積 該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本 賬務處理為：借記 “ 主營業(yè)務成本 ” 科目，貸記 “ 庫存商品 ” 科目。結轉(zhuǎn)銷售成本時，編制銷售產(chǎn)品成本明細表并附憑證后 ，該表詳細登記實現(xiàn)銷售的每套房源信息。 【例 611】 續(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于 2021年 12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生生產(chǎn)成本 50000萬元。該項目總可售建筑面積為 10萬平方米，商品房竣工交付時，已實現(xiàn)銷售建筑面積 6萬平方米，中聯(lián)公司根據(jù)有關原始憑證結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，賬務處理如下： 該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本 247。 總可售建筑面積＝ 50000247。10 ＝ 5000(元／平方米 ) 結轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本＝實現(xiàn)的銷售面積 該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝6 5000＝ 30000(萬元 ) 借：主營業(yè)務成本 300000000 貸：庫存商品 300000000 四、產(chǎn)成品出庫后成本支出的核算 開發(fā)產(chǎn)品成本結轉(zhuǎn)完后又發(fā)生成本支出情況下，會造成庫存開發(fā)產(chǎn)品成本與實際成本不符，兩者的差異叫成本差。 在發(fā)生差異的開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售情況下， “ 成本差 ” 記入 “ 銷售費用 —— 其他 ” 科目。 在沒有全部銷售的情況下，發(fā)生的成本差先通過 “ 生產(chǎn)成本 ” 科目歸集，然后轉(zhuǎn)入 “ 庫存商品 ” 科目，調(diào)整剩余庫存商品成本，重新計算未售庫存商品單位面積成本。 【例 6— 12】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于 2021年 12月份竣工交付，并相應結轉(zhuǎn)收入和成本。 2021年 1月份該項目又發(fā)生成本 2021萬元，累計銷售比例為 80％。中聯(lián)公司根據(jù)有關原始憑證結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，編制會計分錄如下： (1)歸集成本差時。 借：生產(chǎn)成本 20210000 貸：銀行存款 20210000 (2)結轉(zhuǎn)成本差時。 借：庫存商品 20210000 貸：生產(chǎn)成本 20210000 2021年 3月份，該項目又發(fā)生成本 500萬元， 2021年 2月底時，該項目已全部銷售完畢，并結轉(zhuǎn)了收入和成本。中聯(lián)公司作會計分錄如下： 借：銷售費用 5000000 貸：銀行存款 5000000 第四節(jié)代收款項的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃 (煤 )氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入。對于代收款項，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅務處理上存在一定的差異。 一、代收款項的賬務處理 代收款項通過 “ 其他 應付款 ” 科目核算，在此科目下設置 “ 代收款 ” 二級科目，按照代收款項種類不同分別設置契稅、維修基金、產(chǎn)權證手續(xù)費等三級科目，并合理進行輔助核算。 如果有代收的煤氣氣源費，可按上述方法核算收取情況，在 “ 氣源費 ” 明 細科目下單設“氣源費支出”明細科目，核算按工程進度支付的煤氣建設費。 二、代收款項的稅務處理 根據(jù)我國營業(yè)稅有關規(guī)定，企業(yè)向購買方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其各種性質(zhì)的價外收費，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來講 ，除了代收的住房專項維修基金以及契稅以外的代收款項，均應計入營業(yè)稅的計稅收入，征收營業(yè)稅。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的某些代收款項，雖然在會計核算上不做為收入處理，但在稅務處理上應做計稅收入處理。 第七章房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的核算 第一節(jié)持有物業(yè)核算概述 房地產(chǎn)企業(yè)的持有物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非銷售的經(jīng)營性物業(yè)。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點，而一個國家經(jīng)營性物業(yè)發(fā) 展的水平體現(xiàn)了一個國家整體經(jīng)濟發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力。 一、房地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營性物業(yè)的動因 (一 )分割銷售存在弊端 寫字樓分割銷售，產(chǎn)權分散，后期運營會受到限制。一些地段優(yōu)越、硬件設施先進的寫字樓物業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)免不了會 “ 惜售 ”。這類優(yōu)質(zhì)寫字樓如果建設后分割銷售，也很難體現(xiàn)其遠期的價值，而且分割后物業(yè)管理、樓宇租金等都很難協(xié)調(diào)一致，會影響整個寫字樓的形象。如果說寫字樓分割帶來的僅僅是經(jīng)營與管理的阻力，那么商鋪的分割銷售卻可能