【文章內容簡介】 配套設施造價 ＋ 建安工程招標價格 ＋ 開發(fā)間接費 ） /預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本，驗算計算是否正確。 （三） 重點要放在建筑安裝工程費數據的復核上，要結合賬載數據、預算、建安合同和結算等相關資料進行復核檢查。 （四） 審查有無將土地成本、前期工程 費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉讓的配套設施 、自用房產、出 租房產的成本中，增加銷售成本。 （五） 在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。 （六） 重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本。 （七） 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分 14 期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。 第三十三條 審查已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確，有無重復扣除已提折舊或已攤銷費用，造成多轉成本現象。 第 三十四條 審查視同銷售業(yè)務收入確認的時間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第三十五條 委托代銷的審核： （一）應注意查明有無商品未銷售、編制虛假代銷清單、虛增本期銷售成本的現象。 （二）代銷確認收入的時間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第三十六條 合作開發(fā)的審核。 約定向投資各方分配開發(fā)產品的或者分配項目利潤的，其確認收入的時 間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。 第五章 收入和主營業(yè)務稅金及附加的鑒證 第 三十七 條 收入鑒證的基本方法包括但不限于： （一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。 （二）取得或編制收入項目明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關的申報表等核對。 （三）了解納稅人各類合同、協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額收入項目， 15 核實納稅人收入是否存在漏記、錯記、隱瞞或虛記的行為。 （四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅法之間對收入確認 的時間及金額上的差異。 第 三十八 條 注冊稅務師應當 驗證 收入在應稅與減免稅項目之間是否準確劃分，對于 未完工開發(fā)產品 是否存在高 預計計稅毛利率 的收入記入低預計計稅毛利率 的收入情況，是否符合稅法的有關規(guī)定。 第 三十九 條 注冊稅務師可以運用 截止性測試收入的準確性、完整性。檢查決算日前后若干日的銷售清單（或銷售發(fā)票、賬簿記錄），觀察截止決算日銷售收入記錄有否跨年度的現象。 第 四十 條 “預售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項目（滾動開發(fā)的，按期）設立的預售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額 、確權尾差金額、交付使用日期、房產證辦理日期、付款方式、預售款、預售日期、預售款確認收入日期、已納稅金、預售款確認收入金額、預售款確認收入時結轉的成本。 第 四十一 條 確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用 銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)單位等情況。 第四十二條 審核企業(yè)對于 完工開發(fā)產品 是否按稅法的有關規(guī)定進行 16 稅務處理 。 第 四十三 條 審核企業(yè)對于 以土地使用權投資開發(fā)項目 是否按規(guī)定進行 稅務處理。 第 四十四 條 審核企業(yè)對于 開發(fā)產品視同銷售行為 是否按規(guī)定進行 稅務處理 。 第 四十五 條 審核企業(yè)對于 代建工程和提供勞務 是否按規(guī)定進行 稅務處理 。 第四十六條 審核企業(yè)資產評估增值是否按規(guī)定調增應納稅所得額。 第四十七條 審查采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業(yè)稅及附加，檢查不申報或者少申報稅款的現象。以上營業(yè)稅及附加既可以當期申報稅前扣除，也可以先作為長期待攤費用處理，待實現銷售時再申報稅前扣除。 第四十八條 審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房 產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅稅費； 第四十九條 審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其他應付款”不作預收賬款申報納稅。 第五 十 條 審查以房換地的，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報繳納稅款。 第五十一條 審查房產公司在銷售不動產過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等收益是否申報納稅。 17 第五十二條 審查將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納稅。 第五十三條 審查開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入是否申報納稅。 第五十四條 審查開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內既沒有經營機構，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商是否代境外企業(yè)扣繳有關營業(yè)稅。 第五十五條 審查銷售給關聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理；將不動產無償贈與他人是否視同銷售不動產申報納稅；納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。 第五十六條 注冊稅務師應當保持職業(yè)敏感，關注下列事項涉稅：預收賬款延遲入賬問題的發(fā)現；配套費用賬外列支問題的發(fā)現；關聯(lián)單位轉讓不動產營業(yè)稅的核定；不動產投資（取得固定收入）的營業(yè)稅問題；合作 開發(fā)時，如何確定營業(yè)額計征營業(yè)稅；其他往來賬中的房款、借款以及營業(yè)稅問題。 第六章 附則 第五十七條 本鑒證不是對企業(yè)所得稅的全面鑒證，只就與實際毛利額有最直接關聯(lián)因素或主要因素進行鑒證。 注冊稅務師 承辦 內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的 ，本鑒證的數據應與企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的數據相互銜接 (詳細要求見鑒證報告的填表說明 )。 18 如果納稅人應當委托注冊稅務師開展本指引的鑒證而未委托的，且僅僅委托進行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的，注冊稅務師應當建議其按照稅 收規(guī)定辦理；納稅人拒絕的，注冊稅務師不應接受其委托僅僅進行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證。 第五十八條 注冊稅務師應當了解，內資房地產開發(fā)企業(yè)在所有項目均未開始預售以及所有項目均已清算的情況下，內資房地產開發(fā)企業(yè)可不需要提供實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證報告給主管稅務機關。 第五十九條 注冊稅務師從事內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，應在每年的 5 月 31日之前將相關的業(yè)務情況報省注冊稅務師管理中心 和主管稅務機關備案。（備 案格式見附件） 第六十條 根據 31號文第十一點規(guī)定，非專門從事房地產開發(fā)的內資企業(yè)如有房地產開發(fā)業(yè)務 且發(fā)生應當鑒證的情形的，適用本指引。 第六十一條 本指引自印發(fā)之日施行。 19 附件 審核委托人財務會計管理環(huán)境參考提綱 第一條 在了解被 鑒證 單位對會計政策的選擇和運用是否適當時，注冊稅務師應當關注下列重要事項： （一） 重要項目的會計政策和行業(yè)慣例； （二） 重大和異常交易的會計處理方法； （三） 在新 業(yè)務類型 和缺乏權威性標準或共識的領域 中 ， 要注意 重要會計政策產生的影響； （四） 會計政 策的變更 對所得稅的影響 ； （五） 被 鑒證 單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。 第二條 如果被 鑒證 單位變更了重要的會計政策，注冊稅務師應當考慮變更的原因及其適當性，并考慮是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定。 第三條 注冊稅務師應當考慮，被 鑒證 單位是否按照適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定恰當地列報 財務會計信息 ， 及是否 披露了重要事項。 第四條 了解被 鑒證 單位的內部控制 ， 內部控制是被 鑒證 單位為了合理保證財務報告的可靠性、經營的效率和效果以及對法律法規(guī)的遵守，由管理層和其他人員 設計和執(zhí)行的政策和程序。 第五條 注