【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配套設(shè)施造價(jià) ＋ 建安工程招標(biāo)價(jià)格 ＋ 開發(fā)間接費(fèi) ） /預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本，驗(yàn)算計(jì)算是否正確。 （三） 重點(diǎn)要放在建筑安裝工程費(fèi)數(shù)據(jù)的復(fù)核上，要結(jié)合賬載數(shù)據(jù)、預(yù)算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料進(jìn)行復(fù)核檢查。 （四） 審查有無將土地成本、前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 、自用房產(chǎn)、出 租房產(chǎn)的成本中，增加銷售成本。 （五） 在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 （六） 重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 （七） 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 14 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 第三十三條 審查已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確，有無重復(fù)扣除已提折舊或已攤銷費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 第 三十四條 審查視同銷售業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第三十五條 委托代銷的審核： （一）應(yīng)注意查明有無商品未銷售、編制虛假代銷清單、虛增本期銷售成本的現(xiàn)象。 （二）代銷確認(rèn)收入的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第三十六條 合作開發(fā)的審核。 約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的或者分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，其確認(rèn)收入的時(shí) 間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第五章 收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加的鑒證 第 三十七 條 收入鑒證的基本方法包括但不限于： （一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。 （二）取得或編制收入項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)的申報(bào)表等核對(duì)。 （三）了解納稅人各類合同、協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額收入項(xiàng)目， 15 核實(shí)納稅人收入是否存在漏記、錯(cuò)記、隱瞞或虛記的行為。 （四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅法之間對(duì)收入確認(rèn) 的時(shí)間及金額上的差異。 第 三十八 條 注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng) 驗(yàn)證 收入在應(yīng)稅與減免稅項(xiàng)目之間是否準(zhǔn)確劃分，對(duì)于 未完工開發(fā)產(chǎn)品 是否存在高 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 的收入記入低預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 的收入情況，是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定。 第 三十九 條 注冊(cè)稅務(wù)師可以運(yùn)用 截止性測(cè)試收入的準(zhǔn)確性、完整性。檢查決算日前后若干日的銷售清單（或銷售發(fā)票、賬簿記錄），觀察截止決算日銷售收入記錄有否跨年度的現(xiàn)象。 第 四十 條 “預(yù)售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目（滾動(dòng)開發(fā)的，按期）設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號(hào)、合同簽訂日期、合同金額 、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 第 四十一 條 確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用 銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。 第四十二條 審核企業(yè)對(duì)于 完工開發(fā)產(chǎn)品 是否按稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行 16 稅務(wù)處理 。 第 四十三 條 審核企業(yè)對(duì)于 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 是否按規(guī)定進(jìn)行 稅務(wù)處理。 第 四十四 條 審核企業(yè)對(duì)于 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 是否按規(guī)定進(jìn)行 稅務(wù)處理 。 第 四十五 條 審核企業(yè)對(duì)于 代建工程和提供勞務(wù) 是否按規(guī)定進(jìn)行 稅務(wù)處理 。 第四十六條 審核企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 第四十七條 審查采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，檢查不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。以上營(yíng)業(yè)稅及附加既可以當(dāng)期申報(bào)稅前扣除，也可以先作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，待實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)再申報(bào)稅前扣除。 第四十八條 審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房 產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅稅費(fèi)； 第四十九條 審查銀行按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收賬款申報(bào)納稅。 第五 十 條 審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。 第五十一條 審查房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等收益是否申報(bào)納稅。 17 第五十二條 審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 第五十三條 審查開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入是否申報(bào)納稅。 第五十四條 審查開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商是否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè)稅。 第五十五條 審查銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理；將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅；納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 第五十六條 注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)敏感，關(guān)注下列事項(xiàng)涉稅：預(yù)收賬款延遲入賬問題的發(fā)現(xiàn)；配套費(fèi)用賬外列支問題的發(fā)現(xiàn)；關(guān)聯(lián)單位轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的核定；不動(dòng)產(chǎn)投資（取得固定收入）的營(yíng)業(yè)稅問題；合作 開發(fā)時(shí)，如何確定營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；其他往來賬中的房款、借款以及營(yíng)業(yè)稅問題。 第六章 附則 第五十七條 本鑒證不是對(duì)企業(yè)所得稅的全面鑒證，只就與實(shí)際毛利額有最直接關(guān)聯(lián)因素或主要因素進(jìn)行鑒證。 注冊(cè)稅務(wù)師 承辦 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的 ，本鑒證的數(shù)據(jù)應(yīng)與企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的數(shù)據(jù)相互銜接 (詳細(xì)要求見鑒證報(bào)告的填表說明 )。 18 如果納稅人應(yīng)當(dāng)委托注冊(cè)稅務(wù)師開展本指引的鑒證而未委托的，且僅僅委托進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)建議其按照稅 收規(guī)定辦理；納稅人拒絕的，注冊(cè)稅務(wù)師不應(yīng)接受其委托僅僅進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證。 第五十八條 注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)了解，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所有項(xiàng)目均未開始預(yù)售以及所有項(xiàng)目均已清算的情況下，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可不需要提供實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證報(bào)告給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 第五十九條 注冊(cè)稅務(wù)師從事內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，應(yīng)在每年的 5 月 31日之前將相關(guān)的業(yè)務(wù)情況報(bào)省注冊(cè)稅務(wù)師管理中心 和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。（備 案格式見附件） 第六十條 根據(jù) 31號(hào)文第十一點(diǎn)規(guī)定，非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)資企業(yè)如有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 且發(fā)生應(yīng)當(dāng)鑒證的情形的，適用本指引。 第六十一條 本指引自印發(fā)之日施行。 19 附件 審核委托人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理環(huán)境參考提綱 第一條 在了解被 鑒證 單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用是否適當(dāng)時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注下列重要事項(xiàng)： （一） 重要項(xiàng)目的會(huì)計(jì)政策和行業(yè)慣例； （二） 重大和異常交易的會(huì)計(jì)處理方法； （三） 在新 業(yè)務(wù)類型 和缺乏權(quán)威性標(biāo)準(zhǔn)或共識(shí)的領(lǐng)域 中 ， 要注意 重要會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生的影響； （四） 會(huì)計(jì)政 策的變更 對(duì)所得稅的影響 ； （五） 被 鑒證 單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度。 第二條 如果被 鑒證 單位變更了重要的會(huì)計(jì)政策，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮變更的原因及其適當(dāng)性，并考慮是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。 第三條 注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮，被 鑒證 單位是否按照適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定恰當(dāng)?shù)亓袌?bào) 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息 ， 及是否 披露了重要事項(xiàng)。 第四條 了解被 鑒證 單位的內(nèi)部控制 ， 內(nèi)部控制是被 鑒證 單位為了合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、經(jīng)營(yíng)的效率和效果以及對(duì)法律法規(guī)的遵守，由管理層和其他人員 設(shè)計(jì)和執(zhí)行的政策和程序。 第五條 注