【文章內(nèi)容簡介】 、操作規(guī)程、工作標準四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理條例園藝方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)及考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長一般常識每季度一次熟練掌握消殺程序；了解和掌握園林的基礎(chǔ)知識七消防實戰(zhàn)演習(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力維修技工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊》《設(shè)備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責、操作規(guī)程、工作標準，掌握消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標準每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗技工實際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評比，提高技能九消防實戰(zhàn)演習(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對華僑海景山莊實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據(jù)華僑海景山莊的實際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。限于篇幅，我們僅將華僑海景山莊管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下，具體內(nèi)容詳見附件《華僑海景山莊管理規(guī)章制度匯編》。一、公眾制度華僑海景山莊精神文明建設(shè)公約華僑海景山莊樓宇使用及維護管理規(guī)定華僑海景山莊裝修管理規(guī)定華僑海景山莊裝修管理公約華僑海景山莊裝修人員管理規(guī)定華僑海景山莊物品搬進（出）管理規(guī)定華僑海景山莊治安管理規(guī)定華僑海景山莊清潔衛(wèi)生管理規(guī)定華僑海景山莊園林綠化管理規(guī)定僑海景山莊消防管理規(guī)定1華僑海景山莊交通車輛、停車場管理規(guī)定1華僑海景山莊環(huán)境保護管理規(guī)定1華僑海景山莊供水、供電、供氣管理規(guī)定1華僑海景山莊臨時用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責管理處主任崗位職責描述保安隊長崗位職責描述管理員崗位職責描述保安員崗位職責描述車管員崗位職責描述清潔員崗位職責描述維修工崗位職責描述綠化工崗位職責描述炊事員崗位職責描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓(xùn)制度員工錄用制度勞動合同管理規(guī)定請銷假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度18防火安全檢查制度四、工作流程華僑海景山莊管理處整體運作流程社區(qū)文化活動實施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù)物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應(yīng)急處理流程1培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎懲獎勵辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費收支測算一、物業(yè)管理經(jīng)費收支的基本原則“以收定支”原則華僑海景山莊在制訂物業(yè)管理收費時考慮到業(yè)主的承受能力，收費標準均照深圳市的收費指導(dǎo)標準下浮，并在此基礎(chǔ)上精打細算，計劃使用，合理開支?！巴该鞴芾怼痹瓌t編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認，并按規(guī)定定期公布賬目。二、日常物業(yè)管理費測算（一）測算依據(jù)深圳市物業(yè)管理、停車場收費的相關(guān)法律收費指導(dǎo)標準及文件；我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）華僑海景山莊物業(yè)管理費收入測算（見附表一）。（三）華僑海景山莊物業(yè)管理費支出測算（見附表二）。三、“兩金”的管理與使用華僑海景山莊公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《[深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。三、測算說明，虧損由物業(yè)管理公司在管理傭金中彌補。由于目前房屋空置率較高，管理傭金暫按8%計提，隨著收費率的提高，管理傭金將恢復(fù)按10%計提。華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理收入測算表（附表一）序號項目名稱數(shù)量(平方米)收費標準理論值預(yù)計實際回收計算公式金額(萬元/年)計算公式金額(萬元/年)1別墅42989月4298912 2公寓（2棟）4656月46561250% 3停車費收入暫不收費4有償服務(wù)1500元/月12收入合計華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理支出測算表（附表二）序號類 別項目名稱計算公式金額(萬元/年)一人工費1員工工資 其中主任1人4000元/人月12=48000管理員2人2200元/人月212=52800維修工1人1800元/人月12=21600綠化工2人1300元/人月212=31200清潔工3人800元/人月312=28800保安隊長1人1500元/人月12=18000保安員11人1000元/人月1112=132000炊事員1人800元/人月12=96002養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)保險工資總額15%3勞保福利(含勞保、福利、加班補助等)工資總額8%4工會經(jīng)費工資總額2%5教育培訓(xùn)經(jīng)費工資總額%小計二行政辦公費用1通訊費300元/月12=3600 2辦公用品綜合測算3辦公用水電費綜合測算4服裝費250元/年人22=55005廣告書報費綜合測算6其它費用500元/月12月小計三公 共設(shè) 施維護費1化糞池清理綜合測算2污水、雨水檢查井清理維護綜合測算3路面維修養(yǎng)護綜合測算4公用照明燈具維護綜合測算5招牌、宣傳欄、圍欄等維護綜合測算小計四環(huán) 境管理費1綠化養(yǎng)護(包括綠化、施肥、噴藥、修剪、補種、機具維護)1000元/月12 2衛(wèi)生保潔(含保潔用品及工具消防耗，保潔用水)800元/月12 3垃圾清運1200元/月12月4消殺費40012小計五機 電設(shè) 備維護費生活水泵、變配電設(shè)備維護、消防設(shè)施維護1000元月12 小計六公 用水電費公用照明、綠化用水、生活水泵用電等2000元/月12小計七其它1開辦費攤銷4萬元/2年2社區(qū)文化費綜合測算3管委會經(jīng)費綜合測算4不可預(yù)見費1%5管理公司傭金8%6稅金%小計合計第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進行科學(xué)的管理是十分必要的。因此，我們將在接管華僑海景山莊物業(yè)管理的同時，對山莊所有物業(yè)管理檔案進行接管，包括建筑施工、竣工驗收圖紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。在原來檔案的基礎(chǔ)上，進行科學(xué)分類，并不斷進行補充完善，應(yīng)用計算機實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。一、檔案的接管成立管理處檔案資料室，專門負責山莊檔案的接管與管理工作。制定檔案接管與管理的工作流程