【文章內(nèi)容簡介】 四 清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用 每季度一次培訓(xùn)和考核 提高工作技能，保持工作效率 五 清 潔環(huán)保方面的管理條例 每季度一次培訓(xùn) 熟悉相關(guān)法律常識，提園藝方面的管理條例 及考核 升理論水平 六 四害消殺和防治，植物生長一般常識 每季度一次 熟練掌握消殺程序；了解 和掌握園林的基礎(chǔ)知識 七 消防實戰(zhàn)演習(xí) (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 維修技工培訓(xùn)科目 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo) 一 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流） 每月召開一次 提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平 二 內(nèi)務(wù)管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《維修服務(wù)工作手冊》 《設(shè)備管理工作手冊》 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和設(shè)備管理知識 四 房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 每季度一次培訓(xùn)考核 熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平 五 小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍 每季度一次培訓(xùn)考核 了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率 六 土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識 每半年一次培訓(xùn)考核 提升技 工綜合能力及素質(zhì) 七 設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程 每半年一次培訓(xùn)和考核 檢驗技工實際操 作能力 八 技術(shù)大比武 每年一次 綜合評比，提高技能 九 消防實戰(zhàn)演習(xí) (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量保證體系的要求，對華僑海景山莊實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時， 根據(jù)華僑海景山莊的實際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。 限于篇幅，我們僅將華僑海景山莊管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下，具體內(nèi)容詳見附件《華僑海 景山莊管理規(guī)章制度匯編》。 一、公眾制度 華僑海景山莊精神文明建設(shè)公約 華僑海景山莊樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定 華僑海景山莊裝修管理規(guī)定 華僑海景山莊裝修管理公約 華僑海景山莊裝修人員管理規(guī)定 華僑海景山莊物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 華僑海景山莊治安管理規(guī)定 華僑海景山莊清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 華僑海景山莊園林綠化管理規(guī)定 僑海景山莊消防管理規(guī)定 1華僑海景山莊交通車輛、停車場管理規(guī)定 1華僑海景山莊環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 1華僑海景山莊供水、供電、供氣管理規(guī)定 1華 僑海景山莊臨時用電管理規(guī)定 二、內(nèi)部崗位職責(zé) 管理處主任崗位職責(zé)描述 保安隊長崗位職責(zé)描述 管理員崗位職責(zé)描述 保安員崗位職責(zé)描述 車管員崗位職責(zé)描述 清潔員崗位職責(zé)描述 維修工崗位職責(zé)描述 綠化工崗位職責(zé)描述 炊事員 崗位職責(zé)描述 三、內(nèi)部行政管理制度 員工守則 員工培訓(xùn)制度 員工錄用制度 勞動合同管理規(guī)定 請銷假制度 崗位考勤制度 工作制度 員工考核制度 獎懲制度 辦公用品管理制度 1員工宿舍管理規(guī)定 1員工食堂管理 規(guī)定 1管理處回訪制度 1接待來訪投訴工作制度 1檔案管理制度 1電腦管理制度 1安全操作制度 18 防火安全檢查制度 四、工作流程 華僑海景山莊管理處整體運(yùn)作流程 社區(qū)文化活動實施流程 業(yè)主投訴處理流程 物業(yè)接管驗收流程 業(yè)主入住流程 二次裝修管理流程 檔案建立與管理流程 服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù) 物料控制流程 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程 1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程 1治安事件處理工作流程 1環(huán)境管理工作流程 1消防應(yīng)急處理流 程 1培訓(xùn)工作流程 五、員工工作崗位考核及獎懲 獎勵辦法 公司考核制度 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 一、物業(yè)管理經(jīng)費收支的基本原則 “以收定支”原則 華僑海景山莊在制訂物業(yè)管理收費時考慮到業(yè)主的承受能力，收費標(biāo)準(zhǔn)均照深圳市的收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)下浮，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計劃使用，合理開支。 “透明管理”原則 編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。 二、日常物業(yè)管理費測算 （一）測算 依據(jù) 深圳市物業(yè)管理、停車場收費的相關(guān)法律收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件； 我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例； （二）華僑海景山莊物業(yè)管理費收入測算（見附表一）。 （三）華僑海景山莊物業(yè)管理費支出測算（見附表二）。 三、“兩金”的管理與使用 華僑海景山莊公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《 [深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。 三、測算說明 小經(jīng)測算年年收入 萬元，年支 出 萬元，收支相抵虧損 萬元，虧損由物業(yè)管理公司在管理傭金中彌補(bǔ)。 由于目前房屋空置率較高，管理傭金暫按 8%計提，隨著收費率的提高，管理傭金將恢復(fù)按 10%計提。 華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理收入測算表（附表一） 序號 項目 名稱 數(shù)量 (平方米 ) 收費標(biāo)準(zhǔn) 理論值 預(yù)計實際回收 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 1 別墅 42989 /m2月 42989 12 2 公寓 （ 2棟） 4656 元 /m2月 4656 12 50% 3 停車費收入 暫不收費 4 有償 服務(wù) 1500 元 /月 12 收入合計 華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理支出測算表（附表二） 序 號 類 別 項目名稱 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 一 人工費 1 員工工資 其 中 主任 1 人 4000 元 /人月 12=48000 管理員 2 人 2200 元 /人月 2 12=52800 維修工 1 人 1800 元 /人月 12=21600 綠化工 2 人 1300 元 /人月 2 12=31200 清潔工 3 人 800 元 /人月 3 12=28800 保安隊長 1 人 1500 元 /人月 12=18000 保安員 11 人 1000元 /人月 11 12=132021 炊事員 1 人 800 元 /人月 12=9600 2 養(yǎng) 老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)保險 工資總額 15% 3 勞保福利 (含勞保、福利、加班補(bǔ)助等 ) 工資總額 8% 4 工會經(jīng)費 工資總額 2% 5 教育培訓(xùn)經(jīng)費 工資總額 % 小計 二 行政辦公費用 1 通訊費 300 元 /月 12=3600 2 辦公用品 綜合測算 3 辦公用水電費 綜合測算 4 服裝費 250 元 /年人 22=5500 5 廣告書報費 綜 合測算 6 其它費用 500 元 /月 12 月 小計 三 公 共 設(shè) 施 維護(hù)費 1 化糞池清理 綜合測算 2 污水、雨水檢查井清理維護(hù) 綜合測算 3 路面維修養(yǎng)護(hù) 綜合測算 4 公用照明燈具維護(hù) 綜合測算 5 招牌、宣傳欄、圍欄等維護(hù) 綜合測算 小計 四 環(huán) 境 管理費 1 綠化養(yǎng)護(hù) (包括綠化、施肥、噴藥、修剪、補(bǔ)種、機(jī)具維護(hù) ) 1000 元 /月 12 2 衛(wèi)生保潔 (含保潔用品 及工具消防耗，保潔用水 ) 800 元 /月 12 3 垃圾清運(yùn) 1200 元 /月 12 月 4 消殺費 400 12 小計 五 機(jī) 電 設(shè) 備 維護(hù)費 生活水泵、變配電設(shè)備維護(hù)、消防設(shè)施維護(hù) 1000 元月 12 小計 六 公 用 水電費 公用照明、綠化用水、生活水泵用電等 2021 元 /月 12 小計 七 其 它 1 開辦費攤銷 4 萬元 /2 年 2 社區(qū)文化費 綜合測算 3 管委會經(jīng)費 綜合測算 4 不可預(yù)見費 1% 5 管理公司傭金 8% 6 稅金 % 小計 合計 第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理是十分必要的。因此，我們將在接管華僑海景山莊物業(yè)管理 的同時，對山莊所有物業(yè)管理檔案進(jìn)行接管，包括建筑施工、竣工驗收圖紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。在原來檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計算機(jī)實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。 一、檔案的接管 成立管理處檔案資料室，專門負(fù)責(zé)山莊檔案的接管與管理工作。 制定檔案接管與